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기일입찰

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가. 기일입찰의 방법

기일입찰이란 입찰기일에 입찰 및 개찰하는 매각방법이다.

나. 기일입찰의 장소 등(기일입찰의 특칙)

(1) 입찰장소

입찰은 법원안에서 진행하여야 한다. 다만, 집행관은 법원의 허가를 얻어 다른 장소에서 입찰을 진행할 수 있다(제107). 기일입찰에서 입찰은 매각기일(입찰기일)에 본인 또는 대리인이 입찰장소에 출석하여 입찰표를 집행관에게 제공하는 방식으로 진행된다(규칙 제67).

다른 입찰자의 응찰 여부나 입찰가격의 비밀유지는 적정한 입찰의 실시를 위하여 필수불가결한 요소이므로, 입찰장소에는 입찰자가 다른 사람이 알지 못하게 입찰표를 적을 수 있도록 설비를 갖추어야 한다(규칙 제61조 제1항).

(2) 동시입찰의 원칙

같은 입찰기일에 입찰에 부칠 사건이 두 건 이상이거나 매각할 부동산이 두 개 이상인 경우에는 각 부동산에 대한 입찰을 동시에 실시하여야 한다(규칙 제61②본문). 이를 동시입찰의 원칙이라 한다. 다만 이와 같은 위험성이 없는 경우나 동시입찰을 실시하는 것이 상당하지 아니하다고 인정할 특별한 사정이 있는 경우에는 집행법원의 판단에 따라 개별 사건이나 부동산 별로 따로 입찰을 실시할 수 있다(규칙 제61②단서). 규칙 제61조는 기간입찰과 호가경매에 준용되지 아니한다(규칙제71, 제72조 제4항).

다. 기일입찰의 방법

(1) 입찰표의 제출

기일입찰에서 입찰은 매각기일에 기일입찰표(흰색)를 작성하여 매수신청보증을 함께 기일입찰봉투(황색)에 넣어 집행관에게 제출하는 방법으로 한다(규칙 제62①, 법 제113. 규칙 제64).

반드시 입찰기일에 본인 또는 대리인이 출석하여 집행관에게 제출하여야 하는 점에서 기간입찰과 다르고, 입찰표를 제출하여야 하는 점에서 호가경매와 다르다.

(2) 입찰표 기재사항

㉠ 입찰표에는 i) 사건번호와 부동산의 표시, ii) 입찰자의 이름과 주소, iii) 대리인의 이름과 주소, ⅳ) 입찰가격을 적어야 한다(규칙 제62②전문).

㉡ 입찰가격은 일정한 금액으로 표시하여야 하며, 다른 입찰가격에 대한 비례로 표시하지 못한다(규칙 제62②후문).

㉢ 공동입찰하는 때에는 입찰표에 각자의 지분을 분명하게 표시하여야 한다(규칙 제62조 제5항).

입찰표에 각자의 지분을 표시하지 아니한 경우 입찰을 무효로 처리하여야 한다는 견해와 공동입찰자가 균등한 지분으로 입찰한 것으로 취급하여 입찰을 유효한 것으로 처리하여야 한다는 견해가 있다.

㉣ 입찰은 취소․변경 또는 교환할 수 없다(규칙 제62조 제6항). 입찰의 취소란 입찰의 의사표시를 철회하는 것을 말하며, 변경이란 입찰표의 기재내용을 정정․추가하는 것을 말하며, 교환은 입찰표 자체를 바꾸는 것을 의미한다. 이미 행한 입찰은 그대로 둔 채, 같은 사람이 다시 다른 입찰을 하는 것도 허용되지 않는다. 이에 위반하여 동일인이 2개의 입찰표를 제출한 경우 선후와 상관없이 2개의 입찰표를 모두 무효로 한다(대결 1994.8.8. 94마1150. 재민 2004-3 [별지 3] 기일입찰표의 유․무효 처리기준).

라. 매수신청보증의 제출

(1) 매수신청의 보증금액

매수신청인은 대법원규칙이 정하는 바에 따라 집행법원이 정하는 금액과 방법에 맞는 보증을 집행관에게 제공하여야 한다(제113).

