26.1.3.

부동산 등기부취득시효의 요건: 10년간의 등기 및 점유

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1. 10년

소유자 명의의 등기가 10년 동안 있어야 한다. 이와 관련하여 등기의 승계를 인정할 것인지, 등기는 무효의 등기라고 상관이 없는지 등이 문제된다.

2. 등기의 승계

점유의 승계는 명문상 인정되나(제199조), 등기의 승계에 대하여는 이를 인정하는 명문규정이 없어, 그 인정 여부에 대하여 견해가 대립한다. 만일 등기의 승계를 인정한다면 자신의 등기명의가 10년이 되지 않더라도 전명의자의 등기와 합하여 10년이 되는 등기명의자는 등기부취득시효를 할 수 있다.

관련하여 대법원은 "등기부취득시효에 관한 민법 제245조 제2항의 규정에 의하여 소유권을 취득하는 자는 10년간 반드시 그의 명의로 등기되어 있어야 하는 것은 아니고 앞 사람의 등기까지 아울러 그 기간 동안 부동산의 소유자로 등기되어 있으면 된다고 할 것이다(대법원 1989. 12. 26. 선고 87다카2176 전원합의체판결)."고 판시하여 긍정설의 입장이다.

3. 등기의 요건

(1) 무효의 등기라도 무관

등기부취득시효의 요건으로서의 소유자로 등기한 자라 함은 적법․유효한 등기를 마친 자일 필요는 없고 무효의 등기를 마친 자라도 상관없다(대법원 1998. 1. 20. 선고 96다48527 판결).

(2) 중복보존등기

판례는 "민법 제245조 제2항은 부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온․공연하게 선의이며 과실 없이 그 부동산을 점유한 때에는 소유권을 취득한다고 규정하고 있는바, 위 법 조항의 '등기'는 부동산등기법 제15조가 규정한 1부동산 1용지주의에 위배되지 아니한 등기를 말하므로, 어느 부동산에 관하여 등기명의인을 달리하여 소유권보존등기가 2중으로 경료된 경우 먼저 이루어진 소유권보존등기가 원인무효가 아니어서 뒤에 된 소유권보존등기가 무효로 되는 때에는, 뒤에 된 소유권보존등기나 이에 터잡은 소유권이전등기를 근거로 하여서는 등기부취득시효의 완성을 주장할 수 없다(대법원 1996. 10. 17. 선고 96다12511 전원합의체 판결)."고 판시하여 부정설의 입장이다.

(3) 부적법한 분필등기

같은 법리로 분할 전 임야가 등기부상으로만 분필되고, 그에 터잡아 소유권이전등기들이 마쳐졌다 하더라도 그 전제가 되는 임야대장과 임야도상의 분할이 이루어져 있지 않기 때문에 분할의 효력은 발생하지 아니하고, 분할 후의 임야들에 대한 등기부상의 소유자 명의의 각 소유권이전등기는 특별한 사정이 없는 한 1부동산 1용지주의 원칙에 위배되어 무효인바(따라서 분할 전 임야는 의연히 한 필지의 임야로 존재하고, 그 소유자는 여전히 회복등기명의자라고 보아야 한다), 그 등기부에 소유자로 등기된 자가그 등기부에 기재된 면적에 해당하는 만큼의 토지를 특정하여 점유하였다고 하더라도, 그 등기는 그가 점유하는 토지부분을 표상하는 등기로 볼 수 없어 그 점유자는 등기부취득시효의 요건인 "부동산의 소유자로 등기한 자"에 해당하지 아니하므로 그가 점유하는 부분에 대하여 등기부시효취득을 할 수는 없다(대법원 1997. 9. 9. 선고 95다47664 판결, 대법원 1995. 6. 16. 선고 94다4615 판결).

4. 등기와 점유의 일치

(1) 요건

원칙적으로 등기와 점유기간이 일치하여야 하나, 등기의 승계를 인정되는 경우에는 불일치할 수 있다. 문제되는 경우를 살펴보면 다음과 같다.

(2) 문제되는 경우

① 피상속인 명의의 등기

상속인은 상속의 개시 즉 피상속인의 사망이라는 법률요건의 성립에 의하여 피상속인의 재산에 관한 포괄적 권리의무를 승계하고, 권리의 득실변경에 등기를 요건으로 하는 경우에도 상속인은 등기를 하지 아니하고도 상속에 의하여 곧바로 그 권리를 취득하는 것이므로 부동산에 관하여 피상속인 명의로 소유권이전등기가 10년 이상 경료되어 있는 이상 상속인은 부동산등기부 시효취득의 요건인 '부동산의 소유자로 등기한 자'에 해당 한다고 할 것이어서, 이 경우 피상속인과 상속인의 점유기간을 합산하여 10년을 넘을 때에 등기부취득시효기간이 완성된다 할 것이다(대법원 1989. 12. 26. 선고 89다카6140 판결).

