대법원 1997. 8. 29. 선고 97다11195 판결

1.  제1점에 대하여

2.  제2, 3점에 대하여 원심판결 이유에 의하면, 원심은 임차목적물인 이 사건 건물의 경락인인 원고로부터 임대차보증금 80,000,000원을 반환받기까지는 원고의 청구에 응할 수 없다는 피고의 동시이행의 항변에 대하여, 거시 증거에 의하여, 피고가 1995. 8. 1. 임차목적물인 이 사건 건물에 대하여 진행중이던 서울지방법원 95타경10595호 담보권의 실행을 위한 경매절차에서 위 임대차보증금 80,000,000원에 대하여 배당요구를 하였고, 이에 경매법원이 피고에게 위 임대차보증금 80,000,000원을 배당하는 것으로 배당표를 작성하였으나, 후순위채권자로서 근저당권자인 소외 주식회사 한솔상호신용금고(이하 소외 금고라 한다)가 피고를 상대로 서울지방법원 95가합105473호로 배당이의의 소를 제기하였는데, 위 소송에서 피고 패소판결이 선고되었으며, 그 판결이 그 시경 확정됨으로써 결국 피고는 위 경매절차에서 위 임대차보증금 80,000,000원을 전혀 배당받지 못하게 된 사실, 위 소송에서 피고가 패소한 것은 피고가 대항력 있는 임차인이 아니라는 이유에서가 아니라, 소외 금고가 이 사건 건물을 담보로 하여 피고의 남편인 소외 2에게 대출을 실시하면서 이 사건 건물에 대한 임대차관계를 조사할 당시 피고가 위 소외 2로 하여금 보다 많은 금액의 대출을 받을 수 있도록 하기 위하여 위 소외 2와 통모하여 이 사건 건물에는 임차인이 없으며 피고 자신도 임차인이 아니라는 취지의 확인을 해주고서도 위 경매절차에서 태도를 번복하여 우선변제받을 권리가 있는 임차인이라고 주장하며 배당을 구하는 것은 신의칙에 반한다는 이유 때문이었던 사실, 원고가 위 경매절차에서 이 사건 건물을 경락받은 사실을 인정한 다음, 대항력 있는 임차인이 배당요구를 하였으나 그 보증금 전액을 배당받지 못한 경우에는 배당받지 못한 잔액을 경락인으로부터 반환받을 수 있다고 할 것인데, 이 사건 건물에 대한 대항력 있는 임차인인 피고가 위 경매절차에서 그 임대차보증금을 전혀 배당받지 못하였으므로, 피고는 임차목적물인 이 사건 건물의 양수인인 원고에 대하여 그 임대차보증금 전액을 반환받을 수 있고, 원고의 위 임대차보증금 반환의무와 피고의 이 사건 건물에 대한 명도의무는 동시이행관계에 있다고 판단하였다. 임차인의 보호를 위한 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제2항, 제3조의2 제1항, 제2항, 제4조 제2항의 규정들의 취지에 비추어, 위 각 규정의 요건을 갖춘 임차인은 임차주택의 양수인에게 대항하여 보증금의 반환을 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는 권리와 보증금에 관하여 임차주택의 가액으로부터 우선변제를 받을 수 있는 권리를 겸유하고 있다고 해석되고 이 두 가지 권리 중 하나를 선택하여 행사할 수 있다고 할 것이다( 대법원 1986. 7. 22. 선고 86다카466, 467, 468, 469 판결, 1993. 12. 24. 선고 93다39676 판결, 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결 참조). 