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부동산 인도명령

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가. 서설

(1) 의의

법원은 매수인이 매각대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면 채무자, 소유자 또는 부동산 점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있다(제136조 제1항 본문). 이를 인도명령이라고 한다.

다만, 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다(제136조 제1항 단서). 그 신청에 관한 결정에 대하여는 즉시항고를 할 수 있으며(제136조 제5항), 채무자․소유자 또는 점유자가 인도명령에 따르지 아니 할 때에는 매수인은 집행관에게 그 집행을 위임할 수 있다(제136조 제6항).

토지만이 매각된 경우에는 매수인은 그 토지의 인도만을 구할 수 있을 뿐이고 지상건물의 철거 및 인도를 구할 수는 없다.

(2) 침해행위방지조치 vs 관리명령․준인도명령 vs 인도명령

나. 인도명령의 당사자

(1) 신청인

㉠ 인도명령을 신청할 수 있는 자는 매수인과 매수인의 상속인 또는 회사의 합병에 의하여 매수인의 지위를 승계한 일반승계인에 한한다. 인도명령이 발하여 진 후의 일반승계인은 승계집행문의 부여를 받아 인도명령의 집행을 할 수 있다.

매수인이나 그 승계인이 매각대금을 지급하였으면 족하며 매수인명의로 소유권이전등기가 되었음을 요하지는 않는다.

㉡ 인도명령신청권은 매각대금을 모두 지급한 매수인에게 부여된 집행법상의 권리이므로, 매수인이 매각부동산을 제3자에게 양도하였다 하더라도 매수인이 인도명령을 구할 수 있는 권리를 상실하지 아니한다(대결1970.9.30. 70마539). 양수인 앞으로 소유권이전등기를 마친 경우에도 마찬가지 이다. 즉, 매수인으로부터 매각부동산을 양수한 양수인(특정 승계인)은 매수인의 집행법상의 권리까지 승계하는 것은 아니므로 그 양수인은 승계를 이유로 인도명령을 신청할 수 없고(대결 1966.9.10. 66마713), 매수인을 대위하여 인도명령을 신청하는 것도 허용되지 아니한다. 다만, 채무자나 소유자라도 실체상의 접유권원을 가지는 경우에는 매수인의 인도명령신청을 거절할 수 있으므로, 매수인이 대금납부 후 채무자나 소유자에게 매매등으로 경매 목적 부동산을 양도한 경우에는 매매계약의 해제 등 그 점유권원이 소멸된 사실을 입증하지 않는 한 인도명령을 신청할 수 없다(대결 1999.4.16. 98마3897).

㉢ 임의인도이든 인도명령집행에 의한 인도이든 매수인이 일단 부동산을 인도받은 후에는 제3자가 불법으로 점유하여도 그 자를 상대방으로 인도명령을 신청할 수 없으나, 인도명령을 신청한 바 없이 점유자에 대하여 잠시 인도를 유예해 준 것에 불과한 경우에는 인도명령신청권을 상실하지 아니하고, 유예 기간이 지난 뒤에 행사할 수 있다.

㉣ 관리명령에 기하여 관리인이 부동산의 점유를 취득하였으면 매수인은 인도명령을 신청할 이익이 없으나 아직 관리인이 부동산의 점유를 취득하지 못한 사이에 대금지급이 있었다면 매수인은 인도명령을 신청할 수 있다.

㉤ 공동매수인 또는 매수인의 공동상속인은 전원이 공동으로 인도명령을 신청할 수 있음은 물론, 각자가 단독으로도 인도명령을 신청할 수 있다(민법 제409조, 민법 제265조 단서).

(2) 상대방

인도명령의 상대방은 채무자, 소유자 또는 부동산점유자이다(제136조 제1항), 채무자나 소유자의 일반승계인도 인도명령의 상대방이 된다(대결 1973.11.30. 73마734). 채무자나 소유자의 점유는 직접점유는 물론 간접 점유도 인도명령의 요건이 아니다.

(가) 채무자

① 채무자는 경매개시결정에 표시된 채무자를 말하고 그 일반승계인이 포함되며, 상속인이 여럿인 경우에는 각 공동상속인마다 개별적으로 인도명령의 상대방이 된다. 그러나 채무자 소유의 건물이 존재하는 토지가 매각되어 건물을 위한 법정지상권이 발생한 경우와 같이 채무자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원을 가지는 경우에는 단순 점유자와 마찬가지로 인도명령의 대상이 되지 아니한다.

