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매각대금 지급절차

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가. 서설

매각허가결정이 확정되면 법원은 대금의 지급기한을 정하고, 이를 매수인과 차순위 매수신고인에게 통지하여야 한다(제142조 제1항). 매수인은 대금지급기한까지 매각대금을 지급하여야 한다(제142조 제2항).

민사집행법은 종전의 대금지급기일(貸金支給期日)제도를 폐지하고 대금지급기한(貸金支給期限)제도를 도입하여, 매수인이 대금지급기한 안의 어느 날이든지 매각대금을 지급하면 바로 매수인이 소유권을 취득할 수 있도록 하였다.

나. 대금지급의무의 발생

㉠ 매각허가결정의 확정 전에는 매수인은 대금을 지급할 의무가 없고, 매각허가결정의 확정에 의하여 매수인의 대금지급의무가 현실적으로 발생한다(제126조 제3항, 법 제142조 제2항).

㉡ 매각허가결정 확정 전에는 대금지급기한을 지정할 수 없고 법원이 대금지급기한을 정하더라도 그 기한 지정은 아무런 효력이 없다. 따라서 매각허가결정 확정 전에 법원이 대금지급기한을 지정하여 매수인으로 하여금 매각대금을 납부하게 하였다고 하더라도 이는 적법한 매각대금의 지급이라고 할 수 없고, 그 기한 내에 매수인이 매각대금을 납부하지 아니하였다 하더라도 매각허가결정이 그 효력을 상실하는 것은 아니다(대판 1992.2.14. 91다40160). 집행법원으로서는 그 후 매각허가결정이 확정 된 뒤에 다시 대금납부기한을 지정하여 대금을 납부하게 하여야 한다(대결 1985.2.08 84마카32).

㉢ 매각허가결정이 확정됨에 따라서 생기는 매수인의 권리의무는 일방적인 의사표시로서 포기할 수 없고, 매수인이 대금지급기한이전에 채무자와 합의하여 그 매수인의 권리의무를 포기하고 매각대금을 내지 않겠다는 내용의 포기서를 법원에 제출하였다고 하여도 매각대금을 지급할 권리의무를 상실하였다고 할 수 없으므로 매수인은 여전히 대금지급의무를 부담한다(대결 1971.5.10. 71마283).

㉣ 매각허가결정이 확정되어 매각대금의 지급이 있었더라도 이해관계인의 추후보완에 의한 항고제기가 항고법원에서 허용되었다면 비록 위 추후보완항고에 의한 항고가 기각되고 또한 재항고도 기각되었다 하더라도 위 대금지급은 적법한 지급이라 할 수 없다(대결 2002.12.24. 2001마1047). 경매법원은 추완항고가 기각되어 그것이 확정 된 후에 다시 대금지급기한을 지정하여야 하고, 매수인은 그 기한 안에 대금을 납부하여야 한다.

다. 대금지급기한의 지정․통지

(1) 대금지급기한의 지정

㉠ 법원은 매각허가결정이 확정되면 대금지급 기한을 정하여야 한다(제142조 제1항). 대금지급기한은 매각허가결정이 확정된 날부터 1월 안의 날로 정하여야 한다(규칙 제78조 본문). 다만, 경매 사건기록이 상소법원에 있는 때에는 그 기록을 송부받은 날부터 1월 안의 날로 정하여야 한다(규칙 제78조 단서).

㉡ 그러나 특별한 지급방법으로 채무인수 또는 차액지급 방식에 의한 대금지급의 경우에는(제143조), 따로 대금지급기한을 정할 필요가 없이 바로 배당기일을 정하면 된다.

(2) 대금지급기한의 통지

㉠ 법원은 대금지급기한을 정하면 이를 매수인과 차순위매수신고인에게 통지하면 족하고(제142조 제1항, 규칙 제8조), 이해관계인이나 배당을 요구한 채권자에게는 통지할 필요가 없다(대결 1992.11.11. 92마719). 공동매수의 경우에는 전원에 대하여 통지하여 야 한다. 매수인은 대금지급기한 내에 어느 날이든지 대금을 납부할 수 있으므로 대금지급기한을 통지하면 되고 소환할 필요가 없다.

