102.

경매의 하자와 매수인의 소유권 취득

• 새 탭 열기
• 작성 이력 보기

가. 강제경매

(1) 서설

강제경매는 집행력 있는 정본이 존재하는 경우에 한하여 국가의 강제집행권의 실행으로서 실시되므로 일단 (형식적으로) 유효한 집행력 있는 정본에 기하여 매각절차가 완결된 때에는 매각절차가 유효한 한 그 집행청구권이 당초부터 부존재․무효라든가 매각절차 완결시까지 변제 등의 사유로 인하여 소멸되거나 나아가 재심에 의하여 집행권원이 폐기된 경우라 하더라도 매수인은 유효하게 목적물의 소유권을 취득한다. 즉 강제경매에는 공신적 효과가 있다.

(2) 경매절차의 하자와 공신적 효과

(가) 경매절차를 무효로 하는 하자(공익규정 위배)

강제경매개시결정을 채무자에게 송달하지도 않고 그 기입등기만 경료한 채 경매절차를 진행하여 매각대금을 납부받은 경우 경매절차는 무효에 해당하고 매수인은 소유권을 취득할 수 없게 된다(대판 1994.1.28. 93다9477).

(나) 경매절차를 무효로 하는 하자가 아닌 경우(사익규정 위배)

경매절차를 무효로 하는 하자가 아닌 한 경매 절차에 하자가 있더라도 매각허가결정이 확정되면 그 하자는 치유되므로 매수인이 매각대금을 완납한 이상 매수인의 소유권 취득을 다툴 수 없다. 예컨대 남을 것이 없음을 간과한 채 그대로 경매가 진행되어 매각허가결정이 확정되고 매수인이 대금을 완납한 경우, 정지사유가 있음에도 불구하고 집행법원이 그대로 경매절차를 진행하여 이해관계인의 불복절차 없이 매수인이 매각대금을 완납하여 경매절차가 완결된 경우(대판 1992.9.14. 92다28020), 이중압류에서 선행사건이 있음에도 후행사건이 그대로 진행되어 매각허가결정이 확정되고 매각대금까지 완납된 경우(대결 2000.5.29, 2000마603)에는 그 후에는 그 하자를 이유로 매수인의 소유권 취득을 부정할 수 없다.

(3) 집행권원의 하자와 공신적 효과

(가) 집행권원의 부존재

강제집행은 집행력 있는 정본이 있어야 할 수 있으므로(제28조 제1항), 집행력 있는 정본이 전혀 존재하지 않은 채 실시된 강제경매는 절대적 요건에 흠결이 있어 외형상 적법한 절차가 행해졌다 하더라도 당연무효로서, 매수인은 소유권을 취득할 수 없다.

(나) 집행권원의 무효

무효인 공정증서에 기하여 진행된 경매절차 역시 무효이어서 매수인은 소유권을 취득하지 못하고 그 동기는 원인무효로서 말소되어야 함이 원칙이며(대판 2000.2.11. 99다31193. 대판 2002.5.31. 2001다64486), 다만 무효주장이 금반언 및 신의칙에 위반되는 경우에는 그 주장이 제한될 뿐이다(대판 2000. 2.11. 99다31193).

또한 무권대리인의 촉탁에 의하여 공정증서가 작성된 경우 채무명의로서의 효력이 없는 것이고 무효인 공정증서에 기하여 진행된 경매절차 역시 무효이어서 경락인은 소유권을 취득하지 못하고 그 등기는 원인무효로서 말소되어야 함이 원칙이며, 다만 무효주장이 금반언 및 신의칙에 위반되는 경우에는 그 주장이 제한될 뿐이다(대판 2002.5.31. 2001다64486).

(다) 집행권원의 실효(집행력 소멸, 취소)

매수인이 대금을 지급한 후에는 집행권원의 집행력을 배제하는 서류가 제출되더라도 매수인의 소유권취득은 영향을 받지 아니한다. 확정된 종국판결에 터잡아 경매절차가 진행된 경우 그 뒤 그 확정판결이 재심소송에서 취소되었다고 하더라도 그 경매절차를 미리 정지시키거나 취소시키지 못한 채 경매절차가 계속 진행된 이상 매각대금을 완납한 매수인은 매각 목적물의 소유권을 적법히 취득한다(대판 1996.9.6. 96다26589. 대판 1996.12.20. 96다42628).

