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새매각

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가. 서설

‘새매각’이란 매각을 실시하였으나 매수인이 결정되지 않았기 때문에 다시 기일을 정하여 실시하는 매각절차를 말한다(제119, 제125①, 제125②, 제127, 제134). 매각허가결정이 확정되어 매수인이 결정되었음에도 불구하고 그 매수인이 매각대금을 지급하지 않았기 때문에 실시되는 ‘재매각’(제138)과 구별된다.

법원은 새매각 사유발생일부터 1주안에 새매각기일과 새매각결정기일을 지정․공고․통지하여야 하며(재민 91-5 별지), 일반의 매각절차에서와 같이 새매각기일(입찰기간의 개시일)의 2주전까지 공고하여야 한다(규칙 제56). 수회 매각 및 매각결정기일을 일괄 지정한 경우 절차진행에 관하여는 재판예규 『수회 매각 및 매각결정기일 일괄 지정방식에 의한 부동산매각절차 진행시 유의사항(재민 98-11)』에 따른다.

나. 새매각을 실시하여야 할 경우

(1) 매각기일에 허가할 매수가격의 신고가 없는 경우 (제119)

㉠ 매각기일이 적법하게 열렸음에도, 허가할 매수가격의 신고가 없이 매각기일이 최종적으로 마감된 때에는 민사집행법 제91조 제1항의 규정에 어긋나지 아니하는 한도에서 법원은 최저매각가격을 상당히 낮추고 새매각기일을 정하여 공고한다. 그 기일에 허가할 매수가격의 신고가 없는 때에도 또한 같다(제119).

매수가격의 신고가 전혀 없었던 경우는 물론 신고한 매수가격이 최저매각가격에 미달한 경우 및 적법한 보증을 제공하지 아니한 경우도 포함한다.

㉡ 법원은 자유재량으로 최저매각가격을 상당히 낮출 수 있다(대결 1969.1.9. 68마982). 실무상 보통 1회에 1할 내지 3할 정도를 저감한다. 다만, 합리적이고 객관적인 타당성을 구비하지 못할 정도로 과도하게 가격을 낮춘 최저매각가격 저감절차는 위법하여 무효이다(대결 1994.8.27. 94마1171).

민사집행법 제119조는 “허가할 매수가격의 신고가 없이 매각기일이 최종적으로 마감된 때에는 민사집행법 제91조 제1항의 규정에 어긋나지 아니하는 한도에서 법원은 최저매각가격을 상당히 낮추고 새매각기일을 정하여야 한다”라고 규정하고 있어, 새매각기일에서 최저매각가격을 우선채권 총액 이하로 정하는 것 자체를 금하는 것처럼 보이지만 그런 것이 아니고, 새매각기일에서도 매수가격의 신고가 없으면 순차로 최저매각가격의 저감 및 새매각기일의 지정 절차를 되풀이 할 수 있다. 다만, 남을 가망이 없게 된 경우에는 법원은 민사집행법 제102조(남을 가망이 없을 경우의 경매취소)의 절차를 취하여야 한다.

최저매각가격을 저감하는 경우 재평가는 필요한 것이 아니고, 가격저감 산출근거를 명시할 필요도 없으며, 별도의 가격저감결정서를 작성할 필요도 없다(대결 1968.3.30. 68마186).

최저매각가격의 저감결정에 대해서는 독립하여 불복할 수 없고(대결 1971.7.19. 71마215), 매각결정기일에서 매각허가에 대한 이의 또는 항고로 불복할 수 있다(제121, 제129).

㉢ 그러나, 매각기일이 적법하게 열렸음에도 허가할 매수가격의 신고가 없을 경우에 한하므로, 적법한 매각기일의 공고가 없었던 경우나 매각기일이 변경된 경우에는 최저매각가격을 낮출 수 없다. 따라서 착오로 가격 저감을 하고 새매각을 하여 저감 전의 최저매각가격 이상의 매수신고가 있더라도 그 매각절차는 위법하다(대결 1969.9.23. 69마544). 다만, 부적법한 기일의 직후에 열린 새매각기일에 저감한 최저매각가격으로 매각을 실시하였으나 역시 매수가격의 신고가 없어 다시 지정한 새매각기일이나 그 후의 기일에 매수가격의 신고가 있어서 매각을 허가하였다면 부적법한 기일에서의 저감절차의 흠은 치유된다(대결 1970.10.13. 70마618. 대결 2001.8.30. 99마7372).

(2) 매각불허가결정 또는 매각허가결정이 취소된 경우(제125조 제1항)

㉠ 집행법원이 매각결정기일에 매각허가에 대한 이의사유가 있음을 이유로 이해관계인의 매각허가에 대한 이의신청(제121조 제1항) 또는 직권으로(제121조 제2항) 매각불허가결정을 한 경우, 그 사유가 경매절차를 취소하거나 정지하여야 할 사유가 아니고, 다시 매각을 허용할 수 있는 때에는 직권으로 새매각기일을 정하여야 한다(제125조 제1항).

㉡ 매각허가결정이 항고에 의하여 취소되고 다시 경매를 실시할 경우(대결 1962.11.26. 62그17) 또는 매각허가결정이 확정되어 대금지급까지 마친 후에 추후보완항고에 의하여 매각허가결정이 취소된 경우(재민 66-3. 대결 1998.3.4. 97마962)에도 새매각을 명하여야 한다.

㉢ 위와 같은 사유로 새매각을 하는 경우에는 최저매각가격을 저감할 수 없다(대결 1994.11.30. 94마1673, 대결 2000.8.16. 99마5148).

(3) 부동산의 훼손이나 중대한 권리변동으로 매각불허가결정 또는 매각허가결정이 취소된 경우(제125②. 제127, 제134)

민사집행법 제121조 제6호에서 규정한 사실 즉 천재지변, 그 밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차의 진행중에 밝혀진 경우 최고가매수신고인은 매각허가에 대한 이의신청을, 매각허가결정의 확정 뒤에 밝혀진 경우 매수인은 대금을 낼 때까지 매각허가결정의 취소신청을 할 수 있다(제121, 법 제127조 제1항).

이에 따라 법원이 매각불허가결정을 하거나 매각허가결정을 취소한 때에는 민사집행법 제97조 내지 제105조의 규정을 준용하여, 다시 감정인으로 하여금 평가를 하게 하여 최저매각가격결정부터 새로 한 후 새매각기일을 지정한다(제125②. 제134).