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부동산의 평가와 최저매각가격의 결정

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가. 서설

법원은 감정인에게 부동산을 평가하게 하고 그 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정하여 야 한다(제97조 제1항).

부동산집행에서의 주된 목표의 하나는 “적정한 매각”이며 그것은 특히 매각가격의 측면에서 실현되어야 한다. 최저매각가격을 적정하게 결정하기 위하여는 감정인의 평가가 적정하게 이루어질 것이 필수적으로 요청된다.

나. 부동산의 평가

(1) 평가절차

(가) 감정인의 선임

감정인은 매각부동산 평가에 관한 집행법원의 집행보조자이며, 부동산경매사건에서는 감정평가사를 감정인으로 선정함을 원칙으로 하고 있고 『감정인선정전산프로그램』에 의하여 무작위적으로 추출하여 선정, 지정한다(재일 2008-1 제4조). 선정된 감정인에 대하여 평가명령을 발함으로써 족하고 별도의 선임결정은 필요하지 아니하다. 감정료는 예규 『감정인동 선정과 감정료 산정기준 등에 관한 예규(재일 2008-1)』 에 따라 지급한다.

(나) 평가명령

평가명령은 강제경매에 있어서는 등기필증 접수일로부터 3일안에, 임의경매에 있어서는 경매개시결정일로부터 3일안에 진행하여야 하고 그 평가기간은 2주안으로 한다(재민 91-5).

평가를 함에 있어서 임차권의 존부, 대항력의 유무, 법정지상권의 발생 여부 등 법률적 판단을 요하는 사항이 있으면 법원은 그 판단을 내려 이를 전제로 평가할 것을 지시하여야 한다.

(다) 평가의 방법

감정인이 감정평가업자일 경우 부동산가격공시및감정평가에관한법률과 동법 제31조의 위임에 의하여 정해진 감정평가에관한규칙의 기준과 절차에 따라 감정을 실시하여야 하고, 만약 이 기준을 무시하고 자의적 방법에 의한 감정평가업자의 부실감정으로 인하여 손해를 입게 된 감정평가의뢰인이나 선의의 제3자는 동법상의 손해배상책임과 민법상의 불법행위로 인한 손해배상책임을 함께 물을 수 있다(대판 1998.9.22. 97다36293).

‘폐문부재’ 라는 이유로 부동산의 현황을 육안으로 확인하지 아니하고 감정가액을 산출한 것이면, 육안으로 확인하고 재조사하여 감정하도록 보정을 명한다.

건물을 평가함에 있어서 현상대로 하지 아니하고 등기부상의 표시에만 의존하여서 한 경우에는 그 평가는 위법하다(대결 1968.8.26. 68마798).

(라) 평가에 관한 감정인의 권한

감정인은 평가를 위하여 필요하면 건물에 출입할 수 있고, 채무자 또는 건물을 점유하는 제3자에게 질문하거나 문서를 제시하도록 요구할 수 있으나(제97②, 제82조 제1항), 집행관과 달리 건물에 출입하기 위하여 강제력을 행사할 수는 없고(제97②, 법 제82②의 불준용), 그 직무를 집행하는데 저항을 받으면 집행법원의 허가를 얻어 집행관의 원조를 요구할 수 있을 뿐이다(제97③, 제7①조 제2항). 원조 요구를 받은 집행관이 강제력을 행사할 수 있다(제7 제3항).

(마) 평가서 작성, 제출, 공개

부동산을 평가한 감정인은 일정한 사항을 적은 평가서에 도면․사진 등을 붙여 소정의 기일(2주 이내, 재민 91-5)의까지 법원에 제출하여야 한다(규칙 제51). 농지법 제2조 소정의 농지에 대한 감정평가서를 집행법원에 제출함에 있어 도시계획확인원을 첨부하여 제출하여야 한다(재민 97-1).

법원은 매각물건명세서․현황조사보고서 및 평가서의 사본은 매각기일(기간입찰의 방법으로 진행하는 경우에는 입찰기간의 개시일)마다 그 1주 전까지 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 하여야 한다(제105조 제2항). 다만, 상당하다고 인정하는 때에는 그 기재내용을 전자통신매체로 공시함으로써 그 사본의 비치에 갈음할 수 있다(규칙 제55).

