서울행정법원 2024. 11. 14. 선고 2023구합69749 판결

1.  원고의 청구를 기각한다.

2.  소송비용은 원고가 부담한다.

피고가 2019. 10. 10. 원고에 대하여 한 취득세 6,073,060,630원, 지방교육세347,032,030원, 농어촌특별세 433,790,040원, 납부불성실가산세 3,514,553,920원의 각 부과처분을 모두 취소한다.

가. 원고는 서울 종로구 △△동 (지번 생략) 일대 △△구역 제2ㆍ3 지구 도시환경정비사업(이하 ‘이 사건 사업’이라 한다)을 목적으로 2010. 11. 25. 설립된 프로젝트 금융투자회사이다. 원고는 이 사건 사업의 1인 토지등소유자이자 사업시행자로서 피고로부터 2011. 2. 11. 최초 사업시행인가를 받은 후 2011. 2. 19.부터 2011. 3. 22.까지 토지등소유자로부터 분양신청을 받았다.

나.  원고는 2012. 10. 30. 지하 8층 지상 24층 연면적 106,213.63㎡ 규모의 업무 및 판매시설 건축물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다) 중 45,266.12㎡는 토지등소유자인 원고에게 환지로, 60,895.74㎡는 체비지, 51.77㎡는 보류지(판매시설)로 사업시행자인 원고에게 공급하는 내용으로 최초 관리처분계획인가를 받은 후 2014. 10. 29. 이 사건 건물의 면적은 105,473.46㎡로 변경하고, 그중 44,504.10㎡는 환지로, 나머지 60,969.36㎡는 체비지로 공급하는 내용으로 관리처분계획 변경인가를 받았다(이하 ‘이 사건 관리처분계획’이라 한다).

다.  원고는 2014. 12. 18. 이 사건 건물의 취득에 따른 취득세 신고를 하면서 실제 이용 현황에 따라 환지와 체비지의 면적을 환지 46,440㎡, 체비지 59,033.46㎡(이하 원고가 이 사건 관리처분계획상 체비지로 지정된 60,969.36㎡ 중 체비지로 취득세 신고한 59,033.46㎡를 ‘이 사건 부동산’이라 한다)으로 정정하되, 이 사건 건물의 신축 시 소요된 공사비 등 약 8,077억 원을 자신이 토지등소유자의 지위에서 환지로 취득한 부분과 사업시행자 지위에서 취득한 체비지 부분의 건물 연면적의 비율로 안분하여 취득세 과세표준을 산출한 후 ① 환지 중 종전의 부동산 가액 부분은 구 지방세특례제한법(2014. 12. 31. 법률 제12955호로 개정되기 전의 것) 제74조 제1항에 따라 취득세가 면제되는 것으로 신고하고, ② 환지 중 종전의 부동산 가액을 초과하는 부분(청산금)은 구 조세특례제한법(2014. 12. 23. 법률 제12853호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제120조 제4항 제3호에 따라 프로젝트금융투자회사가 취득하는 부동산으로서 일반세율에 50% 감경을 적용하여 취득세 등 합계 152,458,480원을 신고하며, ③ 체비지 부분은 위 ① 부분과 마찬가지로 취득세가 면제되는 것으로 신고하고, 위 취득세 등 합계 152,458,480원을 납부하였다. 그 내역은 다음과 같다. 내역① 환지 중 종전부동산 가액 부분② 환지 중 청산금 부분③ 체비지(이 사건 부동산)취득세 신고서(갑 제9호증)상 기재건물(환지)건물 환지승계취득건물(체비지)면적45,241.70㎡1,198.30㎡59,033.46㎡취득세과세표준(원)364,307,115,3149,649,272,133433,790,045,498세율(%)2.82.82.8세액(원)10,200,599,220270,179,61012,146,121,270지방교육세과세표준(원)2,914,456,92377,194,1773,470,320,364세율(%)202020세액(원)582,891,38015,438,830694,064,070농어촌특별세과세표준(원)7,286,142,306192,985,4438,675,800,910세율(%)101010세액(원)728,614,23019,298,540867,580,090합계(원)11,512,104,830304,916,98013,707,765,430감면세액(원)11,512,104,830152,458,50013,707,765,430신고ㆍ납부세액(원)0152,458,4800

