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부동산 멸실 등으로 말미암은 경매취소

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가. 총설

부동산이 없어지거나 매각 등으로 말미암아 권리를 이전할 수 없는 사정이 명백하게 된 때에는 법원은 직권으로 경매절차를 취소하여야 한다(제96, 법 제268). 취소사유의 발생원인이 무엇인가는 묻지 않고, 이 취소사유를 알게 된 경위도 불문한다.

취소사유는 매수대금의 완납 전에 발생한 것이라야 하며, 매수인이 매수대금을 완납하여 소유권을 취득한 뒤에 위 사유가 발생하더라도 경매절차를 취소할 수는 없다(대결 1997.11.11. 96그64,대결 1997.1.16. 96마231 참조).

나. 취소사유

(1) 부동산의 멸실

경매개시결정 후 매각부동산의 현상이 다소 다르더라도(예컨대, 구조, 면적 등에 다소 차이가 있는 경우) 절차의 진행을 방해할 사유로는 되지 않지만 그 정도가 심하여 부동산의 동일성을 앓게 할 정도이면 경매절차를 취소하여야 한다. 소유자가 고의로 이를 멸실시켰더라도 취소사유에 해당한다.

(2) 채무자의 소유권 상실

(가) 매각부동산이 제3자 소유로 판명된 경우

매각부동산이 제3자의 소유인 경우에는 경매개시결정을 할 수 없게 되므로 경매개시 결정 후에 매각부동산이 채무자의 소유가 아님이 판명되면 경매절차를 취소하여야 한다.

(나) 가등기에 기한 본등기가 이루어진 경우

1) 최선순위 가등기에 기한 본등기가 이루어진 경우

㉠ 제3자를 위하여 가등기가 되어 있는 부동산에 관하여 경매개시결정을 한 후 소유권이전청구권보전가등기에 기하여 소유권이전의 본등기를 한 경우에는 경매개시결정등기는 직권말소되므로(등기예규 제1063호, 등기예규 제1208호), 집행법원은 그 취지를 통지 받으면 경매 절차를 취소하여야 한다. 그러나 가등기전에 경료된 담보가등기, 전세권 및 저당권에 기한 임의경매개시결정등기와 가동기전에 경료된 가압류에 기한 강제경매개시결정등기는 가등기에 기한 본등기를 하더라도 말소대상이 아니므로 경매절차를 진행할 수 있다(등기 예규 제1063호).

㉡ 소유권에 관한 가등기의 목적이 된 부동산을 매각대금까지 납부하여 소유권을 취득한 매수인이 그 뒤 가등기에 기한 본등기가 경료됨으로써 일단 취득한 소유권을 상실하게 된 때에는 본조에 따라 경매절차의 취소결정을 받을 수는 없고, 민법 제578조, 제576조를 유추적용하여 담보책임을 추급할 수 있다. 이러한 담보책임은 매수인이 경매절차 밖에서 별소에 의하여 채무자 또는 채권자를 상대로 추급하는 것이 원칙이나, 아직 배당이 실시되기 전이라면 매수인은 본조를 유추적용하여 집행법원에 매매계약을 해제하고 매각대금의 반환을 청구할 수 있다(대결 1997.11.11. 96그64).

2) 선순위 가등기에 기한 본등기가 이루어진 경우

㉠ 제1,2순위의 근저당권 사이에 소유권이전청구권 보전의 가등기가 경료된 부동산에 대하여 제2순위 근저당권 실행을 위하여 실시된 경매절차 또는 제1순위 근저당권 설정 이후에 가풍기가 경료된 부동산에 대하여 일반채권자가 신청한 경매절차에서, 매각허가결정이 선고되기 전에 그 근저당권보다 선순위인 가등기에 기한 소유권이전의 본등기가 경료되었다면 집행법원은 본조에 따라 경매절차를 직권으로 취소하여야 한다.

㉡ 그러나, 집행법원이 이러한 본등기 사실을 모른채 경매절차가 그대로 진행되어 매각허가결정이 확정되고 매수인이 매수대금을 완납하였다면 매각허가의 효력은 더 이상 다툴 수 없게 되고, 그에 따라 제1순위 저당권과 그보다 후순위인 가등기 및 그에 기한 본등기의 효력도 상실되므로 대금납부 이후에는 경매절차를 취소할 수 없다(대결 1997.1.16. 96마231).

(다) 가처분권자의 본안승소판결에 기한 소유권이전등기가 이루어진 경우

가처분등기가 되어 있는 것만으로는 본조의 경매절차의 취소사유에 해당하지 아니하나, 경매개시결정 후 가처분권자의 본안소송의 승소판결에 기한 소유권이전등기가 이루어지면 본조에 따라 경매절차를 취소하여야 한다.

(3) 법령에 의한 강제집행의 금지

(가) 공장재단․광업재단의 일부인 부동산

부동산이 공장재단, 광업재단의 일부를 구성하고 있을 때에는 이에 대한 개별집행은 금지되므로(공장및광업재단저당법 제14, 제54) 재단의 일부에 속함이 드러난 경우에는 경매절차를 취소하여야 한다.

(나) 도산절차 개시된 부동산

파산선고나 회생절차 또는 개인회생절차 개시결정이 있었음이 판명된 경우에도 경매절차를 취소하여야 한다.

다만, 강제경매개시결정 후에 회생절차 또는 개인회생절차 개시결정이 있으면 강제집행이 중지되고 파산선고가 있으면 강제집행의 효력을 잃게 되지만, 이로써 더 이상의 속행이 금지될 뿐 본조에 의한 취소사유가 되는 것은 아니다.

(다) 압류금지부동산

법률의 규정에 의하여 압류가 금지되어 있는 재산에 대한 강제경매신청은 각하하여야 하며, 경매절차 개시후에 압류금지 부동산업이 밝혀진 경우에는 민사집행법 제96조에 의하여 경매절차를 취소하여야 한다.

그러나, 단순히 주무관청의 허가가 없으면 처분할 수 없는 재산에 대한 주무관청 등의 허가는 매수인의 소유권취득의 요건에 불과하므로 이러한 재산으로 밝혀진 경우에도 본조의 취소사유로 되지 아니한다.

다. 경매절차의 취소

집행법원은 직권으로 취소하여야 하며 당사자에게는 신청권이 없다(제96조 제1항). 취소결정은 확정되어야 효력이 있으며(제17조 제2항), 이에 대하여 즉시항고를 할 수 있다(제96조 제2항). 취소결정은 채권자, 채무자에게 고지한다(규칙 제7① ii). 실무에서는 최고가매수신고인 또는 매수인에게도 고지한다.

집행법원이 절차를 취소하여야 할 사정이 명백함에도 불구하고 취소결정을 하지 아니할 때에는 민사집행법 제16조에 정한 ‘집행에 관한 이의신청’에 의하여 불복을 신청할 수 있다(대결 1997.11.11. 96그64).

라. 경매개시결정등기의 말소

부동산 멸실 등으로 말미암은 경매절차의 취소결정이 확정되어 효력이 발생한 때에는(제17조 제2항) 법원사무관 등은 경매개시결정등기의 말소를 등기관에게 촉탁하여야 한다(제141). 말소등기의 촉탁에 관한 비용은 경매신청채권자가 부담한다(규칙 제77).