배덕 변호사

1. 공사가 멈추면 숫자부터 어긋납니다

공사가 중간에 멈추면 현장 상황보다 정산할 금액을 먼저 다투게 됩니다. 시공 측은 지금까지 들어간 비용을 근거로 받을 금액을 계산하고, 발주 측은 남은 공정과 마감의 미비를 들어 그보다 낮은 금액을 제시하는 일이 반복됩니다. 두 계산이 어긋나는 까닭은 서로 다른 기준을 쓰고 있기 때문입니다.

기성고 정산은 실제로 쓴 돈을 합산하는 작업이 아닙니다. 약정한 총공사비에 기성고 비율을 곱해 금액을 산정하는 구조이고, 그 비율은 완성된 부분과 미시공 부분에 들어갈 공사비를 합친 전체 공사비 가운데 완성된 부분에 들어간 공사비가 차지하는 몫으로 정해집니다. 그래서 어느 시점을 기준으로 재는지, 설계 변경분이 어디에 반영되는지가 결과를 바꿉니다.

중단 시점을 언제로 볼 것인지, 미시공 내역을 어떻게 산정할 것인지, 설계 변경분을 어떻게 반영할 것인지가 정산 협의의 쟁점입니다. 협의에 들어가기 전에 필요한 자료를 미리 준비해 두셔야 합니다.

2. 기성률을 두고 가장 자주 마주치는 오해

첫 번째 오해는 들인 비용을 모으면 받을 금액이 나온다는 생각입니다. 법원은 미완성 건물의 보수를 약정한 총공사비에 기성고 비율을 적용한 금액으로 보고, 수급인이 실제로 지출한 비용을 기준으로 삼지 않습니다. 자재비와 인건비가 올랐다는 사정만으로 청구액이 늘지 않는 것도 그 때문입니다.

두 번째 오해는 현장에 쌓여 있는 자재가 당연히 기성에 들어간다는 생각입니다. 기성고 비율은 이미 완성된 부분에 들어간 공사비를 기준으로 세우므로, 아직 설치되지 않은 자재의 대금을 인정받으려면 그에 관한 별도의 약정을 밝혀야 합니다.

세 번째 오해는 설계가 바뀌었으니 알아서 반영될 것이라는 생각입니다. 변경에 따라 공사대금이 변경되는 것으로 특약하였는지, 변경된 설계에 따라 공사가 진행되다가 멈추었는지가 확인되어야 변경된 공사대금에 비율을 적용할 수 있습니다.

3. 법률사무소 덕 배덕 대표변호사가 정리하는 기성고 산정의 순서

• 가. 계약서의 보수 조항부터 확인합니다
  
  민법 제665조 제1항은 보수를 완성된 목적물의 인도와 동시에 지급하도록 하면서, 인도를 요하지 아니하는 경우에는 일을 완성한 후 지체없이 지급하도록 정합니다. 건설 계약은 대개 여기에 분할 지급의 특약을 덧붙이므로, 기성 확인과 정산의 방법이 계약서에 어떻게 적혀 있는지가 출발점이 됩니다.

• 나. 완성된 부분과 남은 공정의 공사비를 각각 산정합니다
  
  기성고 비율은 완성된 부분에 들어간 공사비와 미시공 부분에 들어갈 공사비를 합친 전체 공사비 가운데 완성된 부분에 들어간 공사비가 차지하는 비율이므로, 두 값을 모두 산정하여야 비율이 확정됩니다. 남은 공정의 내역 확인이나 비용 산정이 빠진 채 진척도만 주장하면 협의가 길어질 뿐입니다.

• 다. Q: 기준이 되는 날짜는 언제로 잡아야 하나요?
  
  공사를 중단한 당시, 곧 공사대금 지급의무가 발생한 시점입니다(대법원 2019. 12. 19. 선고 2016다24284 전원합의체 판결). 그 뒤에 다른 업체가 들어와 공정이 달라졌다면 그 사정은 따로 정리해 두셔야 합니다. 중단한 날을 확정하는 자료가 없으면 뒤의 계산이 전부 흔들리므로, 작업 중지 통보와 현장 철수 기록을 먼저 찾아 두시기 바랍니다.

• 라. 설계 변경의 시점과 범위를 따로 묶습니다
  
  변경 합의서와 변경 도면, 변경 이후의 시공 사진을 시간 순으로 묶어 두시면 어느 대금에 비율을 적용할지가 분명해집니다. 변경 사실만 주장하고 그 시점이 남아 있지 않으면, 변경된 설계에 따라 공사가 진행되다가 멈추었다는 점을 보이기 어려워집니다.
   

4. 정산 협의에 앞서 확인해 둘 점검 사항

기성고 정산은 느낌이 아니라 두 개의 숫자로 다투는 일입니다. 완성된 부분의 공사비와 남은 공정의 공사비를 각각 산정하여야 비율이 정해지고, 그 비율에 곱할 공사대금이 계약서와 변경 합의서로 확정되어야 금액이 정해집니다. 어느 쪽이 비어 있는지를 먼저 가늠하면 준비할 것이 분명해집니다.

또한 현장 자료는 시간이 지날수록 흩어집니다. 공정 일지와 작업 사진, 자재 반입 내역, 변경 지시가 오간 문자와 메일은 공사가 멈춘 직후에 한 번 정리해 두시기를 권해 드립니다. 감정으로 넘어가더라도 그 자료가 있어야 감정인에게 설명할 수 있습니다.

※ 이 주제에서 다루는 법리에 대한 더 자세한 법률지식은 네플라 법률위키 공사 중단 시 기성고 비율의 산정 방법: 기준 시점과 변경된 공사대금, 감정의 역할 페이지를 참고하십시오.