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저당권과 근저당권이란?

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저당권은 채무자 또는 제3자(물상보증인)가 채무의 담보로 제공한 부동산 기타의 목적물을 인도받지 않고 채무의 변제가 없는 경우에 그 목적물로부터 우선변제를 받을 수 있는 담보물권을 말한다(제356조). 

저당권은 기본적으로 약정담보물권으로서 ① 당사자 사이의 저당권 설정의 합의와 등기에 의하여 성립한다. 

그 밖에 ② 보수채권 확보를 위하여 부동산 수급인에게 인정되는 저당권설정청구권에 의하여 성립할 수 있으며(민법 제666조) 

③ 차임채권 확보를 위하여 토지임대인에게 인정되는 토지임차인 소유의 건물에 대한 법정저당권이 있다(민법 제649조).

근저당권은 그 담보할 채무의 최고액만을 정하고, 채무의 확정을 장래에 보류하여 설정하는 저당권으로서, 계속적인 거래관계로부터 발생하는 다수의 불특정채권을 장래의 결산기에서 일정한 한도까지 담보하기 위한 목적으로 설정되는 담보권이므로 근저당권설정행위와는 별도로 근저당권의 피담보채권을 성립시키는 법률행위가 있어야 한다(2004.5.28. 2003다70041).