라.  피고는 원고에 대한 조사 등을 통해 원고가 이 사건 부동산을 일반에 분양하지 않고 이를 임대하는 등의 방법으로 사용ㆍ수익하고 있는 사실을 확인한 후 이 사건 부동산을 사실상 환지로 보아 이 사건 부동산 관련 신축공사비를 청산금으로 보고 구 조세특례제한법 제120조 제4항 제3호에 따라 일반세율에 50% 감경을 적용하여 2019. 10. 10. 원고에게 아래와 같이 취득세 등 합계 11,583,048,740원을 경정ㆍ고지하였다. (단위: 원) 세목본세가산세합계과소신고납부불성실취득세6,073,060,6301,214,612,1203,113,354,53010,401,027,280지방교육세347,032,030?223,293,420570,325,450농어촌특별계433,790,040?177,905,970611,696,010합계6,420,092,6601,214,612,1203,514,553,92011,583,048,740

마.  원고는 위와 같은 취득세 등 부과처분에 대하여 2019. 11. 8. 서울특별시장에게 이의신청을 하였고, 서울특별시장은 2019. 12. 18. ‘산출세액을 기재하여 감면받았으나 추후 감면대상이 아닌 것으로 판명되는 경우 과소신고 가산세를 부과할 수 없다’는 이유로 위 부과처분 중 과소신고 가산세 1,214,612,120원은 취소하고, 나머지 신청은 기각하는 결정을 하였다(이하 위 취득세 등 부과처분 중 취소된 과소신고 가산세를 제외한 나머지 부분을 ‘이 사건 처분’이라 한다).

바.  원고는 2020. 4. 29. 조세심판원에 이 사건 처분의 취소를 구하는 심판을 청구하였으나 조세심판원은 2023. 4. 4. 원고의 청구를 기각하는 결정을 하였다. [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 13호증, 을 제1호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

별지 관계 법령 기재와 같다.

가.  원고 주장의 요지

원고는 이 사건 부동산을 체비지로 지정하여 이 사건 관리처분계획을 인가받았고, 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 한다)이 반드시 일반에게 분양하여야만 체비지에 해당한다고 규정하고 있지 않으므로, 이 사건 부동산은 구 지방세특례제한법 제74조 제1항에 규정된 ‘도시정비법에 따른 정비사업의 시행으로 사업시행자가 취득하는 체비지’에 해당하므로, 구 지방세특례제한법 제74조 제1항에 따라 취득세 등이 면제되어야 한다.

나.  판단

1) 이 사건 부동산이 구 지방세특례제한법상 취득세 면제 대상인지 여부

가) 관련 규정 및 법리

(1) 구 지방세특례제한법 제74조 제1항은 "도시개발법에 따른 도시개발사업과 도시정비법에 따른 정비사업의 시행으로 해당 사업의 대상이 되는 부동산의 소유자가 환지계획 및 토지상환채권에 따라 취득하는 토지, 관리처분계획에 따라 취득하는 토지 및 건축물과 사업시행자가 취득하는 체비지 또는 보류지에 대해서는 취득세를 면제한다"라고 규정하고 있다. 구 도시정비법(2015. 9. 1. 법률 제13508호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제6조 제4항은 "도시환경정비사업은 정비구역안에서 제48조의 규정에 의하여 인가받은 관리처분계획에 따라 건축물을 건설하여 공급하는 방법 또는 제43조 제2항의 규정에 의하여 환지로 공급하는 방법에 의한다"라고, 제55조 제2항은 "제1항의 규정에 의하여 취득하는 대지 또는 건축물 중 토지등소유자에게 분양하는 대지 또는 건축물은 도시개발법 제40조의 규정에 의하여 행하여진 환지로 보며, 제48조 제3항의 규정에 의한 보류지와 일반에게 분양하는 대지 또는 건축물은 도시개발법 제34조의 규정에 의한 보류지 또는 체비지로 본다"라고, 같은 법 제48조 제3항은 "사업시행자는 제46조의 규정에 의하여 분양신청을 받은 후 잔여분이 있는 경우에는 정관등 또는 사업시행계획이 정하는 목적을 위하여 보류지(건축물을 포함한다)로 정하거나 조합원 외의 자에게 분양할 수 있다"라고 각 규정하고 있다. 구 도시개발법(2018. 4. 17. 법률 제15600호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제34조 제1항은 "시행자는 도시개발사업에 필요한 경비에 충당하거나 규약ㆍ정관ㆍ시행규정 또는 실시계획으로 정하는 목적을 위하여 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 보류지로 정할 수 있으며, 그 중 일부를 체비지로 정하여 도시개발사업에 필요한 경비에 충당할 수 있다"고 규정하고 있다.

(2) 조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다(대법원 2003. 1. 24. 선고 2002두9537 판결 등 참조).

