- 주택과 임대차
- 임대차
- 18. 주택임대차보호법에 따른 차임증감청구
- 18.2. 차임증감청구의 요건 및 제한
18.2.차임증감청구의 요건 및 제한
차임증감청구의 요건 및 제한
(1) 증액 및 감액 청구 요건
임대인 및 임차인은 임대차계약의 존속 중에 약정한 차임이나 보증금이 임대주택에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증가나 경제사정의 변동으로 적절하지 않게 된 때에는 장래에 대하여 그 증액 및 감액을 청구할 수 있다(주택임대차보호법 제7조 제1항 전단)
임대차계약이 갱신되는 경우에도 임대차가 존속하고 있는 것으로 보아야 하므로 증액 및 감액 청구를 할 수 있고, 임대차계약 종료 후 재계약하는 경우나 당사자가 합의하는 경우에는 증액 및 감액이 가능하며, 이때에는 주택임대차보호법 제7조는 적용되지 않는다(대법원 2002. 6. 28. 선고 2002다23482 판결).
| (대법원 2002. 6. 28. 선고 2002다23482) 주택임대차보호법 제7조에서 "약정한 차임 또는 보증금이 임차주택에 관한 조세·공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다."고 정하고 있기는 하나, 위 규정은 임대차계약의 존속중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 때에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료된 후 재계약을 하거나 또는 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등이 증액된 경우에는 적용되지 않는다. |
(2) 증액의 제한
기본적으로 임차인에게 불리하게 되지 않도록 시간 및 액수 제한을 두고 있어, 임대차 계약 혹은 증액 후 1년 이내 증액 청구를 제한하고, 약정 차임이나 임차보증금의 20분의 1 초과 증액 청구 또한 제한한다(주택임대차보호법 제7조 제1항 후단, 제7조 제2항 전단). 다만 지자체 관할구역 내의 시장여건에 따라 증액의 액수 상한은 조례로 달리 정할 수 있다(주택임대차 보호법 제7조 제2항 후단).
이는 민법에서 규정한 전세권에도 유사하게 적용되어, 전세금의 증액청구는 약정한 전세금의 20분의 1을 초과하지 못하고, 전세권설정계약 혹은 전세금의 증액 후 1년 이내에는 할 수 없다(민법 제312조의2 단서, 민법 제312조의2 단서의 시행에 관한 규정 제2조 및 제3조).
(3) 감액의 제한
감액금지특약은 임차인에게 불리하여 효력이 없어, 감액금지특약이 존재하더라도 경제사정 변경 등을 원인으로 차임감액청구를 할 수 있다(주택임대차보호법 제10조, 민법 제652조)
주택임대차보호법 제10조(강행규정) 이 법에 위반된 약정(約定)으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다. 민법 제652조(강행규정) 제627조, 제628조, 제631조, 제635조, 제638조, 제640조, 제641조, 제643조 내지 제647조의 규정에 위반하는 약정으로 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다. |
