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부동산에 대한 침해행위 방지를 위한 조치

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가. 서설

매각절차를 개시하는 결정을 한 뒤에 법원은 직권 또는 이해관계인의 신청에 따라 부동산에 대한 침해행위를 방지하기 위하여 필요한 조치를 할 수 있다(제83 제3항). 압류가 되더라도 매각대금이 완납될 때까지 채무자는 부동산을 관리 ․ 이용할 수 있으므로(제83 제3항).

압류가 되더라도 매각대금이 완납될 때까지 채무자는 부동산을 관리․이용할 수 있으므로(제83조 제2항), 채무자가 목적부동산의 가격을 하락시키는 행위를 할 때에 경매의 실효성을 확보하기 위하여 침해방지를 위한 조치를 할 수 있도록 하고 있다.

나 . 침해행위 방지를 위한 조치(규칙 제44)

(1) 당사자

(가) 신청권자

신청할 수 있는 이해관계인은 압류채권자 또는 최고가매수신고인이다(규칙 제44①조 제2항). 이중경매개시결정을 얻은 압류채권자도 포함 되지만 배당요구의 종기가 지난 뒤에 강제경매 또는 담보권 실행을 위한 경매신청을 한 압류채권자는 제외된다(규칙 제44① 괄호안)). 배당을 받을 수 없는 압류채권자에게 신청권을 부여할 필요가 없기 때문이다.

(나) 상대방

신청의 상대방은 부동산을 점유하는 채무자․소유자뿐만 아니라 부동산의 점유자로서 그 점유권원을 압류채권자․가압류채권자 혹은 민사집행법 제91조 제2항 내지 제4항의 규정에 따라 소멸되는 권리를 갖는 사람에 대하여 대항할 수 없는 사람이다(규칙 제44조 제2항).

(2) 신청시기

신청은 매각허가결정이 있을 때까지 하여야 한다. 매각허가결정이 있은 후에는 민사집행법 제136조의 규정에 따른 인도명령 또는 관리명령 절차를 밟아야 한다.

(3) 요 건

(가) 금지명령․작위명령(규칙 제44조 제1항)

금지명령․작위명령은 채무자등이 부동산의 가격을 현저히 감소시키거나 감소시킬 우려가 있는 행위를 하는 경우에 발령한다. 예컨대 건물 파괴하는 행위에 대하여는 금지명령을, 보존행위로서 필요한 수리행위를 하지 아니하는 부작위에 대하여는 작위명령을 발령한다. 임차권설정행위는 가격감소(우려)행위에 해당하지 아니한다.

(나) 집행관보관명령 (규칙 제44조 제2항)

집행관 보관명령의 요건에는 두 가지 경우가 있다. 첫째 금지․작위명령에 위반한 경우(규칙 제44② 전단), 둘째 금지․작위명령으로는 부동산 가격의 현저한 감소를 방지할 수 없다고 인정되는 특별한 사정이 있는 경우이다(규칙 제44② 후단).

(4) 명령의 발령과 취소․변경

(가) 명령의 발령

㉠ 관할법원 : 경매개시결정을 한 법원이다.

㉡ 담보 : 금지명령․작위명령은 담보를 제공하게 하거나 제공하게 하지 아니하고 발할 수 있으나, 집행관보관명령은 반드시 담보를 제공하게 하고 발하여야 한다.

㉢ 점유자에 대한 원칙적 심문 : 법원은 채무자․소유자 이외의 점유자를 심문하여야 한다(규칙 제44③본문). 다만, 매수인에게 대항할 수 없는 때 또는 이미 그 점유자를 심문한 때에는 그러하지 아니하다(규칙 제44③ 단서).

(나) 명령의 취소․변경

금지명령․작위명령, 집행관 보관명령이 발령된 후에 사정의 변경이 있는 때에는 법원은 신청에 따라 그 결정을 취소하거나 변경할 수 있다(규칙 제44조 제4항). 이러한 취소 또는 변경결정은 확정되어야 효력이 있다(규칙 제44조 제6항).