나) 구체적 판단

(1) 원고가 이 사건 부동산을 보유하면서 임대하는 방식으로 사용ㆍ수익하고 있는 사실은 당사자 사이에 다툼이 없다. 나아가 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정 즉, 원고는 토지등소유자에 대한 분양신청을 받은 이후 현재까지 이 사건 부동산에 대해 일반분양을 시도해본 적이 없는 점, 원고도 경영 판단에 따라 이 사건 부동산을 매각하는 대신 임대하여 사업비를 충당하고 있다고 밝히고 있는 점 등에 비추어 볼 때, 원고가 이 사건 부동산을 일반분양을 위하여 사업시행자로서 잠정적으로 취득한 것이 아니라 사업비 충당을 위해 종국적으로 취득하였음을 인정할 수 있다.

(2) 위 인정사실, 앞서 든 각 증거, 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음의 사정들을 종합해 보면, 도시정비법에 따른 정비사업에서 관리처분계획에 따라 사업시행자가 취득한 체비지가 구 지방세특례제한법 제74조 제1항에 따라 취득세가 면제되기 위해서는 관리처분계획상 체비지로 지정되어야 할 뿐만 아니라 일반분양의 요건을 갖추어야 한다고 해석함이 타당하므로, 관리처분계획상 체비지로 지정된 이 사건 부동산을 일반분양 없이 종국적으로 취득한 원고에 대하여 한 이 사건 처분은 위법하다고 할 수 없다. 이와 다른 전제에 선 원고의 주장은 받아들이지 아니한다.

(가) 구 지방세특례제한법은 취득세가 면제되는 ‘체비지’의 정의 및 요건에 관하여는 별도로 규정하고 있지 않으므로, 도시정비법에 따른 정비사업에 관하여는 도시정비법상 ‘체비지’에 관한 규정을 고려하여 그 의미를 파악하여야 한다.

(나) 관리처분계획의 인가에 관하여 규정하고 있는 구 도시정비법 제48조 제3항은 "사업시행자는 제46조의 규정에 의하여 분양신청을 받은 후 잔여분이 있는 경우에는 정관등 또는 사업시행계획이 정하는 목적을 위하여 보류지(건축물을 포함한다)로 정하거나 조합원 외의 자에게 분양할 수 있다"라고 규정하고 있고, 제55조 제2항은 후문에서 "제48조 제3항의 규정에 의한 보류지와 일반에게 분양하는 대지 또는 건축물은 도시개발법 제34조의 규정에 의한 보류지 또는 체비지로 본다"고 규정하고 있다. 구 도시정비법 제6조 제4항에 의하면 도시환경정비사업의 시행은 제48조의 규정에 의하여 인가받은 관리처분계획에 따라 건축물을 건설하여 공급하는 방법 또는 제43조 제2항에 의하여 환지로 공급하는 방법에 의한다. 환지방법의 경우에는 구 도시정비법 제43조 제2항에서 "환지방식을 규정하고 있는 도시개발법 제28조부터 제49조까지의 규정을 준용한다"고 규정하고 있으나, 관리처분계획방법의 경우에는 구 도시정비법 제55조 제2항에서 "제48조 제3항의 규정에 의한 보류지와 일반에게 분양하는 대지 또는 건축물은 도시개발법 제34조의 규정에 의한 보류지 또는 체비지로 본다"고 규정하고, 구 도시정비법 제48조 제3항은 "토지등소유자로부터 분양신청을 받은 후 잔여분이 있는 경우에는 정관등 또는 사업시행계획이 정하는 목적을 위하여 보류지(건축물을 포함한다)로 정하거나 조합원 외의 자에게 분양할 수 있다"고 규정함으로써, 환지방법의 경우와 비교하여 보류지 또는 체비지로 간주되는 요건으로 토지등소유자에 대한 분양신청 절차를 거칠 것을 추가로 규정하고 있다. 따라서 구 도시정비법상 정비사업에 대하여 입법자는 환지방법을 택하느냐 관리처분계획방법을 택하느냐에 따라 보류지 또는 체비지가 될 수 있는 요건을 달리 규정한 것이라고 봄이 타당하다.

(다) 구 도시정비법 제48조 제3항은 토지등소유자에게 분양신청을 받은 후 잔여분이 있는 경우에 사업시행자는 이를 "관리처분계획상 보류지로 정하거나 조합원 외의 자에게 분양할 수 있고, 이 경우 분양공고와 분양신청절차 등 필요한 사항은 대통령령으로 정한다"고 규정하고 있으며, 그 위임을 받은 구 도시정비법 시행령(2016. 8. 11. 대통령령 제27444호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제51조는 일반분양신청절차라는 표제하에 "주택법 제38조의 규정은 법 제48조 제3항의 규정에 의하여 조합원외의 자에게 분양하는 경우의 공고ㆍ신청절차ㆍ공급조건ㆍ방법 및 절차 등에 관하여 이를 준용한다."고 규정하고 있는바, 구 도시정비법은 관리처분계획상 토지등소유자에게 분양하고 남은 잔여분의 권리분배에 관하여는 보류지로 지정하여 인가를 받거나 일반에게 분양하는 두 가지 방법만을 예정하고 있다고 봄이 상당하다. 그런데 구 도시정비법 제55조 제2항은 "제48조 제3항의 규정에 의한 보류지와 일반에게 분양하는 대지 또는 건축물"을 도시개발법 제34조의 규정에 의한 ‘보류지 또는 체비지’로 본다고 규정하고 있으므로, 토지등소유자에게 분양하고 남은 잔여분 중 관리처분계획상 인가를 받은 보류지를 제외한 나머지 일반분양분을 체비지라고 해석함이 타당하다.