(바) 재평가

법원은 필요한 경우에는 재평가를 명할 수 있다. 감정인의 평가가 합리적 근거가 없거나 평가의 전제가 되었던 중요한 사항이 변동된 경우에도 재평가를 명하여야 할 것이다.

예컨대, 감정평가액이 미등기건물을 포함한 전체평가액으로 제출된 경우 미등기건물을 경매목적물에서 제외함으로써 그 부지의 평가액에 영향이 있는 경우(대결 1991.12.27. 91마608), 부동산을 2억원으로 평가하였으나 평가시점의 3년 전임에도 불구하고 채권최고액의 합계액이 2억 5,300만원이고 공시지가는 5억 1,580만원인 경우(대결 1994.2.24. 93마1394), 토지 위에 채무자소유의 미등기 수목이 생립하고 있음에도 그 수목을 평가에서 제외한 채 오직 토지만을 평가한 경우(대결 1998.10.28. 98마1817), 평가 후에 환지처분이 있은 경우, 첫 매각기일 이후 강제집행의 정지결정으로 인하여 장기간 매각절차가 정지된 후 다시 속행하는 경우에 그동안 경제사정의 급격한 변동이 생겨 당초의 평가액이 정당한 최저매각가격이라고 보기 어려운 경우 등에는 평가보정 또는 재평가를 명하여야 할 것이다. 그러나, 최초의 최저매각가격을 결정한 후 상당한 시일이 경과되고 부동산 가격에 변동이 있다고 하더라도 평가의 전제가 된 중요한 사항이 변경된 경우와 같은 특별한 사정이 없는 한 집행법원이 부동산 가격을 재평가하여야 하는 것은 아니다(대결 1998.10.28. 98마18l7). 즉 단순히 상당한 기간이 경과하였다는 사실(대결 1971.9.2. 71마533) 또는 가격이 저렴하다는 사실만으로는 재평가 사유가 되지 못한다.

(사) 불복방법

감정인의 평가가 적정하지 않다고 하더라도 그 평가(서) 자체는 집행법원의 보조기관으로서 행하는 직무집행이므로 독립하여 불복할 수 없고, 다만 이에 터잡아 이루어진 최저매각가격의 결정 등에 대하여 불복할 수 있다.

재평가사유가 있는데도 불구하고 재평가를 하지 아니한 경우 매각기일 전에는 집행에 관한 이의를 신청(제16조 제1항), 매각허가 이후에는 매각허가에 대한 이의신청 또는 매각허가결정에 대한 즉시항고로 다툴 수 있다(제121, 법 제130조 제1항).

(2) 평가의 대상

(가) 평가의 대상

평가의 대상은 매각부동산 및 매수인이 그 부동산과 함께 취득할 모든 물건과 권리에 미치고, 매수인이 취득할 물건․권리의 물적범위는 압류의 효력이 미치는 물적범위와 일치한다. 따라서 매각부동산외에 그 동산의 구성부분, 천연과실, 종물이나 종된 권리 등도 모두 평가의 대상이 된다.

(나) 매각부동산

부동산의 현황이 공부상의 기재와 차이가 있는 경우 평가 당시의 현황을 기준으로 하여야 한다. 토지의 경우 공부상 지목은 농지라고 되어 있더라도 이미 택지화되어 있다면 택지로서의 효용을 고려하여 평가하여야 하며, 건물의 경우 건물을 평가함에 있어서 현상대로 하지 아니하고 등기부상의 표시에만 의존하여서 한 경우에는 그 평가는 위법하다(대결 1968.8.26. 68마798).

매각부동산에 환지예정지가 지정되어 있는 경우에 환지예정지의 지정에 의한 토지의 사용관계는 그 예정지 위에 이전하는 것이므로 그 예정지의 위치, 평수, 형상 그 밖의 사정도 종전 토지의 평가시에 참작되어야 한다(대결 1983.9.26. 83마카33, 대결 1973.9.3. 73마762).

(다) 공유지분(共有持分)

1) 부동산 전체에 대한 공유지분

부동산의 공유지분이 경매의 대상으로 된 경우에는 공유물 전체에 관하여 평가한 다음 그 지분비율에 따른 가격을 산출하는 것이 원칙이다. 다만, 그러한 방법으로 정확한 가치를 평가하기 어렵거나 그 평가에 부당하게 많은 비용이 드는 등 특별한 사정이 있는 경우(예컨대, 집합건물의 대지권)에는 그러하지 아니하다(제139조 제2항).

