- 주택과 임대차
- 임대차
- 9. 주택임대차보호법에 따른 소액임차인의 최우선변제권
- 9.2. 최우선변제권 발생의 요건
- 9.2.2. 경매신청 등기 전에 대항요건(주택인도, 주민등록)을 갖출 것
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9.2.2.경매신청 등기 전에 대항요건(주택인도, 주민등록)을 갖출 것
9.2.2.
경매신청 등기 전에 대항요건(주택인도, 주민등록)을 갖출 것
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임차인은 임차주택에 대한 경매신청의 등기 전에 대항요건인 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 갖춰야 한다(주택임대차보호법 제3조 제1항 및 제8조 제1항 후단). 따라서 소액임차인은 최우선변제권을 행사하려면 경매신청의 등기 하루 전까지 주민등록(전입신고)을 마쳐야 한다. 대항요건을 갖춘 임차인은 최우선변제권을 행사하기 위해서는 최우선변제권의 요건을 경매절차에 따라 집행법원이 정한 배당요구의 종기까지 존속하고 있어야 한다 (대법원 1997. 10. 10. 선고 95다44597 판결, 민사집행법 제84조 제1항). 다만 배당요구의 종기가 연기된 경우에는 연기된 배당요구의 종기까지 대항요건을 계속 존속하고 있어야 한다(대법원 2002. 8. 13. 선고 2000다61466 판결).
주택임대차보호법 제8조 (보증금 중 일정액의 보호) ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(擔保物權者)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다. |
| 대법원 1997. 10. 10. 선고 95다44597 판결 주택임대차보호법 제8조에서 임차인에게 같은 법 제3조 제1항 소정의 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 그 보증금 중 일정액의 한도 내에서는 등기된 담보물권자에게도 우선하여 변제받을 권리를 부여하고 있는 점, 위 임차인은 배당요구의 방법으로 우선변제권을 행사하는 점, 배당요구시까지만 위 요건을 구비하면 족하다고 한다면 동일한 임차주택에 대하여 주택임대차보호법 제8조 소정의 임차인 이외에 같은 법 제3조의2 소정의 임차인이 출현하여 배당요구를 하는 등 경매절차상의 다른 이해관계인들에게 피해를 입힐 수도 있는 점 등에 비추어 볼 때, 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도와 주민등록이라는 우선변제의 요건은 그 우선변제권 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고, 배당요구의 종기인 경락기일까지 계속 존속하고 있어야 한다. |
| 민사집행법 제84조 (배당요구의 종기결정 및 공고) ① 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때(그 경매개시결정전에 다른 경매개시결정이 있은 경우를 제외한다)에는 집행법원은 절차에 필요한 기간을 고려하여 배당요구를 할 수 있는 종기(終期)를 첫 매각기일 이전으로 정한다. <개정 2022. 1. 4.> |
| 대법원 2002. 8. 13. 선고 2000다61466 판결 달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 임차인이 주택임대차보호법 에 의한 대항력과 우선변제권을 인정받기 위한 주택의 인도와 주민등록이라는 요건은 그 대항력 및 우선변제권의 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고 경매절차의 배당요구의 종기인 경락기일까지 계속 존속하고 있어야 하는데, 처음의 경락허가결정이 취소되어 신경매를 하였거나 경락허가결정의 확정 후 최고가매수인이 경락대금을 납부하지 아니하여 재경매를 한 경우에 있어서, '배당요구의 종기인 경락기일'이라 함은 배당금의 기초가 되는 경락대금을 납부한 경락인에 대하여 경락허가결정을 한 마지막 경락기일을 말한다. |
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최근 작성일시: 2024년 8월 14일
