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매각허부결정

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(1) 서설

매각허부결정은 매각결정기일에 선고하여야 하며(제126조 제1항), 선고한 때에 고지의 효력이 생긴다(규칙 제74조). 따라서 즉시항고의 제기기간은 모든 이해관계인에 대하여 선고일로부터 진행하게 된다. 또한 매각허부결정은 확정되어야 효력이 생기므로(제126조 제3항), 즉시항고 자체가 결정의 확정 즉 효력발생을 차단하는 효과를 갖게 된다.

매각허가결정에는 매각한 부동산, 매수인과 매각가격을 적고 특별한 매각조건으로 매각한 때에는 그 조건을 적어야 하며(제128조 제1항), 매각불허가결정에는 불허가의 이유를 적어야 한다.

매각허가결정은 선고하는 외에 법원게시판에 게시하는 방법으로 공고하여야 하며(제128조 제2항), 명문의 규정은 없으나 실무상 매각불허가결정도 공고하고 있다.

매각허가결정은 선고에 의하여 일률적으로 고지의 효력이 생기게 되므로 이런 절차를 밟음으로써 족하고 그 결정정본을 이해관계인에게 송달할 필요는 없다(대결 2000.1.31. 99마6589). 선고하지 않고 공고만 하는 경우에는 불변기간인 항고기간이 진행되지 아니한다.

매각허가결정의 경정결정의 고지방법에 관하여는 특별히 규정한 바가 없으므로 민사소송법 제221조 제1항에 의하여 상당한 방법으로 고지하면 되고, 단지 법원게시판에 공고(대결 1969.3.28. 69마77)하거나 배당기일통지서를 송달(대결 1985.2.8. 84마카31)한 것만으로는 상당한 방법에 의한 고지라고 볼 수 없다.

매각결정기일을 실시한 경우에는 그 기일마다 법원사무관 등은 매각결정기일조서를 작성하여야 한다(제126조 제2항). 조서에는 출석한 이해관계인의 진술, 매각허부결정의 선고사실 등을 적어야 한다.

(2) 매각불허가결정

(가) 매각불허가결정을 선고하여야 할 경우

1) 매각불허사유에 의한 매각의 불허

가) 이의에 의한 매각불허

법원은 매각결정기일에 출석한 이해관계인의 매각허가에 대한 이의신청이 정당하다고 인정한 때에는 매각을 허가하지 아니한다(제123조 제1항).

나) 직권에 의한 매각불허

법원은 매각결정기일에 출석한 이해관계인의 매각허가에 대한 이의신청이 없더라도 직권조사의 결과 민사집행법 제121조에 열거한 사유가 있는 때에는 직권으로 매각을 허가하지 아니한다(제123조 제2항 본문). 다만, 동조 제2호 또는 제3호의 경우에는 능력 또는 자격의 흠이 제거되지 아니한 때에 한한다(제123조 제2항 단서). 따라서 법정대리인의 추인 또는 농지경매에서 농지취득자격증명의 제출 등으로 흠이 추후보완된 경우에는 불허가결정을 하여서는 아니 된다.

2) 과잉매각되는 경우의 매각불허

㉠ 여러 개의 부동산을 (개별 또는 일괄) 매각하는 경우에 그 가운데 일부 부동산의 매각대금으로 모든 채권자의 채권액과 강제집행비용을 변제하기에 충분하면 다른 부동산의 매각을 허가하여서는 아니 된다(제124조 제1항 본문). 여기서 ‘모든 채권자’란 배당받을 채권자 중 경매신청채권자와 그에 우선하는 선순위채권자는 물론이고 신청채권자와 동순위로 배당받을 채권자, 이중압류채권자 등을 모두 포함한다. 그러나 신청채권자보다 후순위의 채권자는 포함되지 않는다.