2) 구분소유적(區分所有的) 공유지분(상호 명의신탁된 경우)

㉠ 1동의 건물 중 위치 및 면적이 특정되고 구조상 및 이용상 독립성이 있는 일부분씩을 2인 이상이 구분소유하기로 하는 약정을 하고 등기만은 편의상 각 구분소유의 면적에 해당하는 비율로 공유지분등기를 하여 놓은 경우 공유자들 사이에 상호 명의신탁관계에 있는 이른바 구분소유적 공유관계에 해당하고, 낙찰에 의한 소유권취득은 성질상 승계취득이어서 1동의 건물 중 특정부분에 대한 구분소유적 공유관계를 표상하는 공유지분을 목적으로 하는 근저당권이 설정된 후 그 근저당권의 실행에 의하여 위 공유지분을 취득한 매수인은 구분소유적 공유지분을 그대로 취득한다(대결 2001.6.15. 2000마2633).

㉡ 건물에 관한 구분소유적 공유지분에 대한 입찰을 실시하는 집행법원으로서는 감정인에게 위 건물의 지분에 대한 평가가 아닌 특정 구분소유 목적물에 대한 평가를 하게 하고 그 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정한 후 입찰을 실시하여야 한다(대결 2001.6.15. 2000마2633, 대판 2008.2.15. 2006다68810, 68827).

㉢ 구분소유적 공유관계에 있는 토지지분에 대한 강제경매절차에서 그 공유지분이 토지의 특정 부분에 대한 구분소유적 공유관계를 표상하는 것으로 취급되어 감정평가와 최저경매가격 결정이 이루어지고 경매가 실시되었다는 점이 입증되지 않은 경우, 위 매수인은 1필지 전체에 대한 공유지분을 적법하게 취득하고 기존의 상호명의신탁관계는 소멸한다고 보아야 하며, 이는 매수인의 구분소유적 공유관계에 대한 인식 유무에 따라 달라지지 않는다(대판 2008.2.15. 2006다68810, 68827).

(라) 부합물

㉠ 부동산의 부합물은 당연히 평가의 대상이 된다. 그러나 타인의 권원(지상권, 전세권, 임차권)에 의하여 부속된 것(민법 제256 단서), 임의경매에 있어서 설정행위에 다른 약정이 있는 경우에는(민법 제358 단서) 평가의 대상이 되지 않는다.

㉡ 토지에의 부합물 : 토지에의 부합물로는 정원수, 정원석, 석등, 교량, 도랑, 돌담, 도로의 포장, 논둑(대판 1964.6.23. 64다120), 채무자 소유의 미등기 수목(‘입목’이나, 명인방법을 갖춘 수목, 타인이 권원을 가지고 식재한 수목은 제외)(대결 1976.11.24. 76마275, 대결 1998.10.28. 98마1817), 독립된 건물로서의 구조와 형태를 갖추지 못한 지하구조물(대결 1995.7.29. 95마540), 지하굴착공사에 의한 콘크리트 구조물(대결 1994.4.22. 93마719), 주유소 땅 속에 부설된 유류저장탱크(대판 1995.6.29. 94다6345) 등이 있다.

㉢ 건물에의 부합물 : 증축 또는 개축되는 부분이 독립된 구분소유권의 객체로 거래될 수 없는 것일 때에는 기존건물에 부합하고 평가의 대상이 된다(대판 1981.7.7. 80다2643, 2644).

따라서 증축부분에 대한 평가를 누락한 평가액을 최저매각가격으로 정한 것은 잘못이다(대결 1981.6.15. 81마151).

㉣ 토지에 대한 매각절차에서 그 지상 건물을 토지의 종물 내지 부합물로 보고 경매를 진행하여 매각허가되었다 하여도 매수인이 건물에 대한 소유권을 취득할 수 없으나(대판 1997.9.26. 97다10314), 기존건물에 부합된 증축부분이 기존건물에 대한 매각절차에서 경매목적물로 평가되지 아니한 경우에도 매수인은 증축부분의 소유권을 취득한다(대판 1992.l2.8. 92다26772, 26789).