그리고 위 각 규정에서 임차인에게 위 두 가지 권리를 인정하고 있는 취지가 그 보증금을 반환받을 수 있도록 보장하기 위한 데에 있는 점, 경매절차의 안정성, 경매 이해관계인들의 예측가능성 등을 아울러 고려하여 볼 때, 위 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금에 대하여 배당요구를 하였다고 하더라도, 그 순위에 따른 배당이 실시될 경우 보증금 전액을 배당받을 수 없는 때에는 그 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있는 금액을 공제한 잔액에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있고, 보증금 전액을 배당받을 수 있는 때에는 경락인에게 대항하여 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수는 없다고 하더라도 다른 특별한 사정이 없는 한 위 임차인이 위 경매절차에서 그 보증금 상당의 배당금을 지급받을 수 있는 때, 즉 위 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지는 경락인에 대하여 임차주택의 명도를 거절할 수 있다고 봄이 상당하다고 할 것이다. 따라서 경락인의 임차주택의 명도청구에 대하여 위 임차인이 동시이행의 항변을 한 경우 그 동시이행의 항변 속에는 위 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지 경락인의 명도청구에 응할 수 없다는 주장이 포함되어 있는 것으로 볼 수 있으므로, 그 변론종결일 현재 위 임차인을 상대로 한 배당이의소송이 계속중이어서 위 임차인에 대한 배당표가 확정되지 아니한 경우에는 위 임차인에 대한 배당표가 확정되는 때에 명도할 것을 명하는 판결을 하여야 할 것이다. 그런데 기록과 관계 법령에 의하면, 피고는 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3조의2 제1항 규정의 요건을 갖춤으로써 위 두 가지 권리를 겸유하고 있던 임차인으로서 그 임차목적물인 이 사건 건물에 대하여 진행되고 있는 위 경매절차에서 배당요구를 하였고, 그 순위에 따른 배당이 실시될 경우 보증금 80,000,000원 전액을 배당받을 수 있음을 알 수 있으므로, 피고로서는 경락인인 원고에게 대항하여 위 보증금을 반환받을 때까지 그 임대차관계의 존속을 주장할 수는 없다고 하더라도 다른 특별한 사정이 없는 이 사건에 있어서 위 배당이의소송이 종료하여 피고에 대한 배당표가 확정될 때까지는 원고에 대하여 이 사건 건물의 명도를 거절할 수 있다고 할 것이다. 한편 기록에 의하면, 위 경매법원도 피고에게 위 보증금 전액을 배당하는 것으로 배당표를 작성하였는데, 후순위채권자인 소외 금고가 피고를 상대로 배당이의소송을 제기하는 바람에 피고에 대한 배당표가 확정되지 아니한 상태에서 경락인인 원고가 피고를 상대로 이 사건 건물의 명도를 청구하는 이 사건 소송을 제기하자, 피고가 원고로부터 위 보증금을 반환받기까지는 원고의 청구에 응할 수 없다는 동시이행의 항변하였음을 알 수 있다. 그리고 원심은 이 사건 원심 변론종결일 현재 위 배당이의소송의 제1심판결이 이미 확정되었다고 인정하고 있으나 기록상 이를 인정할 만한 아무런 자료를 발견할 수 없으므로, 이는 증거 없이 사실을 오인한 잘못을 저지른 것이라고 아니할 수 없다. 사정이 이와 같다면, 원심으로서는 위 배당이의소송이 종료하여 피고에 대한 배당표가 확정되었는지의 여부에 관하여 심리한 다음, 이미 종료하여 피고에 대한 배당표가 확정된 경우에는 피고의 위 항변을 배척하고, 아직도 계속중이어서 피고에 대한 배당표가 확정되지 아니한 경우에는 피고에 대한 배당표가 확정되는 때에 명도할 것을 명하는 판결을 하여야 할 것이다. 그럼에도 불구하고, 이에 이르지 아니한 채 피고의 동시이행의 항변을 받아들인 조처는 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권에 관한 법리를 오해한 나머지 심리를 다 하지 아니한 잘못을 저지른 것이라 아니할 수 없으며, 이는 판결에 영향을 미쳤음이 명백하므로, 이 점을 지적하는 논지는 이유 있다.

3.  그러므로 나머지 상고이유에 대하여