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[일문일답] 임차인이 임대차 기간이 만료(만기)되어도 집을 비워주지 않은 경우에 대처 방안

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임대차 기간이 만료되면 임차인은 임대인에게 집을 넘겨 주어야 하는데, 그런데 임차인이 고의적으로 인도를 거절하거나 불가피하게 점유를 이어가는 경우가 있다. 이 경우 임대인은 어떻게 대처해야 하는가? 

1. 임대차 기간이 만료되어도 임차인이 집을 비워주지 않은 경우, 임차인의 집을 무단으로 들어가거나 물건을 반출하는 등의 행위는 비록 임대인의 소유 건물이라고 하더라도 형사적으로 주거침입죄나 재물손괴죄 등에 해당하므로 하지 말아야 한다. 

2. 일단 내용증명 등을 통해서 다시 한번 퇴거나 인도를 요청하는 게 좋다. 내용증명은 법적인 구속력은 없지만 심리적 압박을 가할 수 있고, 증거 확보에도 도움이 되므로 퇴거나 인도에 필요한 기간을 명시하여 내용증명을 보내는 것이 선행되면 좋다. 

3. 내용증명에도 불구하고 퇴거나 인도를 하지 않은 경우, 불가피하게 명도소송의 민사소송을 제기할 수밖에 없다. 그 법적 근거는 소유권에 기한 반환청구권(민법 제213조)이며, 만일 연체된 월차임액이 2기의 차임액에 달하는 경우에는 임대차 계약을 해지할 수도 있다. 

명도소송을 제기하는 경우 시간적으로 6개월 내지 1년 정도가 걸리고, 1심에서 승소판결을 받으면 이를 집행권원으로 하여 집행관이 임차인을 강제로 퇴거시키는 강제집행 절차가 진행된다. 

만일 임차보증금을 동시에 돌려주라는 내용의 인도 판결이 있는 경우에는, 법원에 임차보증금을 미리 공탁해야만 강제집행을 할 수 있다. 

4. 만기 이후 또는 해지 이후의 임차인이 계속 점유하는 부분에 대해서는 소유권에 기한 반환청구 외에 부당이득반환청구를 할 수 있으므로, 소유권에 기한 반환청구 외에 부당이득반환청구도 같이 포함해서 청구하는 게 좋다. 

5. 소송 도중 임차인이 다른 사람에게 점유를 이전하는 경우 명도소송이 무용지물이 될 수 있으므로, 이에 대비하여 소송 시작 전에 미리 임차인의 점유 이전을 금지하는 내용의 점유이전금지가처분 신청을 제기하는 것도 고려해야 한다. 

6. 만일 임차인의 인도 거절이 우려되는 상황이라면 제소전화해(민사소송법 제385조)를 통해서 명도소송 절차 없이 바로 강제집행할 수도 있다. 다만 제소전화해를 받으려면 임차인의 협력이 필요하다는 점에 유의해야 한다.