(마) 종물

㉠ 압류의 효력은 종물에 미치므로 종물도 평가의 대상이 된다. 압류 후, 저당권설정등기 후의 종물도 평가의 대상이 된다(대결 1971.12.10. 71마757). 다만 종물이 제3자의 소유인 경우, 임의경매에서 설정행위에 다른 약정이 있는 경우에는 평가의 대상이 아니다.

㉡ 부동산의 종물 중 동산인 것은 보일러시설, 지하수펌프, 주유소의 주유기(대판 1995.6.29. 94다6345), 백화점 건물의 지하 2층 기계실에 설치된 전화교환설비(대판 1993.8.13. 92다43142), 농지에 부속한 양수시설 등이 있고, 부동산인 것은 별동으로 되어 있으되 주물의 경제적 효용을 보조하기 위하여 계속적으로 이바지되는 화장실, 목욕탕, 창고, 정화조(대판 1993.12.10. 93다42399) 등이었다.

㉢ 건물이 경매목적건물과 동일지번상에 있다는 사실이나 가옥대장상에 경매목적건물의 부속건물이라고 기재되어 있다는 사실만으로써는 그것이 곧 종물인 부속건물이라 단정할 수는 없고(대결 1966.10.5. 66마222), 그 독립성의 인정여부에 따라 결정하여야 한다.

㉣ 일정한 건물에 대하여 저당물건과는 별개의 등기부가 존재하고 있다고 하더라도 저당건물의 종물로 볼 수 있을 경우에는 그 건물도 평가의 대상이 된다.

㉤ 경매법원이 기존건물의 종물이라거나 부합된 부속건물이라고 볼 수 없는 독립된 건물에 대하여 경매신청된 기존건물의 부합물이나 종물로 보고서 경매를 같이 진행하여 매각허가를 하였다 하더라도 그 독립된 건물에 대한 경락(매각허가결정)은 당연무효이고 따라서 그 매수인은 위 독립된 건물에 대한 소유권을 취득할 수 없다(대판 1988.2.23. 87다카600).

(바) 종된 권리

압류 및 저당권의 효력은 매각부동산의 종된 권리에도 미치고(대판 1995.8.22. 94다12722), 매수인은 종된 권리도 취득한다. 부동산의 종된 권리에는 토지에 관하여는 지역권(경매목적토지가 요역지인 경우, 민법 제292), 건물에 관하여는 지상권 또는 임차권이 있다. 건물에 대한 저당권의 효력은 그 건물의 소유를 목적으로 한 지상권 임차권에도 미친다(대판 1992.7.14. 92다527 등, 대판 1993.4.13. 92다24950).

건물의 경매에서 평가 당시 종된 권리로서 존재하고 있는 것은 아니지만 매수인이 장차 취득할 장래의 법정지상권도 종된 권리로서 평가의 대상이 된다.

건물을 경매할 경우 부지의 임차권은 매수인에게 양도되는 것으로 보아야 하나, 이 경우 부지의 임차권에 관하여 임대인이 사전에 그 양도에 대한 동의를 한 경우 그 임차권도 양도성이 있는 임차권이 되어 종된 권리로서 평가의 대상이 되지만, 임대인의 동의가 없으면 양도되지 아니하므로(민법 제629) 이를 평가에서 제외하여야 한다(대판 1993.4.13. 92다24950).

(사) 구분건물의 대지사용권(대지권)

㉠ 대지권등기가 되어 있지 않은 구분건물에 대하여 경매신청이 있는 경우 전유부분의 소유자(저당권설정자)가 대지사용권(지상권 등 용익권 이외에 대지소유권도 포함)을 취득하고 있다면 비록 등기되어 있지 않더라도 그 대지사용권의 분리처분이 가능하도록 규약으로 정하는 등의 특별한 사정이 없는 한 종된 권리로서 압류(저당권)의 효력이 미치므로 당연히 매각목적물에 포함되고, 평가의 대상에 포함시켜야 한다.