㉡ 통지는 실무상 대금지급기한통지서를 송달하는 방법으로 하고 있다. 통지서가 송달불능된 경우 그 사유가 폐문부재인 때에는 발송송달을 하고, 그 외의 사유인 때 에는 다른 송달가능한 장소가 있으면 그 곳에 송달을 실시한다. 이상의 방법으로 통지를 할 수 없을 때에는 직권으로 공시송달하여야 한다.

매수인과 차순위매수신고인은 대한민국안에 주소․거소와 사무소가 없는 때에는 대한민국안에 대금지급기한 통지를 받을 장소와 영수인을 정하여 법원에 신고하여야 하고(제118조 제1항), 위 신고를 하지 아니한 때에는 법원은 그에 대한 그 통지를 하지 아니 할 수 있다(제118조 제2항).

㉢ 대금지급기한통지서 의 송달이 부적법하다면 대금미납을 이유로 재매각을 명하여 경매절차를 진행한 것은 위법하고, 이는 민사집행법 제121조 제1호의 ‘집행을 속행 할 수 없을 때’에 해당하므로 전의 매수인은 재매각명령에 따른 매각결정기일에 매각허가에 대한 이의 내지 매각허가결정에 대한 즉시항고로 다툴 수 있다(대결 2001.6.4. 2000마7550).

(3) 대금지급기한의 변경

대금지급기한의 변경은 매수인의 신청에 의한 경우와 법원의 직권에 의한 경우가 있다. 대금지급기한의 변경이 있으면 이를 다시 매수인과 차순위매수신고인에게 통지하여야 한다.

(4) 집행정지서류의 제출과 대금지급기한의 지정

(가) 강제경매의 경우

1) 이중경매신청이 없는 경우

가) 매각허가결정이 확정된 후 법 제49조 제3호․제4호․제6호의 서류가 제출된 경우

매각허가결정이 확정된 후에 민사집행법 제49조 제3호․제4호․제6호의 서류를 제출하는 경우에는 매수인등의 동의를 받아야 그 효력이 생기므로(제93조 제2항, 제3항), 이러한 동의가 없는 동안에는 대금지급기한을 정할 수 있고, 대금도 수령할 수 있다. 매수인동의 동의를 받아 제출된 경우에는 대금지급기한을 지정할 수 없으며, 이미 지정한 경우에는 대금을 수령할 수 없다. 특히 동법 제49조 제3호 또는 제6호의 서류가 제출된 때에는 이미 실시한 집행처분을 종국적으로 취소하여야 한다(제50조 제1항).

나) 매각허가결정이 확정된 후 법 제49조 제1호․제2호․제5호의 서류가 제출된 경우

민사집행법 제49조 제1호․제2호․제5호의 집행정지서류가 매수인이 매각대금을 내기 전까지 제출되면 경매절차를 정지하여야 하므로(규칙 제50조 제1항), 매각허가결정이 확정 되었다 하더라도 대금지급기한을 지정할 수 없으며 이미 지정한 경우에는 대금을 수령할 수 없다. 특히 동법 제49조 제1호 또는 제5호의 서류가 제출된 때에는 이미 실시한 집행처분을 종국적으로 취소하여야 한다(제50조 제1항).

2) 이중경매신청이 있는 경우

가) 법 제49조 제1호․제5호의 서류가 제출된 경우

㉠ 압류가 경합된 경우 제1호․제5호의 서류가 제출되면 선행사건에 의한 경매절차에서 행한 집행처분은 취소되어야 하고(제50조 제1항), 법원은 민사집행법 제91조제1항의 규정에 어긋나지 아니하는 한도 안에서 뒤의 경매개시결정에 따라 절차를 계속 진행하여야 한다(제87조 제2항).

㉡ 민사집행법 제91조 제1항의 규정에 어긋나지 아니하는 경우에는 후행사건에 의하여 속행하되 선행사건에서 이미 실시한 매각허가결정의 효력은 소멸되지 아니하고, 그 이후의 절차만을 후행사건에 따라 계속 진행하면 되므로, 바로 대금지급기한을 정하고 대금을 수령하면 된다. 반면 동법 제91조 제1항의 규정에 어긋나는 때에는 후행사건에 의하여 속행할 수 없고, 이미 있었던 매각허가결정은 당연히 실효되고, 대금도 지급받을 수 없다.

