대법원 1978. 9. 12. 선고 78다1103 판결

1.  원심판결은 그 이유에서 원고는 그 처인 소외 박정자와 공동으로 1973.11.5 피고로부터 그 소유인 종로구 관철동 19의8 지상 목조 한와조 평가건 1동 건평 25평을 임차보증금 1,000,000원, 월차입금 100,000원, 임대차기간은 입주 후 30개월로 정하여 임대차계약을 맺고 같은해 12.19 위 임차보증금을 지급하고 입주한 사실, 그후 위 건물에 대한 근저당권자인 소외 서울신탁은행이 위 건물에 대하여 임의경매신청을 하여 1974.12.13 서울민사지방법원의 경락허가결정에 의하여 위 건물을 경락받고 위 소외 은행은 1975.2.18위 경락허가 결정에 의하여 소유권이전등기를 마친 다음 원고 및 박정자를 상대로 서울민사지방법원에 가옥명도청구소송을 제기하여 1976.2.6 승소 판결을 받아 같은해 4.20 강제집행을 실시하여 원고 및 소외 박정자를 퇴거시킨 사실과 원고는 1975.5월부터 강제퇴거당할 때인 1976.4.20까지 11개월 20일간 매월 금 100,000원씩의 차임을 전 소유자였던 피고에게 지급하지 아니하였을뿐 아니라 새로이 소유권을 취득한 위 소외 은행에 대하여도 지급하지 아니하였고 또 그에 대한 지급청구를 받은 일이 없었던 사실 및 원ㆍ피고는 위 기간중 원ㆍ피고 사이의 위 건물의 임대차를 해지하거나 그 밖에 임대차계약을 종료시킨다는 별다른 합의가 없었던 사실을 확정한 다음 그렇다면 원ㆍ피고간의 위 임대차계약은 피고가 위 건물에 대하여 소유권을 상실하였다고 하여 단순한 그 사실만으로 곧 위 임대차계약이 종료되었다고 할 수 없고 원고가 위 건물을 계속 점유ㆍ사용하다가 강제로 명도당한 1976.4.20까지는 위 임대차계약이 존속하였다 할것이 특단의 사유없는 한 원고는 피고에게 1975.5월부터 1976.4.20까지 의 임차료의 지급의무가 있다 할 것이라 단정하여 피고의 상계항변을 인용하여 원고의 본건 임차보증금 반환청구(소외 박정자의 보증금 반환청구권은 원고에게 적법하게 채권양도되었음)를 배척하였다.

2.  살피건대, 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용ㆍ수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 것으로 ( 민법 제618조 참조) 임대인이 그 목적물에 대한 소유권 기타 이를 임대할 권한있을 것을 성립요건으로 하고 있지 아니하므로 임대차계약이 성립된 후 그 존속기간 중에 임대인이 임대목적물에 대한 소유권을 상실한 사실로써는 그 임대차에 무슨 영향이 없다 할것이나 이런 경우에도 임대인은 임차인으로 하여금 그 목적물을 사용수익케 할 의무가 있고 또 임차인은 사용수익의 대가로 차임을 지급할 의무가 있다고 할 것이다.