배덕 변호사

1. 시공사 교체를 앞둔 발주자의 고민

시공사가 공사를 몇 주째 중단하고 있으니 곧바로 계약부터 해제하고 다른 업체로 바꾸면 되는지 묻는 발주자분들이 계십니다. 공사가 지연되거나 중단되면 하루빨리 시공사를 교체하고 싶은 마음이 앞서기 마련입니다.

그러나 시공사에게 문제가 있다는 사실만으로 곧바로 계약을 해제하고 다른 업체에 공사를 맡겨도 되는 것은 아닙니다. 해제의 요건을 갖추지 못한 채 교체를 서두르면 오히려 해제의 효력과 정산 범위를 두고 다툼이 길어질 수 있습니다.

해제 통보를 보내기 전에 이행을 촉구했는지, 혹은 시공사가 공사를 포기하겠다는 뜻을 밝혔는지부터 확인하셔야 합니다. 이를 먼저 확인해야 해제 뒤의 정산과 교체 비용을 어떻게 다룰지도 정할 수 있습니다.

2. 해제와 시공사 교체를 둘러싼 오해

첫 번째 오해는 공사가 늦어지고 있으니 곧바로 계약을 해제할 수 있다는 생각입니다. 민법 제544조에 따르면 원칙적으로 상당한 기간을 정해 이행을 최고하고, 그 기간 내에 이행하지 않을 때 비로소 계약을 해제할 수 있습니다.

두 번째 오해는 계약을 해제하면 이미 지은 부분까지 모두 없던 일이 된다는 생각입니다. 건축공사가 상당히 진척된 경우에는 해제의 효과가 미완성 부분에 한정되어 기성 부분을 정산하는 관계가 남을 수 있습니다.

세 번째 오해는 계약을 해제하면 늘어난 비용은 따로 청구할 수 없다는 생각입니다. 해제는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 않으므로, 교체 비용과 지체상금은 별도로 검토됩니다.

3. 법률사무소 덕 배덕 대표변호사가 설명하는 해제 전 확인 순서

• 가. 이행 촉구는 기록이 남는 방식으로 합니다
  
  먼저 상당한 기간을 정해 공사 재개와 완공을 촉구하는 내용증명이나 공문을 보내고, 그 발송일과 도달일을 남겨 두시기 바랍니다. 해제의 의사표시는 민법 제543조 제2항에 따라 철회할 수 없으므로, 촉구 기간이 지났는지와 시공사의 대응을 확인한 뒤에 통보하는 것이 안전합니다.

• 나. 시공사가 공사포기 의사를 밝혔는지 봅니다
  
  민법 제544조 단서에 따라 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 별도의 최고를 요하지 않습니다. 따라서 시공사의 공사포기 통지, 보완 요구 거절, 공사 재개 조건으로 내건 요구처럼 이행거절 의사가 드러나는 문서와 메시지를 시간 순서대로 모아 두시면 해제의 근거를 분명히 뒷받침할 수 있습니다.

• 다. Q: 공사기한이 아직 남았는데 해제할 수 있습니까?
  
  기한 내 완공이 불가능하다는 것이 명백하다면 해제할 수 있습니다. 대법원 1996. 10. 25. 선고 96다21393, 21409 판결은 공사중단이나 공사지연으로 기한 내 완공이 불가능하다는 것이 명백해진 경우 공사기한 전에도 해제할 수 있다고 보았습니다. 다만 그에 앞서 약정된 공사기한으로부터 상당한 기간 내에 완공할 것을 최고하여야 하고, 시공사가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에만 최고 없이 해제할 수 있다고 하였습니다.

• 라. 해제 시점의 공사 진척 상태를 남겨 둡니다
  
  공사가 상당히 진척된 상태에서 해제되면 계약이 미완성 부분에 대해서만 효력을 잃고, 이미 완성된 기성 부분은 약정 총공사비에 기성고 비율을 적용해 정산해야 할 수 있습니다. 이때 기성고 비율은 특약 등 특별한 사정이 없는 한 시공사가 공사를 중단할 당시를 기준으로, 완성된 부분에 들어간 공사비가 미시공 부분의 공사비까지 합친 전체 공사비에서 차지하는 비율로 산정합니다. 이 비율을 다툴 자료로 공사 중단 당시의 현장 사진과 기성 확인서를 확보해 두셔야 합니다.

• 마. 교체 비용과 지체상금 조항을 함께 검토합니다
  
  다른 시공사에게 남은 공사를 맡기면서 기존 계약보다 비용이 늘어났다면, 계약 내용과 지연 경위에 따라 그 증가분을 시공사의 채무불이행으로 인한 손해로 볼 수 있는지가 판단됩니다. 또한 지체상금 약정이 있다면 계약을 해제한 경우에도 적용될 수 있고, 지체상금은 특별한 사정이 없는 한 약정 준공일부터 발생합니다. 다만 그 종기는 실제로 해제한 때가 아니라 해제할 수 있었던 때부터 다른 업체가 같은 건물을 완성할 수 있었던 시점까지로 제한된다는 점을 염두에 두셔야 합니다.
   

4. 해제 통보에 앞서 정리해 둘 자료

시공사 교체를 검토할 때에는 이행 촉구 절차를 거쳤는지, 해제 시점의 공사 진척 정도가 어느 정도인지를 먼저 확인하셔야 합니다. 그다음으로 기성 부분의 정산 방식과 교체로 인한 추가 비용을 청구할 근거가 있는지를 차례로 따져 보시기 바랍니다.

이를 위해 이행을 촉구한 내용증명·공문과 발송일, 공사 중단·지연 경위를 보여 주는 현장 사진과 기성 확인서, 기존 계약의 총공사비와 기성 부분 산정 자료, 새 시공사와의 계약 금액과 차액 자료를 미리 확보해 두시는 것이 좋습니다. 이러한 자료를 얼마나 갖추었는지에 따라 정산과 청구의 범위가 달라질 수 있습니다.

법률사무소 덕 배덕 대표변호사는 공사도급계약 해제와 시공사 교체를 둘러싼 분쟁에서 이행 촉구 경위와 기성고 산정 자료를 함께 검토하고 있습니다. 계약 해제를 검토 중이시라면 이행 촉구 자료와 현재 공사 진척 상황부터 정리해 두시기 바랍니다.

※ 이 주제에서 다루는 법리에 대한 더 자세한 법률지식은 네플라 법률위키 공사도급계약의 해제 요건: 상당한 기간을 정한 최고와 이행거절, 공사기한 전 해제의 판단 기준 페이지를 참고하십시오.