또한 가집행선고 있는 판결에 기한 강제집행은 확정판결에 기한 경우와 같이 본집행이므로 상소심의 판결에 의하여 가집행선고의 효력이 소멸되거나 집행채권의 존재가 부정된다 하더라도 그에 앞서 이미 완료된 집행절차나 이에 기한 매수인의 소유권 취득의 효력에는 아무런 영향을 미치지 아니한다(대판 1991.2.8. 90다16177. 대판 1993.4.23. 93다3165).

(4) 집행채권의 소멸

집행채권이 당초부터 부존재․무효라든가 변제 등의 사유로 인하여 소멸되었다고 하더라도 그 경매절차를 미리 정지시키거나 취소시키지 못한 채 경매절차가 계속 진행된 이상 매각대금을 완납한 매수인은 유효하게 목적물의 소유권을 취득한다.

(5) 감독관청의 허가 없이 매각된 경우(현금화 금지 부동산)

예컨대 학교 법인의 기본재산, 사회 복지법인의 기본재산에 대한 주무관청의 허가는 경매개시의 요건은 아니나 매수인의 소유권취득의 요건에 해당하므로 주무관청의 허가가 없음에도 매각허가결정이 확정되어 대금이 완납된 경우에는 그 대금납부는 효력이 없고 매수인은 소유권을 취득할 수 없다(대판 1994.1.25. 93다42993. 대결 2007.6.18. 2005마1193).

(6) 강제경매가 반사회적 법률행위 수단으로 이용된 경우

강제경매가 반사회적 법률행위의 수단으로 이용된 경우에는 그러한 강제경매의 결과는 용인할 수 없는 것이어서 매수인의 소유권취득의 효력은 부정된다. 예컨대 이중매매의 매수인이 매도인과 직접 매매계약을 체결하는 대신에 매도인이 채무를 부담하고 있는 것처럼 거짓으로 꾸며 가장채권에 기한 집행권원을 만들고 그에 따른 강제경매절차에서 매수인이 경락취득하는 방법을 취하는 경우 소유권을 취득할 수 없다(대판 1991.2.8. 90다16177).

나. 임의경매

(1) 담보권․피담보채권의 하자

(가) 경매개시결정 전 담보권․피담보채권의 하자

담보권의 부존재․무효, 피담보채권의 불발생․(개시전) 소멸 등과 같은 실체상의 하자가 있으면 매수인이 매각대금을 완납하고 소유권이전등기를 경료 받았다 하더라도 매수인은 매각부동산의 소유권을 취득하지 못한다(대판 1999.2.9. 98다51855). 경매개시결정 이전에 피담보채권이 소멸됨에 따라 소멸된 저당권을 바탕으로 한 경매개시 결정을 비롯한 일련의 절차와 매각허가결정이 모두 무효인 경우에는 비록 매수인이 매각대금을 완납하였다고 해도 저당물의 소유권을 취득할 수 없다(대판 1976.2.10. 75다994).

(나) 경매개시결정 후 담보권․피담보채권의 하자

임의경매에서 매수인의 부동산 취득은 경매개시결정 이후 담보권․피담보채권의 소멸로는 영향을 받지 아니한다(제267조). 실체상 존재하는 저당권에 기하여 경매개시결정이 있었다면 그 후 저당권설정계약이 사해행위로 취소되어 저당권이 소멸되었거나(대판 2001.2.27. 2000다44348), 변제 등에 의하여 피담보채권이 소멸되었더라도(대결 1992.11.11. 92마719) 경매개시결정에 대한 이의 또는 매각허가결정에 대한 항고에 의하여 매각절차가 취소되지 아니한 채 매각절차가 진행된 결과 매각허가결정이 확정되고 매각대금이 완납되었다면 매수인은 적법히 매각부동산의 소유권을 취득한다.

[관련판례] 이미 소멸한 근저당권에 기하여 임의경매가 개시되고 매각이 이루어진 경우, 그 경매의 효력(무효) 및 민사집행법 제267조는 경매개시결정이 있은 뒤에 담보권이 소멸하였음에도 경매가 계속 진행되어 매각된 경우에만 적용되는지 여부(적극) (대법원 2022. 8. 25. 2018다205209 전원합의체 판결)

[다수의견] 종래 대법원은 민사집행법 제267조가 신설되기 전에도 실체상 존재하는 담보권에 기하여 경매개시결정이 이루어졌으나 그 후 경매 과정에서 담보권이 소멸한 경우에는 예외적으로 공신력을 인정하여, 경매개시결정에 대한 이의 등으로 경매절차가 취소되지 않고 매각이 이루어졌다면 경매는 유효하고 매수인이 소유권을 취득한다고 해석해 왔다.