나) 법 제49조 제2호의 서류가 제출된 경우

㉠ 압류가 경합된 경우 제2호의 서류를 제출하는 경우에는 매수인등의 동의를 받을 필요가 없고(제93조 제3항, 규칙 제49조), 매수인이 매각대금을 내기 전까지 제2호의 서류가 제출되면 선행사건은 집행이 정지된다(제50조 제1항 후단, 규칙 제50조 제1항). 이 때 후행사건에 기초한 절차의 속행은 i) 뒤의 경매개시결정을 신청한 압류채권자의 신청이 있어야 하고, ii) 뒤의 경매개시결정이 선행절차의 배당요구의 종기 이전에 이루어진 신청에 의한 것이어야 하며, iii) 정지되었던 선행의 경매절차가 취소되는 경우에는 법 제105조 제1항 제3호의 기재사항이 바뀌지 아니하는 경우에 한한다(제87조 제4항).

㉡ 후행압류채권자가 요건을 갖추어 절차속행을 신청한 경우에는 대급지급기한을 정하거나 대금을 수령할 수 있으나, 그러한 속행신청이 없거나 후행사건에 관한 압류채권자가 절차속행신청권이 없는 경우에는 대금지급기한을 정하거나 대금을 수령할 수 없고, 집행정지상태로 두어야 한다. 이 경우 매수인은 매각대금을 낼 때까지 매각허가결정의 취소를 신청함으로써 경매절차의 구속에서 벗어날 수 있다(규칙 제50조 제2항).

다) 법 제49조 제3호․제6호의 서류가 제출된 경우

㉠ 매수신고가 있은 뒤 법 제49조 제3호 또는 제6호의 서류를 제출하더라도 i )후행사건이 배당요구의 종기가 전에 한 신청에 의한 것이고, ii)법 제105조 제1항 제3호의 기재사항이 바뀌지 아니하는 경우에는 법 제93조 제3항 전단 규정 의 적용을 배제하여 매수인등의 동의도 받을 필요가 없다(규칙 제49조 제2항). 즉 선행사건은 취소하되 후행사건에 따라 절차는 계속 진행되므로 대금지급기한을 정하고 대금을 수령하여 야 한다.

㉡ 반면, 후행사건이 배당요구의 종기가 지난 뒤에 한 이중경매신청에 의한 것이거나 법 제105조 제1항 제3호의 기재사항이 바뀌는 경우에는 매수인 등의 동의를 받아야 하므로(규칙 제49조 제2항), 매수인동의 동의를 받지 못한 경우에는 선행사건은 취소의 효력이 없으므로 절차를 계속 진행하여 대금지급기한을 정하고 대금을 수령하여야 한다. 동의를 받은 후의 절차는 민사집행법 제49조 제1호․제5호의 서류가 제출된 경우와 동일하게 처리한다.

라) 법 제49조 제4호의 서류가 제출된 경우

㉠ 규칙 제49조 제2항에서는 이중경매신청이 있는 경우에도 민사집행법 제49조 제4호 서류의 제출에 관하여는 적용대상에서 배제되어, 매수신고가 있은 뒤 동법 제49조 제4호의 서류를 제출하는 경우에는 어느 경우이든지 법 제93조 제2항의 규정에 따라 매수인등의 동의를 얻어야 한다(제93조 제3항 후단).

㉡ 따라서 매수인등의 동의를 받지 아니한 경우에는 선행사건에 관하여 정지의 효력이 발생하지 아니하므로 대금지급기한을 정하고 대금을 수령하여야 한다. 반면 매수인등이 동의를 한 경우에는 선행사건은 정지되고, 이후는 후행압류채권자의 절차속행 신청여부에 따라 결정되게 된다(제87조 제4항).

매각허가결정이 있은 뒤에 동법 제49조 제4호의 서류가 제출된 경우에는 동법 제49조 제2호의 서류가 제출된 경우와 달리 매수인은 매각허가결정의 취소를 신청할 수도 없다(규칙 제50조 제2항).

(나) 담보권실행을 위한 경매의 경우

민사집행법 제266조 제1항의 서류 중 제1호․제2호․제3호의 서류는 민사집행법 제49조 제1호․제5호의 서류에 준하여 처리하고, 민사집행법 제266조 제1항 제5호의 서류는 민사집행법 제49조 제2호의 서류에 준하여 처리하며, 민사집행법 제266조 제1항 제4호의 서류는 그 내용에 따라 민사집행법 제49조 제4호 또는 제6호의 서류에 준하여 처리하면 된다.