기일입찰에서 매수신청의 보증금액은 최저매각가격의 10분의 1로 한다(규칙 제63조 제1항). 매수신청의 보증 제출이 없거나 그 금액에 미달하는 경우에는 그 입찰은 무효이다(재민 2004-3 제33조 참고). 다만, 법원이 상당하다고 인정하는 때에는 보증금액을 이와 달리 정할 수 있다(규칙 제63조 제2항).

규칙 제63조는 기간입찰과 호가경매에도 준용된다(규칙 제71, 제72조 제4항).

(2) 매수신청보증의 제공방법

기일입찰에서의 매수신청보증의 제공방법은 i) 금전, ii) 은행법의 규정에 따른 금융기관이 발행한 자기앞수표로서 지급제시기간이 끝나는 날까지 5일 이상의 기간이 남아있는 것, iii) 지급보증위탁계약체결증명서(은행 등이 매수신청을 하려는 사람을 위하여 일정액의 금전을 법원의 최고에 따라 지급한다는 취지의 기한의 정함이 없는 지급보증위탁계약이 매수신청을 하려는 사랑과 은행 등 사이에 맺어진 사실을 증명하는 문서) 가운데 어느 하나를 입찰표와 함께 집행관에게 제출하는 방법으로 제공하여야 한다(규칙 제64 각호). 다만, 법원은 상당하다고 인정하는 때에는 보증의 제공방법을 제한할 수 있다(규칙 제64 단서). 규칙 제64조는 호가경매절차에 준용되지만(규칙 제72조 제4항), 기간입찰에 관하여는 별도의 규정이 있다(규칙 제70).

남을 가망이 없는 경우 압류채권자가 제공하는 보증과 달리 보증의 변경은 인정되지 아니 한다(민사소송법 제126본문 불준용).

매수신청의 보증금액과 보증제공방법은 매각기일의 공고에 명시하여야 한다(규칙 제56).

(3) 한국자산관리공사가 매수신고인이 되는 경우 매수신청 보증의 특례

한국자산관리공사가 매수신고인이 되고자 하거나 채권의 회수를 위탁한 금융기관을 대리하여 매수신고인이 되고자 하는 경우에는 공사의 지급확약서를 담보로 제공할 수 있다(금융기관부실자산 등의 효율적 처리 및 한국자산관리 공사의 설립에 관한 법률 제45).

마. 매수신청의 성질, 효력

매수신청은 절차법적으로는 매각허가를 구하는 신청이고I 실체법적으로는 매매계약의 청약의 성질을 가지며, 조건이나 기한을 붙일 수 없다.

최고가매수신고인과 차순위매수신고인은 매수의 책임이 있고(제115 제3항), 매수인과 매각허가를 주장한 매수신고인은 그 신고가격에 구속을 받으며(제129 제3항), 매각불허가결정이 확정될 때까지 매수에 관한 책임이 있다(제133).

바. 입찰표등의 비치 등

기일입찰의 경우 집행과사무실과 경매법정 등에는 기일입찰표, 매수신청보증봉투, 기일입찰봉투, 공동입찰신고서, 공동입찰자목록을 비치하여야 하고(재민 2004-3 제13조, 제14조), 경매법정동의 후면에 주의사항(재민 2004-3 제31조 제2호․제l3호)을 게시하고, 기일입찰표 기재 장소에 필요사항을 적은 기일입찰표 견본을 비치하여야 한다.

사. 입찰기일의 절차

(1) 입찰기일의 진행

입찰기일은 집행관이 진행한다(제2, 재민 2004-33 제26조 제l항). 법원은 매각절차의 감독과 질서유지를 위하여 법원사무관 등으로 하여금 경매법정 등에 참여하도록 할 수 있다(재민 2004-3 제26조 제3항).

(2) 입찰실시방법의 개요 설명

집행관은 입찰기일에 입찰절차를 개시하기 전에 입찰실시 방법의 개요를 설명하여야 한다(재민 2004-3 제27조).

