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매각대금의 납입과 소유권의 취득

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매수인은 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득한다(제135조). 매각대금이 지급되면 법원은 배당절차를 실시하게 되며(제145조 제1항), 매수인은 대금을 낸 뒤 6월 이내에 인도명령을 신청할 수 있고(제136조 제1항), 매수인의 신청에 따라 법원사무관등은 매수인 앞으로 소유권을 이전하는 등기, 매수인이 인수하지 아니한 부동산의 부담에 관한 기입을 말소하는 등기 및 경매개시결정등기를 말소하는 등기를 촉탁하게 된다(제144조). 이하 살펴보기로 한다. 

가. 소유권취득의 성질

(1) 소유권취득의 성질에 관한 논의

강제경매 및 임의경매의 성질에 관하여는 이를 사법상의 매매로 보는 사법설(私法說), 공법상의 처분으로 보는 공법설(公法說), 두 성질을 병유하고 있는 것으로 보는 절충설(折表說) 등이 있는바, 대법원판례는 부동산경매절차에서 미성년자의 매수신청을 무효라고 하거나(대결 1969.11.19, 69마989), 채무자 이외의 자의 소유에 속하는 동산을 경매한 경우 매수인의 선의취득을 인정함으로써(대판 1998.3.27, 97다32680) 간접적으로 사법상의 매매설을 지지하고 있고, 부동산 경매를 매매의 일종이라고 판시한 것(강제경매, 대판 1991.10.11. 91다21640; 임의경매, 대판 1993.5.25, 92다15574)도 있다. 따라서 판례는 사실상 사법상의 매매설을 취하고 있다.

(2) 원시취득인지 승계취득인지에 관한 논의

경매의 법률적 성질에 관하여 사법설(私法說) 또는 절충설(折表說)은 그 당연한 귀결로서 매수인이 취득하는 소유권은 채무자의 소유권을 승계한 것으로 보게 된다. 이에 반하여 공법설(公法說)은 매각허가결정에 의하여 매수인이 직접적으로 또한 원시적으로 매각부동산의 소유권을 취득한다고 한다.

사법상 매매설을 취하고 있는 대법원 판례는 경락에 의한 소유권취득은 성질상 승계취득이므로 하나의 토지 중 특정부분에 대한 구분소유적 공유관계를 표상하는 공유지분등기에 근저당권이 설정된 후 그 근저당권의 실행에 의하여 위 공유지분을 취득한 매수인은 구분소유적 공유지분을 그대로 취득한다고 하였다(대판 1991.8.27, 91다3703).

나. 매수인의 소유권 취득 및 그 취득시기

㉠ 매수인은 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득한다(제135조).

㉡ 부동산경매절차에서 부동산을 매수하려는 사람이 매수대금을 자신이 부담하면서 다른 사람의 명의로 매각허가결정을 받기로 그 다른 사람과 약정함에 따라 매각허가가 이루어진 경우 그 경매절차에서 매수인의 지위에 서게 되는 사람은 어디까지나 그 명의인이므로 경매 목적 부동산의 소유권은 매수대금을 실질적으로 부담한 사람이 누구인가와 상관없이 그 명의인이 취득한다고 할 것이고, 이 경우 매수대금을 부담한 사람과 이름을 빌려 준 사람 사이에는 명의신탁관계가 성립한다(대판 2000.4.7. 99다15863,15870, 대판 2005.4.29, 2005다664).

다. 매수인이 취득하는 소유권의 범위

㉠ 매수인이 취득하는 부동산 소유권의 범위는 경매신청되어 매각허가결정서에 적힌 부동산과 동일성이 인정되는 범위내에서 그 소유권의 효력이 미치는 범위와 같다. 강제경매에서는 압류의 효력이 미치는 물적 범위, 임의경매에서는 담보권의 효력이 미치는 범위와 같다. 따라서 매각 대상 부동산의 구성부분(대결 1998.10.28. 98마1817), 종물(대판 2008.5.8, 2007다36933, 36940) 및 종된 권리(대판 1995.8.22. 94다12722)는 매각허가결정서에 기재되어 있지 않더라도 매수인이 소유권을 취득하는 범위에 포함된다. 다만 저당권의 실행으로 부동산이 경매된 경우에 그 부동산이 상용에 공하여진 물건일지라도 그 물건이 부동산의 소유자가 아닌 다른 사람의 소유인 때에는 이를 종물이라고 할 수 없으므로 부동산의 매수인이 당연히 그 소유권을 취득하는 것은 아니다(대판 2008.5.8. 2007다36933, 36940). 예컨대 종물이나 부합물임에도 집행법원이 종물이나 부합물임을 간과한 채 매각목적물로 평가되지 아니한 채 경매를 진행한 경우에도 매수인은 종물이나 부합물에 대한 소유권을 취득한다(대판 1992.12.8. 92다26772, 26789, 대판 2002.5.10. 99다24256).

