대법원 1992. 12. 8. 선고 92다21395 판결

원고 1 외 3인

피고 1 외 3인 피고들 소송대리인 변호사 김홍균

서울고등법원 1992.4.29. 선고 91나55775 판결

원심판결중 원고 1의 피고 3에 대한 청구부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다. 피고 1, 피고 2, 피고 4의 상고를 기각하고, 이 부분 상고비용은 같은 피고들의 부담으로 한다.

상고이유를 본다. 제1점에 대하여

가.  이 사건 건물은 소외 주식회사 세연주택(이하 소외 회사라고 한다)으로부터 원고 1 명의로 소유권이전등기가 마쳐지고, 그중 원심판결의 별지목록 제2기재 건물(이하 제2건물이라고 한다)은 원고 3 명의로, 제3건물은 원고 2 명의로, 제5건물은 원고 4 명의로 소유권이전등기가 마쳐졌다고 확정하고,

나.  소외 회사의 채권자인 원고 1이 다른 채권자들과의 약정으로 그들이 담보로 제공받은 소외회사가 신축중인 연립주택을 분양하여 그 대금으로 위 연립주택의 완공을 위한 자금으로 지원하기로 하였는데, 피고들은 위 약정에 터잡아 위 연립주택 중 각 그 점유하는 이 사건 건물을 소외 회사 또는 그 채권자들로부터 분양 또는 임차한 사람들로서 정당하게 점유하고 있다는 피고들의 주장에 대하여, 소외 회사가 이 사건 연립주택을 건축하던 중 그 자금을 원고 1로부터 차용하여 왔는데, 1982.7.29. 같은 원고에 대한 합계금 150,000,000원의 채무를 담보하기 위하여 이 사건 연립주택 중 27세대에 관하여 매매계약을 체결하고, 위 연립주택이 완공되어 은행융자금 및 분양대금을 받아 위 채무를 변제하면 위 매매계약을 무효로 하고, 만일 일부만 변제될 경우에는 그 변제비율에 따라 위 담보를 일부 해제받기로 하되 담보해제되지 않은 잔여세대에 대하여는 같은 원고가 이를 임의로 처분하여 그 변제에 충당하기로 약정한 사실과, 소외회사의 이 사건 연립주택의 건축공사 및 분양이 원활히 진척되지 아니하자 같은 원고와 이 사건 연립주택 부지의 대표인 소외 1, 다른 일반 채권자들 대표인 소외 2 등은 1983.9.13. 자금난으로 공사진행이 어려운 이 사건 연립주택의 공사진척을 위하여 그들이 담보로 잡은 62세대를 일반 분양함에 있어 분양매매대금으로 입금되는 계약금을 은행에 예금하였다가 공사자금 지원이 필요하면 그 돈에서 지출하고, 중도금 및 잔금과 소외 회사의 공사자금이 여유가 있으면 그 예치한 계약금을 그들이 그 각 채권액의 비율로 반환받기로 약정한 사실, 이에 따라 채권자 대표인 위 소외 2 및 소외 3 등이 그 분양사무를 위임받아 소외 회사 명의로 이 사건 연립주택에 대하여 일반 분양광고를 하여 이 사건 연립주택중 제1건물은 피고 3이 같은해 9.16.에, 제2건물은 피고 2가 같은해 10. 15.에, 제3건물은 피고 1이 같은해 10.13.에 각 분양받고, 피고 4는 제5건물을 임차한 사실을 인정할 수 있으나, 같은 원고의 위와 같은 약정사실만으로는 같은 원고가 위 양도담보계약에 따른 권리를 포기하였다거나 행사하지 않기로 약정한 것이라고 단정할 수 없고, 오히려 같은 원고 및 위 채권자 대표들은 그 채권을 변제받기 위한 방법으로 각자의 담보권 실행을 보류하고 그 분양대금으로 채권변제에 충당하기로 하였으나 그 분양이 제대로 되지 않았을뿐 아니라 일부 분양된 것마저 소외 회사가 계약금 외에 중도금까지 위 채권자들에게 교부하지 않는 등 분쟁이 생김에 따라 그 분양사무가 중단되기에 이르러, 위 채권자 대표들은 위와 같은 분양에 의한 채무변제약정을 해제하기로 결정하였고, 같은 원고는 같은 해 10. 5. 위 분양사무를 맡은 소외 3 및 소외회사에 대하여 그 약정을 해제하는 통고를 한 것이므로, 같은 원고가 위 담보권을 포기하고 따라서 소외 회사등이 적법히 피고들에게 분양 또는 임대하였음을 전제로 하는 피고들의 주장은 이유 없다고 배척하고,

다.  원고 3, 원고 2, 원고 4 명의로 마쳐진 위의 소유권이전등기가 원고 1과 통정하여 허위로 마쳤다는 피고들의 주장은 증거가 없다는 이유로 배척하였다.

가.  원심이 인정한 바와 같이, 1983.9.13. 원고 1 등 채권자들이 건축주인 소외 회사와 채권담보의 목적으로 매매계약을 체결한 바 있는 건물을 일반분양하여 그 분양대금으로써 채권에 충당하기로 하는 약정이 이루어 졌고, 이에 따라 소외회사 명의로 분양광고를 하였으며, 이에 터잡아 피고 3이 이 사건 건물을 분양받았다면, 위의 약정은 담보권의 실행방법에 관한 특약으로 볼 수 있고, 적어도 위의 약정에 터잡아 분양된 건물에 관한 원고 1의 담보권은 이미 실행되어 이에 대한 양도담보계약은 소멸하였다고 보는 것이 옳을 것이고, 그 분양대금이 위 약정대로 같은 원고의 채권에 충당되지 않았다고 하여도 이는 같은 원고와 소외 회사간의 정산하여야 할 사항에 지나지 않는다고 보아야 할 것이다. 따라서 원심이 위 약정사실만으로는 같은 원고가 위 양도담보계약에 따른 권리를 포기하였다거나 행사하지 않기로 약정한 것이라고 단정할 수 없다고 판단한 것은 잘못이라 할 것이다. 그리고 같은 원고가 위와 같은 약정을 하여 건물의 분양에 동의를 한 이상, 그 분양은 같은 원고의 의사에 따른 것이라고 볼 것이므로, 그 후 같은 원고가 이 분양건물에 관한 소유권이전등기를 마치었다고 하더라도 같은 원고로서는 이를 분양받은 자의 매수인으로서의 권리를 부인할 수 없다고 보아야 할 것이다.

나.  민법 제548조에 의하여 계약해제의 효과로서 원상회복의무가 있으나 제3자의 권리를 해하지 못하는 것이다. 따라서 위 약정이 원심판시와 같이 해제되었다고 하더라도 그 해제 이전에 분양받은 권리는 보호받아야 함이 마땅하다. 원심이 인정한 사실에 의하더라도 위 약정해제의 의사표시는 1983.10.5.에 소외 회사 등에 통고되었고, 피고 3은 그 이전인 같은 해 9.16. 제1건물을 분양받았다는 것이므로, 원고 1로서는 피고 3의 그 분양자로서의 권리를 부인할 수는 없다 할 것이다.