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부동산 점유취득시효 완성의 효과

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1. 부동산 점유취득시효 완성의 효과: 등기청구권의 발생

가. 등기청구권의 법적 성질

대법원은 "부동산에 대한 점유취득시효 완성을 원인으로 하는 소유권이전등기청구권은 채권적 청구권으로서, 취득시효가 완성된 점유자가 그 부동산에 대한 점유를 상실한 때로부터 10년간 이를 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성한다(대법원 1995. 12. 5. 선고 95다24241 판결)."고 판시하여 채권적 청구권으로 보고 있다. 

법률규정에 의한 물권변동에 있어서 등기청구권은 물권적 청구권임이 원칙이나 취득시효에 의한 등기청구권은 채권적 청구권이라고 하는 것이 타당하다. 왜냐하면 제245조에서는 '등기함으로써' 소유권을 취득한다고 함으로써 제187조의 법률규정에 의한 물권변동의 한 예외를 규정하고 있기 때문이다. 

따라서 취득시효가 완성한 것만으로는 소유권을 취득하지 못하고 등기를 경료하여야만 소유권을 취득할 수 있다.

나. 소멸시효 진행 여부

취득시효완성으로 인한 등기청구권은 채권적 청구권이므로 소멸시효의 대상이 된다. 

그 기산점에 대하여 완성일이라고 보게 되면 부동산을 20년간 점유한 자의 경우에는 시효취득에 의한 보호를 받게 되겠지만, 그보다 오랜 30년 이상을 점유한 자의 경우에는 시효완성으로 인한 소유권이전등기청구권이 소멸시효에 걸리게 되어 보호받지 못한다는 불합리한 결론에 이르게 된다. 

따라서 부동산을 점유하고 있는 동안은 소멸시효가 진행하지 않고 점유상실일로부터 10년이 지나면 소멸시효가 완성된다고 볼 것이다. 

판례 역시 "토지에 대한 취득시효완성으로 인한 소유권이전등기청구권은 그 토지에 대한 점유가 계속되는 한 시효로 소멸하지 아니하고, 여기서 말하는 점유에는 직접점유뿐만 아니라 간접점유도 포함한다고 해석하여야 한다(대법원 1995. 2. 10. 선고 94다28468 판결).”고 판시하였고, “부동산에 대한 점유취득시효 완성을 원인으로 하는 소유권이전등기청구권은 채권적 청구권으로서, 취득시효가 완성된 점유자가 그 부동산에 대한 점유를 상실한 때로부터 10년간 이를 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성한다(대법원 1995. 12. 5. 선고 95다24241 판결)."고 판시하여 같은 입장이다.

다. 등기청구의 상대방

(1) 원칙 : 취득시효 완성 당시의 등기명의인

등기청구의 상대방은 취득시효 완성 당시의 진정한 소유자이다. 따라서 원칙적으로 취득시효 완성 당시의 등기명의자가 그 상대방이 될 것이다. 

문제는 진정한 소유자가 성명불상자인 경우이다. 이 경우 판례는 "토지조사부가 작성되었으나 그 토지조사부의 소유자란 부분이 훼손되어 사정명의인이 누구인지 확인할 수 없게 되었지만 누구에겐가 사정된 것은 분명하고 시효취득자가 사정명의인 또는 그 상속인을 찾을 수 없어 취득시효완성을 원인으로 하는 소유권이전등기에 의하여 소유권을 취득하는 것이 사실상 불가능하게 된 경우, 시효취득자는 취득시효완성 당시 진정한 소유자는 아니지만 소유권보존등기명의를 가지고 있는 자에 대하여 직접 취득시효완성을 원인으로 하는 소유권이전등기를 청구할 수 있다(대법원 2005. 5. 26. 선고 2002다43417 판결)."고 판시하였다.

(2) 예외 : 진정한 소유자를 대위행사

점유취득시효완성을 원인으로 한 소유권이전등기청구는 시효완성 당시의 소유자를 상대로 하여야 하므로 시효완성 당시의 소유권보존등기 또는 이전등기가 무효라면 원칙적으로 그 등기명의인은 시효취득을 원인으로 한 소유권이전등기청구의 상대방이 될 수 없고, 이 경우 시효취득자는 소유자를 대위하여 위 무효등기의 말소를 구하고 다시 위 소유자를 상대로 취득시효완성을 이유로 한 소유권이전등기를 구하여야 한다(대법원 2005. 5. 26. 선고 2002다43417 판결).

(3) 예외의 예외 : 확정판결 있는 경우

다만 원인무효의 등기라도 기판력 있는 확정판결에 의하여 소유권이전등기가 이루어진 경우에는 그 원인무효의 등기명의자를 상대로 소유권이전등기를 청구할 수 있다(대법원 1999. 7. 9. 선고 98다29575 판결).

라. 등기의 방식

취득시효에 의한 소유권 취득을 원시취득이라고 보면 소유권보존등기의 방식에 의해야 할 것이나 판례(대법원 1997. 4. 25. 선고 96다53420 판결)는 원시적 취득이라고 보면서도 소유권이전등기 형식에 의한 등기를 하도록 하고 있다.

2. 소유권취득의 성질

가. 원시취득

통설은 시효취득은 타인의 권리가 아니라 법률의 규정에 의한 원시취득이라고 본다(원시취득설). 이 견해에 의하면 시효취득의 목적물 위에 존재하던 제한물권 등의 제한은 원칙적으로 소멸하게 되고 시효취득자의 점유 자체가 타인의 권리를 용인한 상태에서 이루어진 경우 그 용인한 권리에 의한 제한만이 남게 된다. 