㉡ 구분건물에 대한 경매에 있어서 비록 경매신청서에 대지사용권에 대한 아무런 표시가 없는 경우에도 집행법원으로서는 대지사용권이 있는지, 그 전유부분 및 공용부분과 분리처분이 가능한 규약이나 공정증서가 있는지 등에 관하여 집행관에게 현황조사명령을 하는 때에 이를 조사하도록 지시하는 한편, 그 스스로도 관련자를 심문하는 등의 가능한 방법으로 필요한 자료를 수집하여야 하고, 그 결과 전유부분과 불가분적인 일체로서 경매의 대상이 되어야 할 대지사용권의 존재가 밝혀진 때에는 이를 경매 목적물의 일부로서 경매 평가에 포함시켜 최저매각가격을 정하여야 할 뿐만 아니라, 매각기일의 공고와 매각물건명세서의 작성에 있어서도 그 존재를 표시하여야 할 것이나, 그렇지 않고 대지사용권이 존재하지 아니하거나 존재하더라도 규약이나 공정증서로써 전유부분에 대한 처분상의 일체성이 배제되어 있는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 전유부분 및 공용부분에 대하여만 경매절차를 진행하여야 한다(대결 1997.6.10. 97마814).

(아) 미분리의 천연과실

부동산강제경매에 관계되는 천연과실에는 과수의 열매, 곡물, 광물, 석재, 토사 등이 있다. 미분리의 천연과실은 원래 토지의 구성부분이므로 명인방법을 구비하여 제3자에게 양도된 경우가 아니면 원칙적으로 평가의 대상이 되나, 그것이 매각허가결정시까지 수확기에 달하여 채무자에 의하여 수취될 것이 예상되거나 채굴이 예상되는 경우에는 평가의 대상에서 제외된다(제83② 참조).

그러나, 임의경매의 경우에는 강제경매와 달리 민법 제359조가 “저당권의 효력은 저당부동산에 대한 압류가 있은 후에 저당권설정자가 그 부동산으로부터 수취한 과실 또는 수취할 수 있는 과실에 미친다”고 규정하고 있으므로 항상 천연과실까지 고려하여 평가를 하여야 한다.

(자) 법정과실

물건의 사용대가로 받는 금전 그 밖의 물건이 법정과실인바(민법 제101조 제2항), 부동산 경매와 관련된 법정과실에는 토지사용의 대가인 지료, 가옥사용의 대가인 집세 등이 있다. 압류 및 저당권의 효력이 법정과실에 미치지 않으므로 법정과실은 평가의 대상이 되지 않는다.

(차) 부동산상의 부담

㉠ 매수인이 인수하게 되는 부동산상의 부담은 매각부동산의 가격을 감액하게 하는 요인이 된다. 매각부동산 위에 매수인이 인수하여야 할 담보권(예컨대 유치권)이 있는 경우 또는 매수인에 대하여 대항할 수 있는 용익권이 존재하는 경우 실무에서는 이에 대한 평가를 하지 않은 채 최저매각가격을 정하고 있고, 그 대신에 매각물건명세서에 이에 관한 기재를 함으로서 입찰참가자에게 그 정보를 제공하고 있다.

㉡ 법정지상권은 부동산을 평가할 당시에는 아직 발생하지 않았고 매각에 의하여 비로소 발생하는 경우에도 부동산을 평가할 때 고려하여야 한다(대결 1991.12.27. 91마608 참조). 토지의 매수인이 지료를 받게 된다는 점과 지상권의 존속기간을 고려하여 법정지상권에 의한 부담을 평가하여 감가한다.

㉢ 공법상의 제한이 가해져 있는 경우(예컨대 도시계획선에 저촉, 토지의 사용수익제한)에는 그 부담있는 부동산가격(저감된 가격)으로 평가하여야 한다. 이에 관한 사항은 평가서의 필요적 기재사항이다(규칙 제51조 제1항).

(카) 공장저당

공장저당의 목적이 된 부동산과 이에 설치된 기계, 기구, 그 밖의 공용물은 그 일체성으로 반드시 일괄매각하여야 한다(대결 1992.8.29. 92마576). 배당관계가 동일한 경우에는 일괄평가만으로 족하나 배당관계가 동일하지 않은 경우에는 부동산과 기계, 기구, 그 밖의 공용물에 대하여 각각 평가를 하여야 한다. 여기서 평가의 대상이 되는 기계, 기구, 그 밖의 공용물의 범위는 공장의 토지 또는 건물에 대하여 공장저당권이 설정되어 있는 경우에 이에 부가되어 일체를 이루는 물건(그 공장건물이나 토지의 종물 또는 부합물. 대판 1995.6.29. 94다6345 참조)과 공장및광업재단저당법 제6조 소정의 기계․기구목록에 기재된 것에 한정되므로(대결 1993.4.6. 93마116) 감정인으로서는 기계․기구목록을 확인하여 정확히 평가할 것을 요한다.

