18.2.

차임증감청구의 요건 및 제한

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(1) 증액 및 감액 청구 요건

임대인 및 임차인은 임대차계약의 존속 중에 약정한 차임이나 보증금이 임대주택에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증가나 경제사정의 변동으로 적절하지 않게 된 때에는 장래에 대하여 그 증액 및 감액을 청구할 수 있다(주택임대차보호법 제7조 제1항 전단)

임대차계약이 갱신되는 경우에도 임대차가 존속하고 있는 것으로 보아야 하므로 증액 및 감액 청구를 할 수 있고, 임대차계약 종료 후 재계약하는 경우나 당사자가 합의하는 경우에는 증액 및 감액이 가능하며, 이때에는 주택임대차보호법 제7조는 적용되지 않는다(대법원 2002. 6. 28. 선고 2002다23482 판결).

(2) 증액의 제한

기본적으로 임차인에게 불리하게 되지 않도록 시간 및 액수 제한을 두고 있어, 임대차 계약 혹은 증액 후 1년 이내 증액 청구를 제한하고, 약정 차임이나 임차보증금의 20분의 1 초과 증액 청구 또한 제한한다(주택임대차보호법 제7조 제1항 후단, 제7조 제2항 전단). 다만 지자체 관할구역 내의 시장여건에 따라 증액의 액수 상한은 조례로 달리 정할 수 있다(주택임대차 보호법 제7조 제2항 후단).

이는 민법에서 규정한 전세권에도 유사하게 적용되어, 전세금의 증액청구는 약정한 전세금의 20분의 1을 초과하지 못하고, 전세권설정계약 혹은 전세금의 증액 후 1년 이내에는 할 수 없다(민법 제312조의2 단서, 민법 제312조의2 단서의 시행에 관한 규정 제2조 및 제3조).

(3) 감액의 제한

감액금지특약은 임차인에게 불리하여 효력이 없어, 감액금지특약이 존재하더라도 경제사정 변경 등을 원인으로 차임감액청구를 할 수 있다(주택임대차보호법 제10조, 민법 제652조)