배덕 변호사

1. 약속한 하자보수가 끝내 이행되지 않을 때

건물 공사가 끝난 뒤 예상하지 못한 손상이 드러나 시공사에 보수를 요구하더라도, 시공사가 약속만 한 채 공사를 미루거나 책임을 떠넘기는 일이 생깁니다. 이처럼 시간이 지나도 보수가 진행되지 않으면 결국 법적 대응을 고민하게 됩니다.

이때 궁금한 것은 크게 2가지입니다. 보수를 받지 못한 채 손해배상을 청구할 수 있는지, 그리고 어떤 절차로 대응하는지입니다.

외벽 손상이나 방수 문제는 시간이 지날수록 피해가 커질 수 있으므로 손해의 범위를 파악하는 일이 중요합니다. 보수 요구부터 소송에 이르기까지 단계마다 남겨 두어야 할 자료도 달라집니다.

2. 하자보수 손해배상을 두고 흔히 하는 오해

첫 번째 오해는 시공사에 보수를 먼저 요구했다가 거절당해야만 손해배상을 청구할 수 있다는 생각입니다. 그러나 민법은 하자의 보수에 갈음하여 또는 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있도록 정하고 있을 뿐, 사전 보수 청구를 손해배상의 요건으로 두고 있지 않습니다.

두 번째 오해는 목적물에 하자가 있으면 다시 시공하는 데 드는 비용을 언제나 전액 배상받을 수 있다는 생각입니다. 하자가 중요하지 않으면서 동시에 보수에 과다한 비용이 드는 경우에는 실제 보수비가 아니라 하자로 인하여 입은 손해의 배상만 청구할 수 있습니다.

세 번째 오해는 공사대금을 모두 지급하지 않고 버티면 된다는 생각입니다. 그러나 하자보수에 갈음한 손해배상을 청구하는 도급인이 지급을 거절할 수 있는 공사대금은 그 손해배상액에 상응하는 부분으로 한정됩니다.

3. 법률사무소 덕 배덕 대표변호사가 정리한 단계별 대응

• 가. 하자 발생 사실을 기록합니다
  
  공사로 인해 생긴 손상을 사진, 영상, 감정자료 등으로 남겨 두셔야 합니다. 하자담보책임을 묻기 위해서는 하자가 있는지와 그 원인 및 범위가 확정되어야 하기 때문입니다(대법원 2022. 6. 16. 선고 2022다211645 판결).

• 나. 기한을 정해 보수를 요구합니다
  
  민법 제667조 제1항은 도급인이 상당한 기간을 정하여 하자의 보수를 청구할 수 있도록 정하고 있으므로, 보수 기한을 적어 요구하는 편이 좋습니다. 협의를 거쳐도 보수가 이루어지지 않는다면 미이행 사실과 보수 요구를 분명히 남겨 두기 위해 내용증명을 보내 두는 방법이 있습니다.

• 다. Q: 소송 전에 감정이 필요한가요?
  
  소송으로 갈 가능성이 있다면 건축 감정 등을 통해 하자의 원인과 복구 비용을 정리해야 합니다. 하자보수비는 목적물의 완성시가 아니라 손해배상 청구시를 기준으로 산정하므로(대법원 1994. 10. 11. 선고 94다26011 판결), 청구 시점의 보수비를 기준으로 금액을 정리합니다.

• 라. 손해배상 청구 소송을 제기합니다
  
  정리한 자료를 바탕으로 손해배상 청구 소송을 제기합니다. 이때 하자 원인과 공사 계약 관계, 합의서가 있는지를 함께 검토하여 하자담보책임과 채무불이행책임 가운데 어느 근거로 청구할지, 또는 두 책임을 함께 주장할지를 정합니다.
   

4. 보수 약속이 지켜지지 않을 때 확인할 것

보수를 먼저 요구하는 절차가 법에서 정한 요건은 아니지만, 보수 요구를 거치면 미이행 사실을 문서로 남길 수 있습니다. 따라서 보수 요구를 거친 뒤 상황에 따라 손해배상을 청구하는 순서로 대응을 준비하는 것이 좋습니다.

무엇보다 하자의 원인과 피해 규모를 명확히 정리하는 일이 배상액을 산정하는 출발점이 됩니다. 상대방이 도급계약의 수급인인 시공사인지 시행사인지에 따라 책임의 근거가 달라질 수 있으므로 계약 관계부터 확인하시기 바랍니다.

※ 이 주제에서 다루는 법리에 대한 더 자세한 법률지식은 네플라 법률위키 하자보수에 갈음한 손해배상 청구의 요건과 범위: 보수 청구와의 관계와 하자보수비 산정 기준 페이지를 참고하십시오.