(3) 입찰실시전 특별매각조건의 고지

집행관은 기일입찰에 의한 입찰기일에는 매각물건명세서․현황조사보고서 및 평가서의 사본을 볼 수 있게 하고, 특별한 매각조건이 있는 때에는 매수신고 최고 전에 그 내용을 명확하게 고지하여야 한다(제112, 재민 2004-3 제29조).

집행관은 채무자와 재매각절차에서 전의 매수인은 매수신청을 할 수 없음을 알려야 한다(재민 2004-3 제30조 제3항).

(4) 입찰사항․입찰방법 및 주의사항 등의 고지

집행관은 매각기일에 입찰을 개시하기 전에 참가자들에게 매각사건의 번호, 사건명, 당사지(채권자, 채무자, 소유자), 매각물건의 개요 및 최저매각가격, 일괄매각결정이 있는 사건의 경우에는 일괄매각한다는 취지와 각 물건의 합계액, 기일입찰표의 취소, 변경, 교환은 허용되지 아니한다는 것, 입찰자는 같은 물건에 관하여 동시에 다른 입찰자의 대리인이 될 수 없으며, 한 사람이 공동입찰자의 대리인이 되는 경우 외에는 두 사람 이상의 다른 입찰자의 대리인으로 될 수 없다는 것 및 이에 위반한 입찰은 무효라는 것, 공동입찰을 하는 때에는 기일입찰표에 각자의 지분을 분명하게 표시하여야 한다는 것, 입찰을 마감한 후에는 매수신청을 받지 않는다는 것 등 입찰사항․입찰방법 및 주의사항 등을 고지하여야 한다(재민 2004-3 제31조).

(5) 입찰의 시작 및 마감

입찰은 입찰의 개시를 알리는 종을 울린 후 집행관이 입찰표의 제출을 최고하고 입찰마감시각과 개찰시각을 고지함으로써 시작한다(규칙 제65①본문, 재민 2004-3 제32조 제l항).

입찰은 입찰의 마감을 알리는 종을 울린 후 집행관이 이를 선언함으로써 마감한다. 다만, 입찰표의 제출을 최고한 후 1시간이 지나지 아니하면 입찰을 마감하지 못한다(규칙 제65①단서, 재민 2004-3 제32조 제2항). 1시간이 지나기 전에 입찰을 마감한 때에는 매각허가에 대한 이의사유가 된다(제121).

(6) 개찰 및 최고가․차순위매수신고인의 결정

(가) 개찰

입찰을 마감하면 곧이어 입찰표의 개봉, 즉 개찰에 들어가게 되는데, 개찰은 입찰마감시각으로부터 10분 안에 시작하여야 한다(재민 2004-3 제33조 제1항).

집행관은 입찰표를 개봉할 때에 입찰을 한 사람(입찰명의인을 말하는 것이 아니라, 입찰행위를 한 사람)을 참여시켜야 한다(규칙 제65②전문). 입찰자 모두가 퇴장하여 아무도 남아있지 아니한 때에는 집행관은 법원사무관 등 상당하다고 인정되는 사람을 참여시켜야 한다(규칙 제65②후문, 재민 2004-3 제33조 제2항).

개찰을 함에 있어서는 먼저 기일입찰봉투만 개봉하여 사건번호, 입찰목적물, 입찰자의 이름 및 입찰가격을 부른 다음, 최고가격으로 입찰한 사람의 매수신청보증봉투만을 개봉하여 확인한다. 정하여진 보증금액에 미달하는 경우에는 그 입찰자의 입찰을 무효로 하고, 차순위가격으로 입찰한 사람의 매수신청보증을 확인한다(재민 2004-3 제33조).

(나) 최고가매수신고인의 결정

1) 최고가매수신고인의 호창(呼唱)

집행관은 개찰 결과 최고가격으로 응찰하고 정해진 매수신청의 보증을 제출한 자를 최고가매수신고인으로 결정하고, 그 성명과 그 가격을 불러야 한다(제115조 제1항).

2) 최고가매수신고를 한 사람이 둘 이상인 때(동액 입찰자가 둘 이상인 때)

가) 추가입찰(追加入札)

입찰은 호가경매와 달리 같은 가격의 매수신고가 둘 이상 생기는 경우가 있을 수 있다. 최고가매수신고를 한 사람이 둘 이상인 때에는 집행관은 그 사람들에게 다시 입찰하게 하여 최고가매수신고인을 정한다(규칙 제66①전문). 이 경우 입찰자는 전의 입찰가격에 못 미치는 가격으로는 입찰할 수 없다(규칙 제66①후문).

