배덕 변호사

1. 공사를 멈추는 문서 한 장이 뒤의 분쟁을 정합니다

공사를 진행하다 보면 공정 지연이나 기성금 미지급, 추가공사 다툼, 현장 철수 문제가 겹쳐 공사타절합의서를 작성하는 경우가 생깁니다. 그런데 이 문서를 대략 정리한 채 서명하면 나중에 더 큰 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

합의서는 단순히 철수를 확인하는 데 그치는 문서가 아닙니다. 무엇이 끝났고 무엇이 남았는지를 정리하는 문서로서, 대금 청구와 손해배상, 하자 보수, 지체상금 사건에서 핵심 증거가 됩니다.

그만큼 문구만 일부 다듬는 것으로는 충분하지 않습니다. 당시 현장에서 실제로 어떤 다툼이 있었는지, 왜 타절에 이르렀는지부터 짚어 보아야 상황에 맞는 합의서의 구성을 잡을 수 있습니다.

2. '일체 이의 제기하지 않는다' 문구를 둘러싼 오해

첫 번째 오해는 '이후 일체 이의를 제기하지 않는다'는 문구만 넣어 두면 모든 청구가 막힌다는 생각입니다. 그러나 이러한 문구 하나만으로 향후의 모든 청구가 차단된다고 단정하기는 어렵습니다.

합의서에 '타절 및 금액 정산에 합의하고, 이후 일체 이의를 제기하지 않는다'라고만 적혀 있다면, 법원은 이를 대금 정산에 한정된 합의로 좁게 해석할 여지가 있습니다. 나중에 상대방이 '정산은 끝났지만 하자 책임은 별도'라고 주장하며 소송을 제기할 수도 있습니다.

두 번째 오해는 대금을 정산하면 하자 책임도 함께 정리된다는 생각입니다. 공사와 하자는 서로 연결되어 있지만, 하자는 공사가 끝난 뒤 사용 과정에서 뒤늦게 드러나기도 하므로 대금 정산을 마쳤다고 해서 모든 하자 책임까지 정리되는 것은 아닙니다.

3. 법률사무소 덕 배덕 대표변호사가 정리한 타절합의서 핵심 조항

• 가. 타절 사유와 기준일을 적습니다
  
  먼저 공사를 왜 중단하는지, 언제를 기준으로 타절하는지를 분명히 적어야 합니다. 지체상금을 언제까지 계산할지와 기성고를 어느 시점 기준으로 산정할지가 이 사유와 기준일에 따라 달라질 수 있기 때문입니다.

• 나. 정산금액이 무엇을 포함하는지 적습니다
  
  기성금과 최종 정산금액을 확정할 때에는 그 금액에 어떤 항목이 포함되는지까지 구체적으로 적어 두어야 나중에 추가 비용이나 세금 처리 문제로 다시 다투지 않게 됩니다. 대법원 역시 선급금의 충당 대상이 되는 기성공사대금의 내역을 어떻게 정할 것인지는 도급계약 당사자의 약정에 따라야 한다고 보았습니다(대법원 2010. 5. 13. 선고 2007다31211 판결).

• 다. 하자와 보수 책임을 따로 적습니다
  
  하자와 미시공, 잔여 공정, 보수 의무까지 함께 정리하려면 그 부분을 따로 명확하게 적어야 합니다. 부제소합의는 합의 당시 각 당사자가 예상할 수 있는 상황에 관한 것이어야 유효하므로(대법원 2019. 8. 14. 선고 2017다217151 판결), 정리하는 책임의 범위를 항목별로 특정해 두는 편이 좋습니다.

• 라. Q: 정산 합의를 화해로 볼 수 있나요?
  
  당사자가 서로 양보하여 분쟁을 끝내기로 한 약정이라면 민법 제731조의 화해계약으로 볼 수 있습니다. 화해계약이 성립하면 착오를 이유로 취소하지 못하고, 화해당사자의 자격 또는 화해의 목적인 분쟁 이외의 사항에 착오가 있는 때에만 예외가 인정됩니다(민법 제733조). 그러므로 서명하기 전에 정산금액과 세부 항목을 거듭 확인하셔야 합니다.

• 마. 자재·장비·가설물·서류 인계를 적습니다
  
  자재와 장비, 가설물, 서류의 인계도 합의서에 함께 정리해야 합니다. 인계 범위가 빠지면 공사를 넘겨받은 쪽과 현장에서 철수한 쪽 사이에 다시 다툼이 생길 수 있습니다.
   

4. 서명하기 전에 확인할 것

예를 들어 건축업체와 계약을 맺은 하도급업체가 잔여공사를 포기하여 타절 정산에 합의하고도, 합의서에 따라 돌려주기로 한 금액을 반환하지 않는 경우를 가정해 보겠습니다. 이때 미리 지급한 선급금의 산정 근거를 관련 서류와 함께 정리해 두면, 추후 반환 청구 소송에서 청구 금액을 뒷받침하는 자료로 활용할 수 있습니다.

공사타절합의서는 공사를 멈추기 위한 문서가 아니라 이후의 분쟁을 좌우하는 문서입니다. 정산 합의와 하자 책임을 항목별로 구분하여 밝혀 두시기 바랍니다.

※ 이 주제에서 다루는 법리에 대한 더 자세한 법률지식은 네플라 법률위키 공사타절합의서의 해석과 효력 범위: 정산 조항과 하자·지체상금·손해배상 책임의 분리 페이지를 참고하십시오.