대법원 1987. 6. 23. 선고 86다카2865 판결
[전세보증금반환약정금]
판시사항
가. 부동산임대차 종료시 임차보증금에서 임대차로 인한 임대인의 채권이 당연히 공제되는지 여부
나. 제소전화해조서에 따른 명도청구를 게을리 하였다는 이유로 임대인의 임료청구를 제한할 수는 없다고 한 사례
판결요지
가. 부동산의 임대차에 있어서의 보증금은 연체된 임료등 임대차로 인한 일체의 임대인의 채권을 담보하기 위하여 임차인으로부터 임대인에게 교부되는 금전으로서 임대차기간이 종료하여 임대인이 목적물을 반환받을 때에는 명백하고도 명시적인 반대의 약정이 없는 한 임대차로 인한 임대인의 모든 채권액은 보증금으로부터 당연히 공제된다.
나. 임차인과 임대인 사이에 임차인이 월임료를 2회 이상 지급하지 아니하였을 때는 기한의 이익을 상실하고 임차인은 임대인에게 임대기한에 관계없이 임대목적물을 즉시 명도하기로 하는 내용의 제소전화해가 있었더라도 기한의 이익의 상실로 인한 임대인의 명도청구권은 임대인의 권리이지 의무가 아니므로 임차인이 월임료를 2회 지급하지 아니하였을 때 임대인이 위 화해조서에 기하여 즉시 명도집행을 할 수 있음에도 불구하고 즉시 명도집행을 하지 아니하였다 하여 그 사유만으로 2개월분의 임료를 넘는 임료부분을 보증금에서 공제할 수 없는 것은 아니다.
참조조문
주 문
원심판결중 피고 패소부분을 파기하고, 이 부분 사건을 대구고등법원에 환송한다.
이 유
상고이유를 판단한다.
기록에 비추어 살펴볼 때, 성립에 다툼이 없는 갑제2호증(약정서)의 기재에 의하면 ① 보증금 6,000,000원중 1개월분의 임료 430,000원을 공제한 5,570,000원을 피고(임대인)는 원고(전임차인)에게 지급하고, 소외인(현임차인)은 이를 인정한다. ② 만약 소외인이 임료를 2회 이상 지급하지 못할 때는 이 사건 점포로부터 퇴거하고 피고는 위 금액을 즉시 지급한다고 원.피고와 소외인 사이에 약정한 사실이 인정되나 앞서 본 보증금의 성격에 비추어 볼 때 위약정만으로 당사자 사이에 소외인이 연체한 임료를 보증금에서 공제하지 않기로 명백하고도 명시적으로 약정하였다고 보기 어렵고, 또한 1심증인 안성준의 막연한 증언만으로 위와 같은 내용의 약정이 있었다고 인정할 수 없으며, 성립에 다툼이 없는 을 제1호증(화해조서)의 기재에 의하면 소외인과 피고 사이에 소외인이 월임료를 2회 이상 지급하지 아니하였을 때는 기한의 이익을 상실하고 소외인은 피고에게 임대기한에 관계없이 이 사건 점포를 즉시 명도하기로 하는 내용의 제소전화해를 한 사실이 인정되나 기한의 이익의 상실로 인한 피고의 위 명도청구권은 피고의 권리이지 의무는 아니라 할 것이므로 소외인이 월임료를 2회 지급하지 아니하였을 때 피고가 위 화해조서에 기하여 즉시 명도집행을 할 수 있음에도 불구하고 즉시 명도집행을 하지 아니하였다 하여 그 사유만으로 2개월분의 임료를 넘는 임료부분을 보증금에서 공제할 수 없다는 결론에 도달할 수는 없다 할 것이다.
원심이 위와 견해를 달리하여 소외인이 연체한 임료중 2개월분의 임료에 한하여 위 보증금에서 공제할 수 있다고 판단한 조치는 보증금에 관한 법리를 오해하거나 채증법칙을 위배하여 판결결과에 영향을 미친 위법을 저지른 것이라 할 것이다. 이점을 탓하는 논지는 이유있다.
