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- 23. [일문일답] 새로운 집주인과 새로운 임대차계약서를 작성한 경우의 법률문제
23.[일문일답] 새로운 집주인과 새로운 임대차계약서를 작성한 경우의 법률문제
[일문일답] 새로운 집주인과 새로운 임대차계약서를 작성한 경우의 법률문제
임대차 기간이 남아 있는데, 집주인이 바뀌는 경우가 비일비재하다.
이 경우 임차인은 자신의 권리를 어떻게 보호받을 수 있는가?
첫째, 대항력을 갖춤으로써 기존 임대인과의 임대차 계약 내용을 새로운 집주인 또는 새로운 임대인에게 주장할 수 있다. 이 경우 새로운 집주인은 임차인에게 보증금을 반환해야 한다. 여기에 대해서는 아래 위키를 참조하면 된다.
둘째, 임차인은 임대인 승계에 대하여 곧 이의를 제기함으로써 임대차 계약을 해지할 수 있다. 이에 대해서는 아래 위키를 참조하면 된다.
즉 임차인은 기존 계약 내용을 주장하거나(대항력) 또는 해지를 할 수 있는 선택권이 있으므로, 양자 중에 하나를 선택함으로써 자신의 권리를 행사할 수 있다.
한편 경우에 따라서는 새로운 집주인과 새로운 임대차 계약을 체결하는 경우가 있는데, 이 경우 기존 임대차 계약의 소멸로 보아야 하는지 아니면 기존 임대차 계약의 승계로 보아야 하는지 논란이 있을 수 있는데, 특별한 사정이 없는 한 기존 임대차 계약의 승계로 보는 게 법원의 태도이다.
서울고등법원 1986. 3. 5. 선고 85나3083,85나3948 제8민사부판결 주택의 매수인이 잔대금을 지급함에 있어 주택임대차보호법상의 대항력을 갖춘 임차인과 매도인간의 임대차계약 관계를 그대로 인수하고 확인하는 의미에서 동일자로 임차인에게 자기명의로 된 임대차계약서 및 전세보증금의 영수증을 작성 교부해 준 것이라면 이는 종전 임대차계약을 소멸시키고 새로운 임대차계약을 체결한 것이 아니라 종전 임대차계약을 동일성을 해함이 없이 그대로 승계한 것으로 봄이 상당하다. |