대법원은 민사집행법 제267조가 신설된 후에도 같은 입장을 유지하였다. 즉, 민사집행법 제267조는 경매개시결정이 있은 뒤에 담보권이 소멸하였음에도 경매가 계속 진행되어 매각된 경우에만 적용된다고 보는 것이 대법원의 일관된 입장이다. 위와 같은 현재의 판례는 타당하므로 그대로 유지되어야 한다.

(1) 임의경매의 정당성은 실체적으로 유효한 담보권의 존재에 근거하므로, 담보권에 실체적 하자가 있다면 그에 기초한 경매는 원칙적으로 무효이다. 특히 채권자가 경매를 신청할 당시 실행하고자 하는 담보권이 이미 소멸하였다면, 그 경매개시결정은 아무런 처분권한이 없는 자가 국가에 처분권을 부여한 데에 따라 이루어진 것으로서 위법하다. 반면 일단 유효한 담보권에 기하여 경매개시결정이 개시되었다면, 이는 담보권에 내재하는 실체적 환가권능에 기초하여 그 처분권이 적법하게 국가에 주어진 것이다. 이러한 점에서 담보권의 소멸은 그 소멸 시기가 경매개시결정 전인지 또는 후인지에 따라 그 법률적 의미가 본질적으로 다르다고 할 수 있다.

(2) 민사집행법 제267조가 담보권의 소멸 시기를 언급하지 않고 있더라도 그것이 경매개시결정 전에 담보권이 소멸한 경우까지도 포함하여 경매의 공신력을 인정하려는 취지인지는 그 문언만으로는 분명하지 않고, 여전히 법률해석의 여지가 남아 있게 되었다.

(3) 원칙적으로는 경매가 무효라 하더라도 상대적으로 진정한 권리자에 대한 보호가치가 줄어든 경우에 한하여 실권효(실권효)에 기초하여 예외적으로 경매의 공신력을 부여할지를 논할 수 있는 것이고, 이러한 논의에 애초부터 담보권이 소멸하여 위법하게 경매절차가 개시된 경우를 포함하는 것은 타당하다고 할 수 없다.

(4) 경매개시결정이 있기 전에 담보권이 소멸한 경우에도 그 담보권에 기한 경매의 공신력을 인정한다면, 이는 소멸한 담보권 등기에 공신력을 인정하는 것과 같은 결과를 가져오므로 현재의 등기제도와도 조화된다고 볼 수 없다.

(5) 결국 대법원이 현재에 이르기까지 민사집행법 제267조가 경매개시결정이 있은 뒤에 담보권이 소멸한 경우에만 적용되는 것으로 해석해 온 것은 민사집행법 제267조의 입법 경위, 임의경매의 본질과 성격 및 부동산등기제도 등 법체계 전체와의 조화를 고려하여 다양한 해석이 가능한 법문언의 의미를 분명히 밝힌 것으로 보아야 한다. 

(2) 피담보채권의 이행기 미도래

담보권자가 피담보채권의 이행기 도래 전에 담보권을 실행하여 경매절차가 개시되었다 하더라도 그 경매신청이나 경매개시결정이 무효로 되는 것은 아니고, 이러한 경우 채무자나 소유자는 경매개시결정에 대한 이의신청 등으로 경매절차의 진행을 저지하여야 하며, 이러한 조치를 취하지 아니하여 경매철차가 진행되고 매각허가결정에 따라 매각대금이 납입되었다면, 매수인은 유효하게 매각 부동산의 소유권을 취득하고 신청채권자의 담보권은 소멸한다(대판 2002.1.25. 2000다26388).

(3) 중복보존등기를 기초로 하여 경료된 등기

귀속재산에 관하여 1954.6.30 원래의 소유자인 일본인 명의의 소유권보존 등기의 회복등기가 경료된 다음 1961.9.21 이와 중복되는 국가 명의의 소유권보존등기가 경료되었다면 뒤에 경료된 국가 명의의 소유권보존등기 및 이를 기초로 하여 경료된 근저당권설정등기는 무효라 할 것이고, 이와 같이 무효의 근저당권설정등기에 기하여 진행된 임의경매절차에서 이를 경락받았다 하더라도 소유권을 취득하지는 못한다(대판 1981.9.8. 81다212).