② 채무자가 임차인의 지위를 겸하고 있는 경우에는 단순한 채무자로 취급할 것이 아니라 점유자로서 매수인에게 대항할 수 있는지 여부를 따져 인도명령을 발하여야 한다.

③ 부동산의 인도명령의 상대방이 채무자인 경우에 그 인도명령의 집행력은 당해 채무자는 물론 채무자와 한 세대를 구성하며 독립된 생계를 영위하지 아니하는 가족과 같이 그 채무자와 동일시되는 자에게도 미친다(대판 1998.4.24. 96다30786).

(나) 소유자

소유자는 경매개시결정 당시의 소유자를 말하고(경매개시결정 후의 제3취득자도 포함시켜야 한다는 견해도 있다), 소유자라도 실체상의 점유권원을 가지는 경우에는 인도명령의 대상이 되지 아니한다(대결 1999.4.16. 98마3897).

(다) 부동산의 점유자

㉠ 민사집행법은 '매수인에게 대항할 수 있는 권원'에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 점유자가 아닌 한 압류의 효력이 발생하기 전에 점유를 시작한 점유자에 대하여도 인도명령을 발령할 수 있도록 하였다(제136조 제1항), 따라서 점유를 시작한 때가 압류의 효력 발생 전인지 여부와 관계없이, 심지어는 매각으로 인하여 소멸하는 최선순위의 담보권이나 가압류보다 먼저 점유를 시작한 점유자라도 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우가 아니면 인도명령의 상대방이 된다. 간접 점유자를 제외한 직접 점유자만이 상대방이 된다.

㉡ '매수인에게 대항할 수 있는 권원’이란 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 대항할 수 있는 권원을 말한다. 여기에는 매각으로 인하여 소멸하는 저당권․압류․가압류 등에 우선하는 대항력 있는 용익권(임차권, 지상권)이라든가 압류의 효력이 발생하기 전에 점유를 취득한 유치권(대판 2009.1.15. 2008다70763)이 포함되고 법정지상권이 라든가 매수인과 점유자의 합의에 의하여 새로 성립한 용익권 등이 포함된다.

㉢ 유치권자는 채무자의 승낙이 없는 이상 그 목적물을 타에 임대할 수 있는 처분권한이 없으므로(민법 제324조 제2항), 소유자의 동의 없이 유치권자로부터 유치권의 목적물을 임차한 자의 점유는 ‘매수인에게 대항할 수 있는 권원’에 기한 것이라고 볼 수 없다(대결 2002.11.27. 2002마3516).

㉣ 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 주택임차인이 배당요구를 하였고 보증금 전액을 배당받을 수 있는 때에는 그 보증금 상당의 배당금을 지급받을 수 있는 때, 즉 배당표가 확정될 때까지는 매수인에 대하여 임차주택의 명도를 거절할 수 있으므로(대판 2004.8.30. 2003다23885), 그 때까지는 매수인에게 대항할 수 있다.

㉤ 외국인 또는 외국국적동포가 출입국관리법이나 재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률에 따라서 한 외국인등록이나 체류지변경신고 또는 국내거소신고나 거소이전신고에 대하여는, 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택임대차의 대항력 취득 요건으로 규정하고 있는 주민등록과 동일한 법적 효과가 인정된다. 이는 외국인등록이나 국내거소신고 등이 주민등록과 비교하여 공시기능이 미약하다고 하여 달리 볼 수 없다. 따라서 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력 취득의 요건인 주민등록은 임차인 본인뿐 아니라 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록도 포함되고, 이러한 법리는 재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률에 의한 재외국민이 임차인인 경우에도 마찬가지로 적용된다. 2015. 1. 22. 시행된 개정 주민등록법에 따라 재외국민도 주민등록을 할 수 있게 되기 전까지는 재외국민은 주민등록을 할 수도 없고 또한 외국인이 아니어서 구 출입국관리법(2010. 5. 14. 법률 제10282호로 개정되기 전의 것) 등에 의한 외국인등록 등도 할 수 없어 주택임대차보호법에 의한 대항력을 취득할 방도가 없었던 점을 감안하면, 재외국민이 임대차계약을 체결하고 동거가족인 외국인 또는 외국국적동포가 외국인등록이나 국내거소신고 등을 한 경우와 재외국민의 동거 가족인 외국인 또는 외국국적동포가 스스로 임대차계약을 체결하고 외국인등록이나 국내거소신고 등을 한 경우와 사이에 법적 보호의 차이를 둘 이유가 없기 때문이다(대판 2016.10.13. 2014다218030, 2014다218047).