(라) 이에 대하여 원고는 관리처분계획의 인가에 관하여 규정한 구 도시정비법 제48조 제1항은 2017. 2. 8. 법률 제14567호로 전부개정되었고, 개정된 법률 제74조 제1항 제4호에 의하면 관리처분계획에 포함되어야 하는 내용으로 ‘보류지등의 명세와 추산액 및 처분방법’을 규정하면서 ‘보류지등’으로 일반 분양분, 기업형임대주택, 임대주택, 그 밖의 부대ㆍ복리시설 등’을 명시하여 보류지등에 일반 분양분, 임대주택등이 포함되는데, 일반 분양분 이외에 임대주택등은 체비지도 될 수 있다는 점을 고려해보면, 일반 분양분만이 체비지라는 주장은 성립할 수 없다고 주장한다. 그러나 원고가 주장하는 개정법률은 이 사건에 적용되는 법률이 아니다. 이 사건에 적용되는 구 도시정비법 제48조 제1항은 관리처분계획에 포함되어야 하는 내용으로 개정법률과 같은 보류지등의 명세와 추산액을 규정하고 있지 않고, 제8호로 ‘그 밖에 정비사업과 관련한 권리 등에 대하여 대통령령이 정하는 사항’을 규정하고 있는데, 구 도시정비법 시행령 제50조는 "법 제48조 제1항 제8호에서 "대통령령이 정하는 사항"이란 다음 각 호의 사항을 말한다"라고 하며 제3호로 "법 제48조 제3항 전단의 규정에 의한 보류지 등의 명세와 추산가액 및 처분방법"을 규정하고 있는바, 구 도시정비법 제48조 제3항 전단의 규정에 의한 보류지등이 보류지와 일반분양분인 체비지임은 앞서 본 것과 같으므로, 원고의 위 주장은 이유 없다.

(마) 구 지방세특례제한법 제74조 제1항이 사업시행자가 취득한 체비지에 대해 취득세를 면제하는 취지는 사업시행자가 구 도시정비법에서 정한 관리처분계획에 따라 체비지를 취득하는 것은 제3자에게 처분하기 위한 잠정적이고 일시적인 조치에 불과하므로 제3자가 직접 해당 체비지를 취득한 경우와 동일하게 평가할 수 없다고 보아 취득세를 비과세함으로써 당해 사업의 원활한 수행을 세제적으로 뒷받침하려는데 있다고 할 것이다(대법원 2001. 10. 23. 선고 2001두5392 판결의 취지 참조). 그런데 원고는 이 사건 관리처분계획에서 이 사건 부동산을 형식적으로 체비지로 정하였을 뿐이고, 일반분양을 실시하지 아니한 채 이를 그대로 취득하였다. 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합하는데, 사업시행자가 ‘일반분양이 예정된 대지 또는 건축물’을 제3자에게 처분하기에 앞서 잠정적으로 취득한 것과 이 사건에서와 같이 종국적으로 취득하는 것을 동일하게 취급하기는 어렵다. 오히려 원고가 이 사건 부동산을 취득한 것은 제3자가 종국적으로 취득한 것과 동일하게 평가될 수 있고, 이러한 경우에 대해서까지 취득세를 면제해야 할 합당한 이유를 찾아보기 어렵다.

(바) 원고는, 취득세의 면제 여부는 취득 당시를 기준으로 판단하여야 하고 관리처분계획에 있는 체비지 또는 보류지의 처분 계획이 완료되었는지 여부는 사후적인 사정에 불과하여 이를 고려할 수 없다는 취지로 주장한다. 그러나 원고가 이 사건 부동산을 일반분양할 의사 없이 종국적으로 취득한 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 원고가 관리처분계획에 따라 이 사건 부동산을 취득한 시점을 기준으로 보더라도 원고가 ‘일반분양이 예정되어 있는 체비지’를 ‘잠정적ㆍ일시적’으로 취득한 것으로 평가할 수는 없다.

그렇다면, 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. [별지 관계 법령 생략]