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현황조사

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가. 서설

법원은 경매개시결정을 한 뒤에 바로 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임(借貨) 또는 보증금의 액수, 그 밖의 현황에 관하여 조사하도록 명하여야 한다(제85조 제1항). 명령의 성질은 결정이며, 집행관에게 발하여지는 직무명령이다.

집행관이 집행법원에 제출하는 현황조사보고서는 물적 부담에 관한 매각조건의 확정, 최저매각가격의 결정에 필요한 권리 및 사실관계의 기초적 판단자료와 부동산 인도명령의 허부에 대한 판단자료를 제공하고, 매각물건명세서 작성의 기초가 될 뿐만 아니라,임차인의 우선변제권, 대항력의 유무를 판단함에 있어 중요한 자료가 되며, 매수 희망자에게 매각대상 물건에 필요한 정보를 제공하여 예측하지 못한 손해를 입는 것을 방지할 수 있게 된다.

나. 현황조사명령

(1) 현황조사명령

현황조사는 집행관에게 명하여야 하며 집행관 이외의 자에게 명할 수 없다. 다만, 집행관이 없는 집행법원에서는 미리 대행자로 지정된 법원사무관 등에게 그 조사를 명할 수 있다(집행관법 제11 참조).

실무상 기업등기촉탁과 동시에 조사명령을 내리고 있으나, 채무자가 처분할 염려가 있으므로 강제경매의 경우 등기필증 접수일부터 3일 안에, 임의경매의 경우 개시결정일부터 3일안에 현황조사명령을 발하도록 하고 있다(재민 91-5).

(2) 조사사항

㉠ 현황조사에 있어서 조사할 사항은 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수, 그 밖의 현황이다(제85조 제1항). 이것은 예시에 불과하고 매각조건의 결정, 최저매각가격의 결정 및 인도명령의 허부의 판단 등을 함에 필요한 부동산에 관한 사실관계 및 권리관계 전반에 걸친 것 모두 조사할 사항에 속한다.

㉡ 구분건물에 대한 경매를 신청하면서 경 매신청서에 대지사용권에 대한 아무런 표시가 없는 경우에는 집행법원은 집행관에게 현황조사명령을 하면서 대지사용권이 있는지, 그 전유부분 및 공용부분과 분리처분이 가능한 규약이나 공정증서가 있는지 등에 관하여 조사하도록 지시하여 야 한다(대결 1997.6.10. 97마814).

㉢ 부동산 공유지분이 경매의 목적물인 경우 공유지분 자체가 아니라 부동산 전체에 구분에 대한 현황조사를 명하여야 한다.

구분소유적 공유지분에 대한 경매신청이 있는 경우에는 경매목적물은 그 특정 구분 소유목적물이므로 그에 대한 현황조사 및 평가를 명하여야 할 것이다.

다. 집행관의 조사권한

집행관이 현황조사를 할 때에는 법 제82조에 규정된 조치를 할 수 있다(제85조 제2항). 즉, 집행관은 현황조사를 위하여 건물에 출입할 수 있고, 채무자 또는 건물을 점유하는 제3자에게 질문하거나 문서를 제시하도록 요구할 수 있고 또 건물에 출입하기 위하여 필요한 때에는 잠긴 문을 여는 등 적절한 처분을 할 수 있다. 저항을 받으면 집행관은 경찰 또는 국군의 원조를 요청할 수 있으며(제5조 제2항), 필요한 때에는 관할구역 밖에서도 그 직무를 행할 수 있다(규칙 제46 제3항). 폐문 부재로 평일 주간에 현황조사를 할 수 없을 때에는 야간․휴일에 현황조사를 실시한다(재민 97-8 1).

라. 현황조사서 작성, 제출, 공개

집행관이 부동산의 현황을 조사한 때에는 일정한 사항을 적은 현황조사보고서에 도면․사진 등을 붙여 정하여진 날까지(2주안, 재민 91-5) 법원에 제출하여야 한다(규칙 제46). 이외 예규 『부동산 경매․입찰 절차에서 현황조사시 유의사항(재민 97-8)』 참조.

법원은 매각물건명세서․현황조사보고서 및 평가서의 사본은 매각기일(기간입찰의 경우에는 입찰기간의 개시일)마다 그 1주 전까지 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 하여야 한다. 다만, 전자통신매체로 공시함으로써 그 사본 비치에 갈음할 수 있다(제l05②, 규칙 제55).

마. 불복방법

집행법원의 현황조사명령의 발령이 위법한 경우(예컨대 현황조사의 목적물이 틀렸다든가, 압류가 경합된 경우에 있어서 후행사건으로 절차를 속행하는 것이 아닌데도 다시 현황조사명령을 발한 경우)에는 집행에 관한 이의를 신청할 수 있으나(제16조 제1항), 집행관의 현황조사(보고서) 자체는 집행법원의 보조기관으로서 행하는 직무집행이므로 독립하여 불복할 수 없고, 다만 이에 터잡아 이루어진 최저매각가격의 결정이나 일괄매각결정 등에 대하여 불복할 수 있다.

바. 집행법원에 의한 재조사․추가조사, 심문 등

집행법원은 현황조사보고서가 제출되었으나 현황조사보고서가 충분치 못하다고 판단되거나 감정평가서 상의 임대차 관련사항이 현황조사보고서와 상이한 경우 그밖에 필요하다고 인정되면 재조사․추가조사명령을 발할 수 있다. 집행법원은 목적물의 동일성 여부, 부합물인지 여부, 점유관계에 관한 사실 등을 확정하기 위하여 필요한 경우에는 채무자, 부동산을 점유하는 제3자 그 밖의 참고인을 심문할 수 있고(규칙 제2), 심문기일을 지정하여 심문절차에서 검증 등을 실시하기도 한다.