라. 매각대금의 지급

(1) 지급하여야 할 금액

(가) 매수신청의 보증으로 금전이 제공된 경우

매수신청의 보증으로 금전이 제공된 경우에는 그 금전은 매각대금에 넣으므로(제142 제3항) 매각대금에서 매수신청의 보증을 공제한 잔액만을 실제로 지급하면 된다.

금융기관 발행의 자기앞수표는 금전이 제공된 경우와 같이 보면 될 것이다.

(나) 매수신청의 보증으로 금전 외의 것이 제공된 경우

매수신청의 보증으로 금전 외의 것 (유가증권, 보증서, 한국자산관리공사의 지급확약서)이 제공된 경우에는 매각허가결정서에 적힌 매각대금 전액을 지급하여야 한다.

매수인이 매각대금 중 보증액을 뺀 나머지 금액만을 낸 때에는, 법원은 보증을 현금화하여 그 비용을 뺀 금액을 보증액에 해당하는 매각대금 및 이에 대한 지연이자(연 2할 규칙 제75)에 충당하고, 모자라는 금액이 있으면 다시 대금지급기한을 정하여 매수인으로 하여금 내게 한다(제142조 제4항).

매수신청의 보증이 유가증권인 때에는, 법원은 집행관에게 현금화하게 하여 그 비용을 뺀 금액을 배당할 금액에 산입하여야 한다. 이 경우 현금화비용은 보증을 제공한 사람이 부담한다(규칙 제80조 제1항). 집행관은 유체동산집행방법으로 유가증권의 현금화를 마친 후에는 바로 그 대금을 법원에 제출하여야 한다(규칙 제80③조 제4항). 매수신청의 보증이 지급보증위탁계약 체결증명서인 경우에는 법원이 은행 등에 대하여 정하여진 금액의 납부를 최고하는 방법으로 현금화한다(규칙 제80조 제5항).

(2) 대금의 지급방법

(가) 일반적인 지급방법

대금은 현금으로 지급하여야 한다. 금융기관이 발행한 자기앞수표는 현금에 준한다. 법원사무관 등은 담임법관으로부터 납부명령서를 받아 매수인에게 교부하여야 한다. 매수인은 납부명령서를 가지고 각 법원별 취급점에 비치되어 있는 법원보관금납부서를 작성하여 취급점에 납부하여야 한다.

(나) 특별한 지급방법

1) 채무인수(제143조 제1항)

㉠ 매수인은 매각조건에 따라 부동산의 부담을 인수하는 외에 배당표의 실시에 관하여 매각대금의 한도에서 관계채권자의 승낙을 얻어 대금지급에 갈음하여 채무자의 관계채권자에 대한 채무를 인수하고 그 인수한 채무에 상당한 매각대금의 지급의무를 면할 수 있다(제143조 제1항).

㉡ 채무인수신청이 받아들여진 경우 대금지급기한의 지정 없이 바로 배당기일을 지정하여, 매수인은 매각대금과 인수채무와의 차액을 지급하면 되고, 법원사무관등은 배당표원안이 작성되면 매수인에게 배당기일에 지급하여야 할 예상액을 미리 전화나 팩스로 통지하는 것이 바람직하다.

㉢ 배당표에 배당에 참가한 채권자를 기재하게 되는데 채무인수의 방법으로 매각대금을 납부하는 경우에도 법원사무관 등은 채무인수의 대상인 권리자를 배당받을 채권자로서 배당표에 기재하여야 한다. 예컨대 매수인이 자금사정으로 근저당권자의 승낙을 받아 그 근저당권이 있는 채무를 인수하는 경우에 법원사무관 등은 배당표원안이 작성된 후 매수인에게 매각대금 납부예상액을 미리 통지하고 추후 매각으로 인한 등기촉탁 시에는 그 근저당권을 말소촉탁대상에서 제외하여야 하며 배당표에도 관계채권자(근저당권자)의 표시란에 괄호하고 그 안에 “채무인수”라고 기재한다.