㉡ 적용범위 : 민사집행법 제124조는 여러 개의 부동산을 개별매각하는 경우 뿐만 아니라 일괄매각하는 경우에도 적용된다. 다만, 동법 제101조 제3항 단서에 따른 일괄매각 즉 i) 토지와 그 위의 건물을 일괄매각하는 경우, ii) 재산을 분리하여 매각하면 그 경제적 효용이 현저하게 떨어지는 경우 또는 iii) 채무자의 동의가 있는 경우에는 과잉매각이 허용된다(제124조 제1항 단서).

㉢ 채무자의 지정권 행사 : 과잉매각에 해당하는 경우 채무자는 그 부동산 가운데 매각할 것을 지정할 수 있다(제124조 제2항). 채무자의 지정권 행사는 매각허가결정이 선고되기 전에 서면으로 하여야 한다(규칙 제52조). 채무자가 지정권을 행사하지 않으면 법원은 자유재량에 의하여 매각허가를 할 부동산을 선택 할 수 있다(대결 1966.10.10. 66마891).

㉣ 불복 : 과잉매각의 금지에 위반하여 매각허가결정을 한 경우에는 손해를 본 이해관계인은 즉시항고를 할 수 있다(제121조, 법 제129조 제1항).

(나) 집행정지결정 정본(제49조 제2호)이 제출된 경우

1) 매각허가결정 전에 민사집행법 제49조 제2호의 서류가 제출된 경우

매수신고 이후 매각허가결정 전(매각결정기일이 종료되기 전)에 집행법원에 민사집행법 제49조 제2호 소정의 집행정지결정 정본이 제출된 경우에는 동법 제121조 제1호의 ‘집행을 계속 진행할 수 없을 때’에 해당하므로 법원은 매각불허가결정을 하여야하고 여기에 집행법원의 재량이 허용될 여지는 없다(대판 2009.3.12. 2008마1855).

2) 매각허가결정이 있은 뒤에 민사집행법 제49조 제2호의 서류가 제출된 경우

㉠ 매각허가결정이 있은 뒤에 민사집행법 제49조 제2호의 서류가 제출된 경우에는 매수인은 매각대금을 낼 때까지 매각허가결정의 취소신청을 할 수 있다. 이 신청에 관한 결정에 대하여는 즉시항고를 할 수 있다(규칙 제50조 제2항).

㉡ 채무자가 매각허가결정이 선고된 후 집행법원에 강제집행을 일시정지하도록 명하는 재판의 정본을 제출하였다 하더라도 (별도의 즉시항고를 제기하지 않았다면) 매각허가결정의 확정을 저지할 수 없으므로(대판 1993.6.25. 93다12305), 이 매각허가결정은 그대로 확정되나, 강제집행의 정지사유가 있음에도 불구하고 집행법원이 이를 정지하지 아니하고 매각허가결정의 확정에 따른 대금지급기한을 정할 경우 이해관계인은 민사집행법 제16조 소정의 집행에 관한 이의에 의하여, 매수인은 민사집행규칙 제50조 제2항에 의한 매각허가결정의 취소신청에 의하여 각 그 시정을 구할 수 있는바, 이러한 불복의 절차없이 경매절차가 그대로 완`결된 경우에는, 집행행위에 의하여 발생된 법률효과는 부인할 수 없다 할 것이다. 따라서 이 경우 그대로 경매절차를 진행하여 매수인 대금납부기한 내에 매각대금을 완납하여 경매절차가 완결된 경우 매수인은 매각부동산에 관한 소유권을 적법하게 취득하였다고 볼 수밖에 없다(대판 1992.9.14. 92다28020).

(다) 매각불허가결정의 확정과 법원의 조치

1) 매수신청의 보증 반환청구(구속에서 해방)

매각불허가결정이 확정된 때에는 매수인과 매각허가를 주장한 매수신고인은 매수에 관한 책임이 면제되므로(제133), 매수신청의 보증을 반환받을 수 있다.