최고가매수신고인이 한 사람임에도 불구하고 집행관이 그의 성명과 가격을 호창하고 매각의 종결을 고지하는 절차를 취함이 없이 (동액입찰로 잘못 보아) 추가입찰을 실시한 경우 이는 직권으로 매각을 불허할 사유에 해당한다(대결 2000.3.28. 2000마724).

나) 추점(抽籤)

추가입찰하는 경우 입찰자 모두가 입찰에 응하지 아니하거나(전의 입찰가격에 못미치는 가격으로 입찰한 경우에는 입찰에 응하지 아니한 것으로 본다) 두 사람 이상이 다시 최고의 가격으로 입찰한 때에는 추첨으로 최고가매수신고인을 정한다(규칙 제66조 제2항).

(다) 차순위매수신고인의 결정

1) 차순위매수신고의 요건

㉠ ‘차순위매수신고’란 최고가매수신고인(매수인)이 대금지급기한까지 그 의무를 이행하지 아니하면 자기의 매수신고에 대하여 매각을 허가하여 달라는 취지의 신고를 말한다(제114조 제1항).

㉡ 차순위매수신고는 그 신고액이 최고가매수신고액에서 그 보증을 뺀 금액을 넘는 때에만 할 수 있다(제114조 제2항). 보증을 뺀 금액과 동액이어도 상관없다. 차순위매수신고액도 최저매각가격 이상이어야 함은 물론이다.

㉢ 차순위매수신고를 할 수 있는 사람은 2위에 해당하는 매수가격 신고인에 국한되지 않으며, 3위 이하의 매수가격 신고인도 민사집행법 제114조의 요건을 충족하는 한 차순위매수신고를 할 수 있다. 차차순위매수신고는 허용되지 아니한다.

2) 차순위매수신고인의 결정

가) 차순위매수신고최고, 차순위매수신고 , 차순위매수신고인의 호창

집행관은 최고가매수신고인의 성명과 그 가격을 부르고 차순위매수신고를 최고한 뒤, 적법한 차순위매수신고가 있으면 차순위매수신고인을 정하여 그 성명과 가격을 불러야 한다(제115조 제1항). 차순위입찰자라도 차순위매수신고를 하지 않으면 차순위매수신고인이 될 수 없다. 매각기일 종결시까지 집행관에게 차순위매수신고를 하여야 하며, 차순위매수신고인으로 불린 이상 철회하지 못한다.

나) 차순위매수신고를 한 사람이 둘 이상인 때

차순위매수신고를 한 사람이 둘 이상인 때에는 신고한 매수가격이 높은 사람을 차순위매수신고인으로 정하며, 신고한 매수가격이 같은 때에는 추가입찰을 거치지 않고, 곧바로 추첨으로 차순위매수신고인을 정한다(제115조 제2항).

3) 차순위매수신고의 효과

차순위매수신고인이 제공한 보증은 매각기일의 종결 후에도 반환되지 아니한다(제115 제3항). 차순위매수신고인은 매수인이 대금을 모두 지급한 때 매수의 책임을 벗게 되고, 즉시 매수신청의 보증을 돌려 줄 것을 요구할 수 있다(제142조 제6항).

차순위매수신고인이 있는 경우에 매수인이 대금지급기한까지 그 의무를 이행하지 아니한 때에는 법원은 매각결정기일을 새로 열어 차순위매수신고인에게 매각을 허가할 것인지를 결정하여야 한다(제137①본문).

(7) 입찰기일의 종결

(가) 입찰기일 종결의 고지

최고가매수신고인과 차순위매수신고인이 결정되면 집행관은 그들의 성명과 가격을 부른 다음, “이로써 000호 사건에 관한 입찰절차가 종결되었습니다”라고 고지함으로써 종결된다(제115①. 재민 때2004-3 제35조).