다. 최저매각가격의 결정

(1) ‘최저매각가격’의 의의

최저매각가격이란 그 사건의 매각기일에서 당해 부동산을 그 가격보다 저가로 매각할 수 없고 그 액 또는 그 이상으로 매각함을 요하는 기준매각가격으로, 남을 가망이 있는지 여부, 과잉매각인지 여부, 매각허가여부 등을 판단하는 기준이 된다.

최저매각가격제도는 부동산의 공정타당한 가격을 유지하여 부당하게 염가로 매각되는 것을 방지함과 동시에 적정한 가격을 표시하여 매수희망자에게 기준을 제시함으로써 매각이 공정하게 이루어지도록 하고자 함에 목적이 있다(대결 1995.7.29. 95마540).

최저매각가격에 미달하는 매수신고에 대하여 매각을 허가하는 것은 위법하며(대결 1967.9.26. 67마796), 이는 법정의 매각조건으로 이해관계인 전원의 합의에 의하여도 바꿀 수 없고(제110조 제1항), 최저매각가격은 반드시 매각기일의 공고에 기재하여야 하며(제106), 최저매각가격의 결정에 중대한 흠이 있으면 매각허가에 대한 이의사유가 된다(제121).

(2) 최저매각가격의 결정

법원은 감정인의 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정하면 되고(제97조 제1항), 감정인의 평가액에 구속되지는 아니하므로 법원이 감정인의 평가를 채용하더라도 평가액을 그대로 최저매각가격으로 하여야 하는 것은 아니다.

법원은 최저매각가격을 결정함에 있어서 별도로 결정문을 작성하지 않고 매각기일공고에 최저매각가격을 기재하면 된다(실무상 결정문을 작성하는 경우도 있다).

(3) 최저매각가격의 변경

최저매각가격은 이해관계인 전원의 합의에 의하여도 바꿀 수 없으나(제110조 제1항), 거래의 실상을 반영하거나 경매절차를 효율적으로 진행하기 위하여 필요한 경우에 법원은 직권으로 바꿀 수 있다(제111조 제1항). 경제사정의 변동으로 처음의 최저매각가격을 그대로 유지함이 사회통념상 부당한 경우, 평가의 전제가 되었던 중요한 사항이 변동되었을 때, 최저매각가격의 결정 후에 그 기초가 된 평가에 잘못이 있다는 것이 판명된 경우 등에는 최저매각가격을 변경할 필요가 있으며, 이와 같이 변경하여야 할 경우에 이를 변경하지 않는 것은 위법하다고 할 것이다. 새매각․재매각의 경우에 관하여는 후술한다.

(4) 최저매각가격결정에 대한 불복

최저매각가격의 결정에는 집행에 관한 이의를 신청할 수 있다(제16조 제1항). 최저매각가격의 결정에 중대한 흠이 있는 때에는 매각허가결정전에는 매각허가에 대한 이의신청(제121)으로, 매각허가결정 후에는 매각허가결정에 대한 즉시항고(제130)로 다툴 수 있다.

최저매각가격의 결정에 중대한 하자가 있다고 하려면 그 결정이 법에 정한 절차에 위반하여 이루어지거나 감정인의 자격 또는 평가방법에 위법사유가 있어 이에 기초한 결정이 위법한 것으로 되는 등의 사정이 있어야 할 것이고, 단순히 감정인의 평가액과 이에 의하여 결정한 최저매각가격이 매우 저렴하다는 사유는 이의사유가 될 수 없으나, 감정에 의하여 산정한 평가액이 감정평가의 일반적 기준에 현저하게 반한다거나 사회통념상 현저하게 부당하다고 인정되는 경우에는 그러한 사유만으로도 최저매각가격의 결정에 중대한 하자가 있는 것으로 보아야 한다(대결 1995.7.12. 95마453, 대결 2004.11.9. 2004마94).

집행법원이 미등기건물을 경매목적물에서 제외하면서 감정인에게 미등기건물이 제외된 경우의 토지평가액의 보정을 명하지 아니하고 미등기건물이 포함된 전체평가액에서 미등기건물의 가액만을 공제하고 최저매각가격을 정한 것은 최저매각가격결정에 중대한 하자가 있다(대결 1991.12.27. 91마608).