[관련판례] 집합건물의 건축자가 그 소유의 대지 위에 집합건물을 건축하고 전유부분에 관하여 건축자 명의의 소유권보존등기가 마쳐진 경우, 건축자의 대지소유권은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라고 한다) 제2조 제6호 소정의 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리인 대지사용권에 해당한다. 그리고 집합건물에서 구분소유자의 대지사용권은 규약으로써 달리 정하는 등의 특별한 사정이 없는 한 전유부분과 종속적 일체불가분성이 인정되어 전유부분에 대한 경매개시결정과 압류의 효력은 종물 또는 종된 권리인 대지사용권에도 미치는 것이므로(집합건물법 제20조 제1항, 제2항), 건축자의 대지소유권에 관하여 부동산등기법에 따른 구분건물의 대지권등기가 마쳐지지 않았다 하더라도 전유부분에 관한 경매절차가 진행되어 그 경매절차에서 전유부분을 매수한 매수인은 전유부분과 함께 대지사용권을 취득한다(대결 2001.9.4. 2001다22604).

㉡ 그러나 경매신청이 되지 아니하였고 경매개시결정을 받은 바도 없는 독립된 부동산이 경매신청된 다른 부동산과 함께 경매되어 매각허가결정이 확정된 경우 그 독립된 부동산에 대한 매각은 당연무효이므로 매수인은 그 부동산에 대한 소유권을 취득할 수 없다(대판 1991.12.10. 91다20722). 예컨대 별개의 독립된 건물을 종물이나 부합물로 보아 경매를 진행한 경우 매수인은 그 건물에 대한 소유권을 취득할 수 없고(대판 1974.2.12. 73다298, 대판 1988.2.23, 87다카600) 집행법원이 매각허가결정을 하면서 착오로 부동산목록에 매각 대상이 아닌 부동산을 포함시킨 경우 이는 명백한 오기로서 결정의 경정사유가 될 뿐 매각허가결정의 효력이 그 부동산에 미치지 아니 한다(대결 1993.7.6. 93마720).

라. 소유권취득과 등기

민사집행법 제135조의 규정에 의하여 매수인이 대금납부와 동시에 소유권을 취득하는 것은 법률의 규정에 의한 물권변동에 해당하므로 등기 없이도 그 효력이 생긴다(민법 제187조).

마. 소유권을 취득하지 못하거나 취득 후 상실하게 된 매수인의 구제방법

(1) 경매절차가 유효한 경우

최선순위의 소유권에 관한 가등기의 목적이 된 부동산을 매각대금까지 납부하여 소유권을 취득한 매수인이 그 뒤 가등기에 기한 본등기가 경료됨으로써 일단 취득한 소유권을 상실하게 된 때에는 민법 제578조, 제576조를 유추적용하여 담보책임을 추급할 수는 있다. 이러한 담보책임은 매수인이 경매절차 밖에서 별소에 의하여 채무자 또는 채권자를 상대로 추급하는 것이 원칙이라고 할 것이나, 아직 배당이 실시되기 전이 라면, 매수인은 민사집행법 제96조를 유추적용하여 집행법원에 대하여 경매에 의한 매매계약을 해제하고 납부한 매각대금의 반환을 청구하는 방법으로 위 담보책임을 추급할 수 있다(대결 1997.11.11. 96그64).

(2) 경매절차가 무효인 경우

경매절차 자체가 무효인 경우에는 채무자는 소유권을 취득하지 못하고 경매의 채무자나 채권자의 담보책임은 인정될 여지가 없다. 매수인은 배당 실시 전이면 집행법원에 대하여, 배당이 실시된 이후이면 배당받은 채권자를 상대로 부당이득반환을 구할 수 있다(대결 1993.5.25. 92다15574).