매수가격의 신고가 없어 바로 입찰기일을 마감하거나 1기일 2회 입찰 최고에 대하여 매수가격의 신고가 없어 매각기일을 최종적으로 종결하는 때에는 사건은 입찰불능으로 처리하고 “000호 사건은 입찰자가 없으므로 입찰절차를 종결합니다”라고 고지함으로써 종결된다(재민 2004-3 제35조).

(나) 1기일 2회 입찰

기일입찰 또는 호가경매의 방법에 의한 매각기일에서 매각기일을 마감할 때까지 허가할 매수가격의 신고가 없는 때에는 집행관은 즉시 매각기일의 마감을 취소하고 같은 방법으로 매수가격을 신고하도록 최고할 수 있다(제115조 제4항). 다만, 위 최고에 대하여 매수가격의 신고가 없어 매각기일을 마감하는 때에는 매각기일의 마감을 다시 취소하지는 못한다(제115조 제5항). 즉 l기일 3회 입찰은 허용되지 아니한다. 1기일 2회 입찰제도는 기일입찰 또는 호가경매에 의한 매각절차에 한하고 기간입찰에는 그 성질상 적용되지 않는다.

아. 입찰절차 종결 후의 처리

(1) 매수신청 보증의 반환 등

최고가매수신고인과 차순위매수신고인을 제외한 다른 매수신고인은 입찰기일의 종결고지에 따라 매수의 책임을 벗게 되고, 즉시 매수신청의 보증을 돌려 줄 것을 신청할 수 있다(제115 제3항). 집행관이 매수신청의 보증을 돌려 준 때에는 영수증을 받아 조서에 붙여야 한다(제116 제3항).

(2) 매각기일조서

매각기일에는 집행관이 매각을 실시하므로, 그 집행관은 실시한 매각기일마다 매각기일조서를 작성하여야 한다(제10조 제1항). 부동산의 경매절차에 있어서의 절차가 적법히 행하여졌느냐의 여부는 매각기일조서의 기재만이 유일한 증명자료가 된다(대결 1985.2.8 84마카31, 대결 1994.8.22. 94마1121).

기일입찰조서에는 민사집행법 제116조에 규정된 사항 외에 민사집행규칙 제67에 규정된 사항을 적어야 하며 (규칙 제67조 제1항), 입찰표를 붙여야 한다(규칙 제67@조 제2항).

(3) 조서와 금전의 인도

집행관은 매각기일조서와 매수신청의 보증으로 받아 돌려주지 아니한 것을 매각기일부터 3일 이내에 법원사무관동에게 인도하여야 한다(제117).

(4) 농지매각에 있어서의 최고가매수신고인 등 증명서의 교부

집행관은 매각기일 종결 후 최고가매수신고인 또는 차순위매수신고인이 농지취득자격증명의 발급을 신 청 하기 위하여 최고가매수신고인 또는 차순위매수신고인이라는 사실을 증명하여 줄 것을 신청하는 경우에는 최고가(차순위)매수신고인증명을 교부하여 주어야 한다(재민 97-1 5.).

자. 최고가매수신고인 등의 송달영수인신고

최고가매수신고인과 차순위매수신고인은 대한민국안에 주소․거소와 사무소가 없는 때에는 대한민국안에 송달이나 통지를 받을 장소와 영수인을 정하여 법원에 신고하여야 한다(제118조 제1항). 이 신고는 매각기일에 집행관에게 말로 할 수 있으며, 이 경우 집행관은 조서에 이를 적어야 한다(제118 제3항).

최고가매수신고인이나 차순위매수신고인이 그 신고를 하지 아니한 때에는 법원은 그에 대한 송달이나 통지를 하지 아니할 수 있다(제118조 제2항).

외국에 주소를 둔 최고가매수신고인 등이 위 송달영수인신고를 하지 아니한 때에는 법원은 그에 대한 송달이나 통지를 하지 아니할 수 있도록 민사집행법 제13조와는 별도의 특칙을 둔 것이다(제118조 제2항).

차. 매각수수료의 지급(『집행관에게 지급할 부동산 경매수수료의 예납 및 지급에 관한 예규(재민 79-5)』참조)