209.

[사례분석] 상가 명도소송의 계약해지 법리와 부수적 채무: 보증보험 설정 의무 위반 판단

• 새 탭 열기
• 작성 이력 보기

<핵심요약>

상가임대차에서 보증보험 설정 의무 위반은 계약의 목적을 좌우하는 주된 채무가 아닌 부수적 채무 불이행에 불과하여, 임대인은 이를 근거로 일방적인 계약 해지를 할 수 없다. 이에 법원은 강제 퇴거 대신 임차인이 합의금을 수령하는 조정을 확정했는데, 이는 부수적 채무 법리를 통한 방어가 임차인의 퇴거 리스크를 없애고 유리한 협상 조건을 선점하는 핵심 전략으로 유효했기 때문이다.

자세한 기본 법리는 아래 위키들을 참고하십시오.

• 임대차의 법률관계
• [사례분석] 상가임대차계약 해지 사유 인정 여부 - 관리비 연체 및 보증보험 미발급
• 보증보험의 법률관계
   

 1. 사건 개요

임대인(원고) A사는 임차인(피고) B사와 상가 임대차계약을 체결하며, 보증금 중 일정 금액에 대해 피고가 보증보험을 설정할 것을 특약으로 명시했다. 그러나 피고 B사가 약정된 기한 내에 보증보험을 설정하지 못하자, 원고 A사는 이를 계약상 중대한 의무 위반으로 간주하여 시정을 요구한 뒤, 불이행을 이유로 상가 임대차계약 해지 및 건물인도 청구 소송을 제기했다.

2. 핵심 법률 쟁점

본 사안의 핵심 쟁점은 '보증보험 설정 의무'의 위반이 상가 임대차계약의 해지 사유가 될 수 있는가이다. 구체적으로는 다음 두 가지가 문제 되었다.
 

• 첫째, 계약서에 명시된 보증보험 설정 의무 불이행이 계약의 목적 달성을 불가능하게 하는 '주된 채무'의 불이행에 해당하는지 여부.
   
• 둘째, 보증금 전액이 아닌 일부에 대한 보증보험 미설정이 즉각적인 계약 해지를 정당화할 만큼 중대한 위반인지 여부.
   

3. 법원의 판단 및 법리적 분석

Q: 보증보험 미설정은 즉각적인 계약 해지 사유가 되는가?

법원은 본 사건을 판결 대신 조정 절차에 회부하였으며, 최종적으로 상가 임대차관계를 합의 해지하되 원고가 피고에게 보증금 및 별도의 합의금을 지급하는 내용의 임의조정이 성립되었다.

이는 민법 제544조 및 대법원 판례(대법원 2005. 11. 25. 선고 2005다53705, 53712 판결)의 법리에 비추어 볼 때, 보증보험 설정 의무가 계약의 '주된 채무'라기보다는 '부수적 채무'에 해당할 여지가 큼을 시사한다. 부수적 채무의 불이행만으로는 원칙적으로 계약 전체를 해지할 수 없다는 법리가 방어 논리로 작용하였으며, 결과적으로 임차인은 강제 퇴거 대신 유리한 조건으로 임대차관계를 종료하는 성과를 거두었다.

※ 관련 법률 인사이트
관련 사례에 대한 변호사의 실제 사건 수행 전략은 아래 법률 인사이트에서 더 깊이 있게 확인할 수 있습니다.

• [성공 사례] 상가 명도소송 방어 성공 및 합의금 수령: 보증보험 미가입 계약해지 해결
   

4. 관련 법규 및 판례