(5) 명령의 집행

(가) 금지명령․작위명령의 집행

금지명령․작위명령은 집행권원에 해당하므로(제56 i), 신청채권자와 그 상대방에게 송달하여야 하고, 집행문을 부여받아 대체집행(제260), 간접강제 (제261)의 규정에 따라 집행한다. 집행기간은 매각허가결정이 있을 때까지이다.

(나) 집행관보관명령의 집행

집행관보관명령은 집행권원의 일종이지만 보전처분에 준하여, 발령 후 당사자의 승계가 없는 한 집행문 없이 집행할 수 있고, 그 결정이 상대방에게 송달되기 전에도 집행할 수 있으며 (규칙 제44⑧), 매각허가결정이 있기 전이라도 신청인에게 고지된 날부터 2주가 지난 때에는 집행할 수 없다(규칙 제44⑦).

(6) 불복방법

금지명령․작위명령, 집행관보관명령 또는 그 취소․변경 결정에 대하여는 즉시항고를 할 수 있다(규칙 제44조 제5항).

다. 미지급 지료 등의 지급(규칙 제45)

(1) 서설

건물에 대한 경매개시결정이 있는 때에 그 건물의 소유를 목적으로 하는 지상권 또는 임차권에 관하여 채무자가 지료나 차임을 지급하지 아니하는 때에는, 압류채권자(배당요구의 종기가 지난 뒤에 강제경매 또는 당보권실행을 위한 경매신청을 한 압류채권자를 제외한다)는 법원의 허가를 받아 채무자를 대신하여 미지급된 지료 또는 차임을 변제할 수 있고(규칙 제45조 제1항), 위 허가를 받아 지급한 지료 또는 차엄은 집행비용으로 한다(규칙 제45조 제1항). 신설 규정이다.

채무자가 지료 또는 차임을 지급하지 아니하여 계약이 해제되면 그 건물은 부지사용권이 없는 건물이 되어 그 가격이 현저하게 하락하게 될 것이다. 압류채권자는 제3자 변제를 할 수 있으나(민법 제469), 그 변제비용이 집행비용에 포함되는지 여부가 불확실하므로 규칙 제45조의 특칙을 둔 것이다.

(2) 신청권자

신청권자는 압류채권자이다. 이중경매개시결정을 얻은 압류채권자도 포함 되지만 배당요구의 종기가 지난 뒤에 강제경매 또는 담보권의 실행을 위한 경매신청을 한 압류채권자는 제외된다(규칙 제45① 괄호안).

(3) 지급허가 요건

지급허가는 i) 건물에 대한 강제경매개시결정이 되었을 것,ii) 그 건물의 소유를 목적으로 하는 지상권 또는 임차권에 관하여 채무자가 지료 또는 차임을 지급하지 아니할 것, iii) 압류채권자의 신청이 있을 것을 요건으로 한다(규칙 제45조 제1항).

채무자가 지료나 차임을 지급하지 아니하는 이유는 묻지 아니하나, 지료나 차임에 관하여 제3자 변제금지의 특약이 있는 경우(민법 제469단서)에는 지급을 허가할 수 없다.

(4) 지급허가의 재판

법원은 그 요건을 심사하여 필요성이 있다고 인정하는 때에는 결정으로 허가한다. 지급의 허가를 받은 압류채권자라도 지료를 지급할 법률상 의무를 부담하게 되는 것은 아니다. 허부결정에 대하여는 즉시항고를 할 수 없고, 집행에 관한 이의신청을 할 수 있다(제16). 허부결정은 신청인에게만 고지하면 된다(규칙 제7조 제2항).

(5) 지급한 금액의 상환

법원의 지급허가를 받아 지급한 지료 또는 차임은 집행비용으로 취급되어(규칙 제45조 제2항), 배당절차에서 우선적으로 변제받을 수 있다(제53).