대법원 2017. 1. 25. 선고 2016두50686 판결

원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다.

상고이유(상고이유서 제출기간이 지난 후에 제출된 상고이유보충서의 기재는 상고이유를 보충하는 범위 내에서)를 판단한다. 

가.  주식회사 삼성종합건설아이디(이하 ‘소외 회사’라 한다)는 토지분양 및 분양대행업 등을 영위하는 법인으로서 2011. 8. 1. 이 사건 전체 토지 1,777㎡를 평당 13만 원에 취득하여 2011. 8. 10. 그중 495㎡를 소외 1에게 9,750만 원(평당 65만 원)에 분양하였으나 나머지 토지 1,282㎡는 분양이 제대로 되지 않았다. 이에 소외 회사는 2011. 11. 11. 소외 회사의 대표이사 소외 2의 아버지인 원고에게 나머지 토지를 5,044만 원(매입단가와 같은 평당 13만 원)에 매도하면서, 소외 회사가 분양대행을 하여 향후 거래가 이루어지면 그 분양대금 중 평당 16만 원을 초과하는 금액을 분양대행수수료로 지급받기로 하는 이 사건 분양대행계약을 체결하였다.

나.  이후 소외 회사는 2012. 5.경 소외 회사의 직원인 소외 3에게 나머지 토지 중 495㎡(150평으로, 이하 ‘이 사건 토지’라 한다)를 9,000만 원(평당 60만 원)에 분양하였고, 위 분양대행계약에서 약정한 대로 위 매매대금에서 분양대행수수료 6,600만 원(평당 44만 원으로, 이하 ‘이 사건 수수료’라 한다)을 공제한 나머지 2,400만 원을 원고에게 지급하였다.

다.  원고는 이 사건 토지의 양도와 관련하여 양도소득세를 신고하지 아니하였고, 피고는 2014. 1. 2. 이 사건 분양대행계약이 존재하는지 의심스럽고 조세포탈을 목적으로 한 것이므로 무효이며 또한 소외 회사에 과도한 분양대행수수료를 지급한 것은 부당행위계산부인의 대상이라는 이유로, 이 사건 수수료를 필요경비로 공제하지 아니하고 양도소득을 산정하여 원고에게 양도소득세를 부과하는 이 사건 처분을 하였다.

가.  원심판결 이유 및 적법하게 채택된 증거들을 비롯한 기록에 의하면, 아래와 같은 사정들을 알 수 있다.

(1) 소외 회사는 이 사건 전체 토지를 직접 분양하려고 하였으나, 소외 1에게 분양된 일부 토지를 제외한 나머지 토지가 3개월이 경과하도록 분양되지 아니하자, 신규자금을 융통하기 위해 대표이사의 아버지인 원고에게 분양대행을 조건으로 당초의 매입가격에 양도하게 되었다. 이러한 매도 경위에 비추어 볼 때 이 사건 토지의 양도에 따른 실질적인 이익을 소외 회사에 귀속시키는 내용으로 이 사건 분양대행계약을 체결할 합리적 이유가 충분히 있고, 오히려 소외 회사와 특수관계에 있는 원고가 그러한 기회를 이용하여 다액의 양도차익을 얻는 것이 부적절해 보인다.

(2) 이 사건 수수료가 매매대금의 약 73%에 이르지만, 이는 소외 회사의 노력에 의하여 이 사건 토지를 상당히 높은 가격에 분양하여 발생한 양수도 차익을 반영한 결과로서 이를 소외 회사가 취득하는 것 자체가 부당하다고 할 수 없다. 그뿐 아니라, 소외 회사가 지출한 사무실 임료, 직원 급여와 각종 수당, 통신비 등 분양대행에 소요되는 경비를 감안할 때 지나치게 과도하다고 단정할 수 없고, 소외 회사는 원고뿐만 아니라 다른 토지소유자들과도 이 사건 거래와 유사한 조건으로 분양대행계약을 체결한 사실도 있다.

(3) 또한 소외 회사는 이 사건 수수료 수입에 대하여 전액 세금계산서를 발급하였고, 분양대행수수료 수입으로 지출한 임직원 및 판매원에 대한 각종 수당 등에 관해서도 모두 소득세 등을 정상적으로 원천징수하여 납부하였다. 소외 회사가 원고를 거치지 아니하고 이 사건 토지를 직접 분양하였을 경우와 비교하더라도, 분양대행수수료 수입은 부동산 양도차익과 마찬가지로 법인세 과세표준 산정 시 익금에 산입되므로 특별히 조세경감의 효과가 있다고 보기에 부족하고, 오히려 원고 명의의 이전등기에 따른 취득세 등의 부담 및 분양대행수수료 매출에 따른 부가가치세의 부담이 추가된다. 그리고 소외 회사가 일부 세금을 체납한 상태에서 폐업신고를 하였더라도, 이는 소외 회사가 이 사건 토지를 직접 분양하는 경우에도 얼마든지 가능하므로, 이 사건 분양대행계약의 체결과 직접적인 관련이 있다고 할 수 없다. 따라서 이 사건 분양대행계약이 소외 회사의 조세포탈 목적으로 명목상으로만 체결되었다고 볼 수 없다.

(4) 나아가 이 사건 수수료가 형식적으로 소외 회사에 귀속되었다가 원고 또는 그 아들인 대표이사에게 부당하게 환원되었다고 볼 만한 사정도 보이지 않는다.

나.  위와 같은 이 사건 거래행위에 관련된 제반 사정들을 종합하여 보면, 원고가 평당 3만 원의 차익만을 취득하고 양도가액의 약 73%에 달하는 이 사건 수수료를 소외 회사에 지급한 것이 건전한 사회통념이나 상관행에 비추어 경제적 합리성이 없는 비정상적인 거래에 해당한다고 보기 어렵다.