판례 역시 "부동산점유취득시효는 20년의 시효기간이 완성한 것만으로 점유자가 곧바로 소유권을 취득하는 것은 아니고 민법 제245조에 따라 점유자 명의로 등기를 함으로써 소유권을 취득하게 되며, 이는 원시취득에 해당하므로 특별한 사정이 없는 한 원소유자의 소유권에 가하여진 각종 제한에 의하여 영향을 받지 아니하는 완전한 내용의 소유권을 취득하게 되고, 이와 같은 소유권취득의 반사적 효과로서 그 부동산에 관하여 취득시효의 기간이 진행 중에 체결되어 소유권이전등기청구권가등기에 의하여 보전된 매매예약상의 매수인의 지위는 소멸된다고 할 것이지만, 시효기간이 완성되었다고 하더라도 점유자 앞으로 등기를 마치지 아니한 이상 전 소유권에 붙어 있는 위와 같은 부담은 소멸되지 아니한다(대법원 2004. 9. 24. 선고 2004다31463 판결)."고 판시하여 원시취득설의 입장이다.

나. 소급효

취득시효로 인한 소유권 취득의 효력은 점유개시한 때로 소급한다(제247조 제1항). 소급효의 인정은 계속된 사실관계를 그대로 권리관계로 높임으로써 법률관계의 사회적 안정을 꾀하려는 취득시효제도의 취지에서 나온 것이다. 여기서의 소급효는 적극적인 의미의 소급효가 아니라 취득시효 완성자의 시효기간 동안의 점유가 소유자에 대한 관계에서 불법점유가 아니며, 시효기간 중의 취득시효 완성자가 수취한 과실이나 임대 기타의 처분이 정당한 소유자로서 한 것이라는 소극적 의미를 가지고 있다.

다. 구체적 법률관계

(1) 점유자의 점유 개시 전에 존재하던 권리(예컨대 담보권, 지역권, 가등기로 보전되는 권리) : 존속

어느 견해에 의하던 점유자의 소유권이전등기 경료로 소멸하지 않는다고 본다. 그 근거는 저당권자나 가등기권자는 권리행사를 반드시 등기와 관련시켜서 행사하는 것이 아니라 현실적인 채권채무에 관하여 할 수 있기 때문에 권리 위에 잠자는 자에 해당하지 않는데도 소유자의 행위로 말미암아 시효취득에 의하여 권리가 소멸한다고 하는 것은 법감정에 맞지 아니하며, 또한 현실적으로 이러한 권리자는 고유한 시효진행의 중단방법이 없다는 데에 있다.

(2) 점유자의 점유 개시 이후 시효완성 이전에 설정된 권리 : 소멸

취득시효의 기초가 된 점유가 타인의 권리를 용인하고 있었는가에 의하여 결정되어야 한다. 즉 시효취득자의 점유개시 후에 원소유자가 그러한 권리의 제한이 있음을 용인한 경우를 제외하고는 원시취득의 효과로서 모두 소멸한다. 

다만 등기부상 소유명의를 가지고 있는 점유자가 점유취득시효를 주장하는 경우에는 그 등기 후에 설정된 권리에 관하여는 시효취득자 스스로가 설정한 권리로서 그러한 권리는 인용하여야 할 것이므로 소멸하지 않는 것으로 본다. 

판례는 부동산점유취득시효는 20년의 시효기간이 완성한 것만으로 점유자가 곧바로 소유권을 취득하는 것은 아니고 민법 제245조에 따라 점유자 명의로 등기를 함으로써 소유권을 취득하게 되며, 이는 원시취득에 해당하므로 특별한 사정이 없는 한 원소유자의 소유권에 가하여진 각종 제한에 의하여 영향을 받지 아니하는 완전한 내용의 소유권을 취득하게 되고, 이와 같은 소유권취득의 반사적 효과로서 그 부동산에 관하여 취득시효의 기간이 진행 중에 체결되어 소유권이전등기청구권가등기에 의하여 보전된 매매예약상의 매수인의 지위는 소멸된다고 할 것이지만, 시효기간이 완성되었다고 하더라도 점유자 앞으로 등기를 마치지 아니한 이상 전 소유권에 붙어 있는 위와 같은 부담은 소멸되지 아니한다(대법원 2004. 9. 24. 선고 2004다31463 판결)고 판시하였다.

(3) 취득시효완성 이후 소유권이전등기 이전에 설정된 권리 : 존속

취득시효완성 이후 소유권이전등기 이전 사이에 소유자의 권리설정은 허용되므로 이러한 권리설정은 소유권이전등기 경료로 소멸하지 않는다(아래 '취득시효완성 이후 등기 이전의 소유권의 행사' 참조). 

더불어 과세관청이 원고에 의하여 이미 20년의 부동산취득시효기간이 경과된 부동산을 압류하였더라도 그 때까지 원고가 등기를 하지 아니하였다면 제3자인 과세관청에 대하여 시효취득을 이유로 소유권을 주장할 수 없고, 압류 후에 소유권이전등기를 하여 그 취득시효로 인한 권리취득의 효력이 점유를 개시한 때에 소급한다고 하더라도 제3자인 과세관청과의 관계에서까지 그 소급효가 인정되는 것은 아니며, 또한 압류에서의 이른바 처분금지의 효력은 압류채권자와 관계에서 상대적으로 발생하는 것으로 압류채권자는 제3취득자에 대하여 압류의 효력을 주장할 수 있고 제3취득자는 이로써 압류채권자에게 대항할 수 없게 된다 할 것이므로 압류 후에 원고가 시효취득에 의하여 체납자로부터 소유권이전등기를 경료하였더라도 압류채권자에게는 대항할 수 없다(대법원 1991. 2. 26. 선고 90누5375 판결).