1. 서론

오늘 소개해드릴 사례는 공인중개사가 “단순히 임대차계약서를 대필했을 뿐”이라며 책임을 부인한 사안입니다. 이에 대해 법률사무소 글의 하종원 대표변호사는 대법원까지 이어진 치열한 법리 다툼 끝에, 공인중개사와 한국공인중개사협회의 손해배상책임을 모두 인정받았습니다. 1, 2심 패소라는 절망적인 상황에서도 '중개행위'의 객관적 기준을 정확히 짚어내어 의뢰인의 소중한 재산을 일부나마 보호할 수 있었습니다.

2. 사건의 배경

의뢰인은 201○년 다가구주택 임대차계약을 체결하며 보증금 ○억 ○천만 원을 지급했습니다. 당시 공인중개사 ○○○은 임대인의 구두 설명만 듣고 선순위 보증금이 ○억 원이라고 설명했으나, 실제로는 ○○억 원에 달했습니다. 이후 건물이 경매로 넘어가면서 의뢰인은 단 한 푼의 보증금도 배당받지 못하는 피해를 입었습니다. 하지만 1심과 2심 재판부는 공인중개사가 계약 내용을 직접 알선하지 않고 서명·날인만 했다는 이유로 '중개행위' 자체를 인정하지 않고 청구를 기각했습니다.

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3. 법률사무소 글 하종원 대표변호사의 핵심 전략 분석

법률사무소 글 하종원 대표변호사는 의뢰인의 실질적 권리 구제를 위해 두 가지 핵심 전략을 수립했습니다.
 

• 첫째, 중개행위의 객관적 기준 정립입니다. 하급심은 주관적으로 누가 계약 조건을 조율했는지를 따졌으나, 법률사무소 하종원 대표변호사는 대법원 판례(대법원 2024. 12. 12. 선고 2024다286308 판결 등 참조)를 근거로 "계약서에 서명·날인하고 확인·설명서를 교부했다면 객관적으로 중개행위로 보아야 한다"는 법리를 강력히 주장했습니다. 대법원은 이를 받아들여 주관적 의사가 아닌 사회통념에 따른 객관적 행위가 기준임을 명확히 하며 원심을 파기했습니다.
   

• 둘째, 한국공인중개사협회를 공동 피고로 지정한 전략입니다. 개인 공인중개사의 경우 자력이 부족하면 승소 후에도 실제 배상을 받기 어려운 '승소의 형해화' 문제가 발생합니다. 따라서 지불 능력이 확실한 협회를 상대로 공제금 지급 책임을 함께 물어 의뢰인이 신속하게 현금을 추심할 수 있도록 설계했습니다.
   

• 셋째, 다가구주택의 특수한 설명의무 위반을 입증한 것입니다. 법률사무소 글 하종원 대표변호사는 단순히 등기부상 권리관계를 넘어, 다가구주택 중개 시 공인중개사가 다른 임차인의 보증금 액수 등을 임지의뢰인에게 요구하여 확인해야 할 '능동적 의무'가 있음을 강조했습니다(공인중개사법 제30조, 대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결 등 참조). 피고가 선순위 임차인 정보를 조회하지 않고 임대인의 구두 답변만 기재한 것은 '성실·정확한 설명의무' 위반임을 증명하여 파기환송심에서 손해배상 책임을 이끌어냈습니다.
  
  

4. 결론 및 의의

결국 파기환송심에서 공인중개사의 중개행위 및 선순위 보증금 설명의무 위반이 인정되었고, 의뢰인은 전체 손해액의 30%인 수천만 원과 지연손해금을 배상받게 되었습니다.

이 사건은 다가구주택 전세 사기나 경매 사고에서 공인중개사가 '대필일 뿐이다'라고 변명하더라도, 전문가가 개입하여 서류를 작성했다면 그에 따른 엄중한 법적 책임이 뒤따른다는 점을 재확인해주었습니다. 부동산 거래에서 예상치 못한 손실을 보셨다면, 하위 심급의 결과에 좌절하지 말고 법률사무소 글 하종원 대표변호사의 전문적인 법리 분석을 통해 권리를 찾으셔야 합니다.

※ 이 사건에 적용된 법리에 대한 더 자세한 법률지식은 네플라 법률위키 [사례분석] 부동산 공인중개사의 손해배상책임 및 중개행위 판단 기준: 다가구주택 선순위 보증금 설명의무 위반과 대법원 최신 판례 분석 페이지를 참고하십시오.