다. 인도명령의 신청

㉠ 신청방법 : 인도명령은 법원의 직권에 의해서는 발령할 수 없으며 매수인의 신청에 의해서만 할 수 있다. 인도명령의 신청은 집행법원에 서면 또는 말로 할 수 있다(제23조 제1항, 민사소송법 제161조 제1항). 민사집행법 제4조의 적용은 없으나 통상서면으로 한다.

㉡ 신청시기 : 인도명령은 매각대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청해야 한다. 6월이 지난 뒤에는 점유자를 상대방으로 하여 소유권에 기한 인도소송을 제기할 수밖에 없다.

㉢ 관할법원 : 당해 부동산에 대한 경매사건이 현재 계속되어 있거나 또는 과거에 계속되어 있었던 집행법원이다(제136조 제1항). 이는 전속관할이다(제21조).

라. 인도명령의 재판

(1) 심리

㉠ 법원은 서면심리만으로 인도명령의 허부를 결정할 수도 있고 또 필요하다고 인정되면 상대방을 심문하거나 변론을 열 수도 있다(제23조 제1항, 민사소송법 제134조).

㉡ 점유자 심문 : 법원이 채무자․소유자 외의 점유자에 대하여 인도명령을 하려면 그 점유자를 심문하여야 한다. 다만, 그 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있지 아니함이 명백한 때 또는 이미 그 점유자를 심문한 때에는 그러 하지 아니하다(제136조 제4항). 심문하여야 한다고 함은 심문의 기회를 주어야 한다는 뜻이며, 인도명령의 신청을 기각 또는 각하하는 경우에까지 심문을 요하는 것은 아니다.

(2) 재판

㉠ 재판의 형식은 결정이지 소송법상 의미의 명령이 아니다(제136조 제5항). 법원은 인도명령의 사유가 소명되면 무담보․무보증으로 인도명령을 발한다. 인도명령 신청을 대금을 낸 뒤 6월이 지난 뒤에 하는 등 부적법하면 신청을 각하할 것이고, 상대방이 매수인에게 대항할 수 있는 권원(예컨대 유치권)에 의하여 점유하고 있음이 기록에 의하여 명백하거나 상대방이 이 사실을 주장하고 소명한 때에는 이를 기각할 것이지만 인도명령의 신청에 관한 재판에는 실체적 확정력 (기판력)이 없으므로(대판 1981.12.8. 80다2821) 각하와 기각을 엄격히 구별할 필요는 없다(대결 1960.7.21. 4293민항137).

㉡ 인도명령에서는 부동산의 인도만을 명할 수 있을 뿐 그 밖의 작위나 부작위를 명할 수는 없다.

㉢ 매수인이 대금을 낸 뒤에 채무자로부터 민사집행법 제49조의 집행정지서면이 제출되더라도 매수인의 권리에 영향을 주지 못하므로 인도명령을 발하는데 아무런 지장이 없다.

㉣ 인도명령신청에 대한 재판은 그것이 인용하는 것이든 기각하는 것이든 매수인의 소유권에 기한 인도청구권의 존부에 관하여 기판력이 생기는 것은 아니다(대판 1981.12.8. 80다2821). 따라서 매수인이 인도명령을 집행하는 절차에 있다 하여도 이와 별도로 소로써 매각부동산의 인도를 청구할 수 있다(대판 1971.9.28. 71다1437).

마. 인도명령의 집행

(1) 인도명령의 집행력

인도명령은 항고로만 불복할 수 있는 재판이므로, 집행문을 부여 받아야 한다. 인도명령이 발하여진 뒤에 승계관계가 발생하였을 경우, 승계집행문을 부여 받아야 한다.

(가) 즉시항고와 집행력

인도명령은 이른바 확정되어야 효력이 생기는 재판으로는 규정되어 있지 아니하므로 송달만으로 즉시 효력(집행력)이 생기며 즉시항고가 제기되더라도 집행정지의 효력이 없으므로(제15조 제6항) 인도집행을 할 수 있다. 상대방인 항고인은 민사집행법 제15조 제6항의 집행정지명령을 받아 이를 집행관에게 제출하여 그 집행을 정지할 수 있다.

