배덕 변호사

1. 권리금을 먼저 건네고 나서 불안해지는 국면

기존 점포를 인수하실 때 가장 먼저 부딪히는 것이 권리금입니다. 웃돈처럼 보이지만 영업 기반과 시설, 입지의 가치가 함께 담겨 있어 금액도 작지 않습니다. 그런데 이 돈을 누구에게, 언제 내는 것이 맞는지는 생각보다 정리되어 있지 않은 경우가 많습니다.

점포 하나를 넘겨받는 데에도 상대가 셋입니다. 기존 임차인, 건물 임대인, 그리고 가맹본부가 각각 다른 계약으로 얽혀 있으므로, 어느 계약이 어느 단계에서 확정되는지를 먼저 그려 두시는 편이 낫습니다.

2. 권리금을 두고 자주 마주치는 오해

첫 번째 오해는 상가건물 임대차보호법이 권리금 자체를 보장해 준다는 생각입니다. 제10조의4가 정한 것은 임대인의 방해행위 금지와 그에 따른 손해배상이고, 양도인과 양수인 사이의 권리금 계약을 대신 이행해 주는 규정은 아닙니다.

두 번째 오해는 시설물 일체라고만 적어 두면 충분하다는 생각입니다. 제10조의3 제1항이 권리금에 영업시설·비품과 거래처, 신용, 노하우, 위치에 따른 이점을 함께 담고 있으므로, 무엇이 넘어오는지를 항목으로 적어 두셔야 다툼이 줄어듭니다.

세 번째 오해는 가맹본부와의 문제는 나중에 정리하면 된다는 생각입니다. 가맹사업법 제11조 제2항 제7호에 따라 가맹계약서에는 영업의 양도에 관한 사항이 들어 있으므로, 승인 절차가 권리금 일정보다 먼저 진행되는 경우가 있습니다.

3. 법률사무소 덕 배덕 대표변호사가 짚는 권리금 거래의 갈래

• 가. 계약 상대가 실제 임차인인지 확인합니다
  
  제10조의3 제2항은 권리금 계약을 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약이라고 정하고 있습니다. 사업자등록증과 임대차계약서, 신분증을 맞대어 실제 임차인과 계약 상대가 같은지 먼저 확인해 두시기 바랍니다.

• 나. 임대인에게 묻는 순서를 지킵니다
  
  제10조의4 제1항은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임대인의 방해행위를 금지하고 있고, 그 보호는 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하였을 때 작동합니다. 대법원 2022. 8. 11. 선고 2022다202498 판결도 구체적인 인적사항을 제시하면서 주선하였을 것을 원칙으로 들고 있으므로, 주선한 사실과 그 시점을 남겨 두셔야 합니다.

• 다. Q: 임대인이 직접 쓰겠다고 하면 권리금은 포기해야 합니까?
  
  그렇지 않습니다. 제10조의4 제2항 제3호는 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우를 정당한 사유로 들고 있을 뿐입니다. 대법원 2022. 1. 14. 선고 2021다272346 판결은 임대인이 임대차 종료 시 그 사유를 들어 거절하고 실제로도 1년 6개월 동안 영리목적으로 사용하지 않아야 한다고 보았으므로, 이후의 사용 상황을 확인해 두실 필요가 있습니다.

• 라. 대규모점포 안의 매장인지 살핍니다
  
  제10조의5는 상가건물이 유통산업발전법에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우와 국유재산·공유재산인 경우에 제10조의4를 적용하지 아니한다고 정하고 있습니다. 다만 전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법에 따른 전통시장은 제외되므로, 점포가 어디에 속하는지를 먼저 확인하셔야 합니다.

• 마. 잔금 조건을 계약서에 적어 둡니다
  
  민법 제147조는 정지조건과 해제조건이 성취한 때의 효력을 정하고 있습니다. 임대인과의 임대차계약이 체결되지 아니하면 권리금을 반환한다는 문구를 조건으로 적어 두시면, 협의가 결렬되었을 때 돌려받는 근거가 계약 안에 남습니다.
   

4. 계약서에 남겨 둘 것과 지급의 순서

먼저 시설과 집기를 품목별로 적어 두시기 바랍니다. 주방기기와 냉장고, 텔레비전, 폐쇄회로 텔레비전처럼 개별 품목을 명세서에 적고 사진을 함께 붙여 두시면, 반출이나 처분을 두고 생기는 다툼을 줄일 수 있습니다.

다음으로 지급의 순서를 정해 두십시오. 임대인과의 조건 협의와 가맹본부의 승인 절차가 어디까지 진행되었는지에 따라 잔금의 시점이 달라지므로, 각 단계가 끝나는 시점을 계약서에 적어 두시는 편이 낫습니다.

법률사무소 덕 배덕 대표변호사는 상가 점포와 가맹계약이 함께 얽힌 분쟁을 다년간 다루어 왔습니다. 어느 계약이 먼저 확정되어야 하는지는 개별 사정에 따라 달라지므로, 세 관계를 갈라 놓고 하나씩 확인해 보시기를 권해 드립니다.

※ 이 주제에서 다루는 법리에 대한 더 자세한 법률지식은 네플라 법률위키 가맹점 권리금 계약의 당사자와 임대차·가맹계약의 관계: 권리금 회수기회 보호가 미치는 범위 페이지를 참고하십시오.