2) 차액지급(제143조 제2항)

㉠ (배당받을) 채권자가 매수인인 경우에는 매각결정기일이 끝날 때까지 법원에 신고하고 그 신고가 있으면 대금지급기한의 지정 없이 바로 배당기일을 지정하여 그 몫으로 배당받아야 할 금액을 제외한 나머지 대금만을 배당기일에 낼 수 있도록 하였다(제14l조 제2항).

㉡ 차액납부의 의사는 매각결정기일이 끝날 때까지 매수인이 법원에 신고하여야 하므로 그 후에 한 신고는 부적법하다.

㉢ 여기서, ‘배당받아야 할 금액’이란 매수인이 실제로 배당받을 수 있는 금액을 말하며, 매수인이 배당요구한 채권을 의미하는 것이 아니다. 다만, 매수인이 배당표에 배당을 받는 것으로 기재되더라도 그 배당금을 현실로 수령할 수 없어 공탁하여야 하는 경우에는(제160조 제1항 각호) 차액지급은 허용될 수 없다. 다만 일단 차액지급이 허용된 이상 집행권원이 취소되는 등으로 매수인의 채권의 전부 또는 일부가 부존재하는 것으로 밝혀지더라도 대금납부의 효력에는 영향이 없다(대판 1991.2.8. 90다16177).

㉣ 차액지급의 신고는 법원의 판단을 구하는 행위가 아니므로 법원은 부적법한 신고라고 판단한 경우에는 별도의 재판없이 바로 대금지급기한을 정하면 되고, 매수인은 집행에 관한 이의로 불복할 수 있다(제16조).

3) 관계인의 이의 제기와 이에 해당하는 대금의 납부

매수인이 인수하거나 배당받을 금액에 관하여 채무자나 다른 채권자로부터 이의가 제기된 때에는 매수인은 배당기일이 끝날 때까지 이에 해당하는 대금을 내야 소유권을 취득할 수 있다(제142조 제3항).

마. 대금지급 후의 조치

(1) 매수신청보증의 반환

차순위매수신고인은 매수인이 대금을 모두 지급한 때 매수의 책임을 벗게 되고 즉시 매수신청의 보증을 돌려 줄 것을 요구할 수 있다(제142조 제6항).

압류채권자가 민사집행법 제102조 제2항의 규정에 따라 매수하겠다고 신청하면서 제공한 보증도 압류채권자가 매수인이 되지 아니하였고, 매수인이 대금전액을 지급한 경우에는 압류채권자에게 반환하여야 하고, 또한 매수인도 대금전액을 지급한 때에는 매수신청의 보증으로 제공한 지급보증위닥계약 체결증명서 등의 반환을 요구할 수 있다.

(2) 대금지급조서의 작성

현행법은 대금지급기한제도를 채택하였으므로, 대금지급조서만을 작성하면 될 것이다.

바. 대금지급의 효과

① 매수인이 매각대금을 다 낸 때에는 경매개시결정에 대한 이의사유가 있어도 이의신청을 할 수 없으며(제86조 제1항), 매수인은 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득하고(제135조) 매수인은 매각대금을 낸 뒤부터 6월 이내에 부동산의 인도명령을 신청할 수 있다(제136조 제1항).

② 차순위매수신고인은 매수인이 대금을 모두 지급한 때 매수의 책임을 벗게 되고 즉시 매수신청의 보증을 돌려 줄 것을 요구할 수 있게 된다(제142조 제6항).

③ 민사집행법 제121조 제6호에서 규정한 사실이 매각허가결정의 확정 뒤에 밝혀진 경우에는 매수인은 대금을 낼 때까지 매각허가결정의 취소신청을 할 수 있다(제127조).

④ 채권자의 집행신청취하서 또는 집행정지서류는 매수인이 매각대금을 내기 전까지 제출하여야만 그 효력이 생긴다(제93조, 규칙 제50조 제1항). 매수인이 매각대금을 낸 뒤에 집행정지서류가 제출된 때에는 절차를 계속하여 진행하며, 이 경우 배당절차가 실시되는 때에는 그 채권자에 대하여 규칙 제50조 제3항이 규정하는 바에 따른다.

⑤ 매각허가결정이 있은 뒤에 법 제49조 제2호의 서류가 제출된 경우에는 매수인은 매각대금을 낼 때까지 매각허가결정의 취소신청을 할 수 있다(규칙 제50조 제2항).