(나) 집행력이 미치는 인적 범위

㉠ 인도명령의 상대방이 채무자인 경우에 그 인도명령의 집행력은 당해 채무자는 물론 채무자와 한 세대를 구성하며 독립된 생계를 영위하지 아니하는 가족과 같이 그 채무자와 동일시되는 자에게도 미친다(대판1998.4.24. 96다30786).

㉡ 채무자에 대한 인도명령은 채무자에 대하여만 효력이 있어 채무자 아닌 제3자가 점유하는 매각부동산에 대하여는 그 인도집행을 할 수 없고(대판 1976.5.25, 75도528), 채무자가 직접점유자에 대하여 인도청구권이 있을 때에 한하여 민사집행법 제259조에 의하여 인도청구권을 넘겨받는 방법으로 집행할 수 있을 뿐이다.

(2) 인도집행의 위임

상대방이 인도명령에 따르지 아니할 때에는 신청인은 집행관에게 그 집행을 위임하여 (제136조 제6항) 집행관으로 하여금 인도집행을 하도록 한다(제258조).

(3) 인도집행의 요건

(가) 집행문의 요부

인도명령은 항고로만 불복할 수 있는 재판으로(제136조 제5항) 민사집행법 제56조 1호의 집행권원에 해당하는데, 인도명령에 대하여는 집행문이 필요없다는 규정이 없으므로 집행문이 필요하다(제57조). 인도명령이 발하여진 뒤에 승계관계가 발생하였을 경우에는 승계집행문을 부여 받아 집행할 수 있다.

(나) 인도명령의 송달 요부

인도명령은 집행권원이고 집행을 받을 자에게 집행권원을 송달하는 것은 집행개시요건이므로(제39조 제1항), 신청인 및 상대방에게 인도명령 정본을 송달하여야 한다. 다만, 상대방에게 송달할 정본을 신청인에게 교부하여 집행관으로 하여금 집행시에 상대방에게 송달하게 하여도 무방하다.

바. 불복방법

㉠ 인도명령의 신청에 관한 재판에 대하여는 즉시항고할 수 있다(제136조 제5항). 인도명령은 집행절차에 부수하여 매수인으로 하여금 간이 방법으로 부동산을 인도받을 수 있도록 하는 제도이므로 민사집행법상의 즉시항고에 관한 규정이 준용된다(대결 2004.9.13. 2004마505). 매각절차 자체에 존재하는 하자는 인도명령에 대한 불복사유로 할 수 없다.

㉡ 미확정의 인도명령에 대하여는 즉시항고를 제기하여 다툴 수 있으나, 인도명령이 확정된 후에는 상대방은 실체상의 이유를 들어 청구이의의 소(제44조)를 제기할 수 있다. 청구이의의 소는 인도명령의 집행이 종료되기 전까지만 제기할 수 있다.

[관련판례] 집행방법에 관한 이의는 강제집행의 방법이나 집행행위에 있어서 집행관의 준수할 집행절차에 관한 형식적 절차상의 하자가 있는 경우에 한하여 집행당사자 또는 이해관계가 있는 제3자가 집행법원에 대하여 하는 불복신청을 말하는 것으로, 집행법원이 그 재판 전에 강제집행의 일시정지의 가처분을 하지 아니하는 한 집행정지의 효력이 없고, 이의 기각결정에 대한 즉시항고의 경우에도 법률에 특별한 규정이 있는 경우에 한하여 집행정지의 효력이 있으므로, 이미 강제집행이 종료된 후에는 집행방법에 관한 이의를 할 수 없을 뿐만 아니라 집행방법에 관한 이의신청사건이나 그 기각결정에 대한 즉시항고사건이 계속 중에 있을 때 강제집행이 종료된 경우에도 그 불허가를 구하는 이의신청이나 즉시항고는 이의나 불복의 대상을 잃게 되므로 이의나 항고의 이익이 없어 부적법하게 되는바(대결 1987.11.20. 87마1095), 위와 같은 법리는 부동산인도명령에 대한 즉시항고의 경우에도 마찬가지로 적용된다고 할 것이다(대결 2005.11.14. 2005마950).

㉢ 목적부동산에 관하여 소유권 등 인도를 방해하는 권리를 가진 제3자는 제3자이의의 소(제48조)를 제기할 수 있다.

㉣ 인도명령의 집행자체에 존재하는 위법에 대하여는 집행에 관한 이의(제16조)에 의하여 다툴 수 있다.