2) 민사집행법 제123조에 의한 매각불허의 경우

가) 절대적 종국적 장애에 의한 매각불허의 경우

예컨대 부동산이 멸실되거나 집행취소사유가 있어 불허가결정이 선고된 경우에는 불허가결정의 확정으로 경매신청 자체를 포함한 그 뒤의 매각절차는 모두 소멸하여 매각절차는 이로써 종결된다.

나) 종국적 불허사유가 아닌 경우(상대적 일시적 매각불허사유)(제125조)

㉠ 예컨대 최고가매수신고인의 행위무능력이나 매각기일공고절차의 위법 등 순수한 절차상의 하자로 인한 매각불허가결정이 확정되면 새매각을 실시한다(제125조 제1항). 다만, 집행의 일시정지를 명하는 서류의 제출에 따라 매각불허된 경우에는 그 사유가 해소될 때까지 그 뒤의 절차를 사실상 정지한다.

㉡ 민사집행법 제121조 제6호의 사유(부동산의 현저한 훼손이나 중대한 권리관계의 변동)로 매각불허가결정 또는 매각허가결정을 취소하고 새매각기일을 열게 된 때에는 법원은 최저매각가격결정부터 새로 하여 절차를 속행한다(제125조 제2항, 법 제127조, 법 제134조).

3) 과잉매각을 이유로 매각부동산의 일부를 매각불허한 경우

과잉매각을 이유로 여러 개의 부동산 중 일부에 대하여 매각불허가결정을 한 경우에는 그 불허가결정이 확정되더라도 매각이 허가된 부동산에 대한 매각대금이 완납될 때까지 기다려 대금이 완납된 후 매각불허된 부동산에 대하여 경매개시결정등기의 말소촉탁을 하여야 한다(제141조). 그 이유는 매각허가된 부동산의 매각대금이 완납되지 아니하는 경우에는 매각불허가된 부동산도 함께 재매각에 부칠 수 있기 때문이다.

4) 법 제127조에 의한 매각불허의 경우

제127조의 규정에 따라 매각허가결정을 취소한 경우에는 제97조 내지 제105조의 규정 즉, 재평가를 명하여 최저매각가격부터 새로 정하여 경매를 속행한다.

(3) 매각허가결정

(가) 매수신청, 매각허가결정의 성질

실체법적 측면에서 보면 매수신청은 매수의 청약이고, 매각허가결정은 승낙으로서 이에 의하여 매각계약(경매계약)이 성립하고l 그 효과로 매각대금지급의무와 동 의무의 이행에 따른 소유권이전의무가 발생한다. 절차법적 측면에서 보면 매수신청은 집행기관에 대한 신청이고, 매각허가결정은 그 신청에 대한 응답의 재판이다.

(나) 매각허가결정을 선고하여야 할 경우

집행법원은 이해관계인의 매각허가에 대한 이의가 이유 없고 그 밖의 직권으로 매각불허가할 사유가 없다고 인정되는 때에는 최고가매수신고언에게 매각을 허가한다는 취지의 결정을 한다(제126조 제1항, 제123조).

(다) 매각허가결정 확정과 법원의 조치

① 매각허가결정이 선고되더라도 그것이 확정되기까지는 채권자는 장차 확정된 후에 배당을 받을 수 있으리라는 기대를, 매수인은 대금을 지급하고 소유권을 취득할 수 있으리라는 기대를 각각 가지는 정도에 불과하다.

② 매각을 허가하거나 허가하지 아니하는 결정은 선고하여야 한다(제126조 제1항). 매각허가결정이 확정되면 효력을 가지는데(제126조 제3항), 이때 법원은 대금의 지급기한을 정하고, 이를 매수인과 차순위매수신고인에게 통지하여야 한다(제142조 제1항).

③ 매각허가결정은 선고하는 외에 대법원규칙이 정하는 바에 따라 공고하여야 한다(제128조 제2항).