② 명의신탁

ⅰ) 명의수탁자 등기기간이 10년이 넘은 경우 신탁자의 시효취득 여부

부동산의 명의신탁에 있어서 수탁자명의로 등기된 기간이 10년이 경과하였다고 하더라도 명의수탁자의 등기를 신탁자의 등기로 볼 수 없을 뿐만 아니라 명의수탁자의 등기를 통하여 그 등기명의를 보유하고 있다고 할 수도 없으므로 신탁자에게 위 부동산에 대한 시효취득은 인정될 수 없다(대법원 1987. 11. 10. 선고 85다카1644 판결).

ⅱ) 수탁자의 점유취득시효

명의신탁에 의하여 부동산의 소유자로 등기된 자는 그 사실만으로 당연히 부동산을 점유하는 것으로 볼 수 없음은 물론이고 설사 그의 점유가 인정된다고 하더라도 그 점유권원의 성질상 자주점유라 할 수 없는 것이다(대법원 2002. 4. 26. 선고 2001다8097,8103 판결). 따라서 수탁자의 점유취득시효는 인정되지 않는다.

③ 공유 등기 및 전체의 점유

1필지의 토지를 2인이 공동매수하여 공동명의로 등기한 뒤 공유물의 관리방법으로 구분 점유하고 있다면 토지 전체를 등기부시효취득하였다고 보아야 한다(대법원 1994. 4. 26. 선고 93다16765 판결). 

예컨대 1필지의 부동산에 대하여 1/2씩의 2인 공동등기명의자로서 10년간 계속되고 위 등기함과 동시에 양인이 이를 인도받아 점유를 시작하여 10년간 계속되고 그 점유가 소유의 의사로 평온, 공연, 선의이며 과실 없을 때에는 각 1/2씩의 지분권을 시효취득하게 되는 것이다(대법원 1976. 5. 25. 선고 75다1105 판결).

④ 공유 등기 및 특정부분의 점유

ⅰ) 특정부분의 등기부취득시효

부동산의 특정부분만을 점유해온 자가 그 점유부분의 전체면적에 상응한 공유지분권자로 등기되어 있는 경우, 점유하는 그 특정부분에 대하여는 동인 앞으로 공유지분이전등기만 경료되어 있어 「부동산의 소유자로 등기한 자」라는 요건을 충족하지 못하여 역시 등기부시효취득하였다고 볼 수 없다(대법원 1986. 5. 27. 선고 86다카280 판결).

ⅱ) 나머지 부분의 점유ㆍ등기부취득시효

부동산의 특정부분만을 점유해온 자가 그 점유부분의 전체면적에 상응한 공유지분권자로 등기되어 있는 경우, 그 특정부분에 대한 공유지분의 범위내에서는 민법 제245조 제2항에서 말하는 「부동산의 소유자로 등기한 자」와 「부동산을 점유한 때」라는 등기부 취득시효의 요건을 충족하였으나 그 나머지 부분에 대하여는 부동산의 점유라는 요건이 흠결된 것이므로 취득시효가 인정되지 않는다(대법원 1986. 5. 27. 선고 86다카280 판결).

ⅲ) 특정부분에 대한 공유지분의 등기부취득시효

공유자의 1인(지분이 1/3)이 공유부동산(A+B) 중 특정부분(A)만을 점유하여 왔다면 그 특정부분에 대한 공유지분의 범위 내에서만 민법 제245조 제2항에서 말하는 "부동산의 소유자로 등기한 자"와 "부동산을 점유한 때"라는 등기부취득시효의 요건을 구비한 경우에 해당될 뿐이고 그 나머지 부분은 이에 해당하지 않는다(대법원 1993. 8. 27. 선고 93다4250 판결). 따라서 그 특정부분에 대한 공유지분의 범위(A 토지의 1/3 지분권) 내에서만 등기부취득시효가 인정된다.

ⅳ) 부동산 전체에 대한 공유지분의 등기부취득시효

부동산의 특정부분만을 점유해온 자가 그 점유부분의 전체면적에 상응한 공유지분권자로 등기되어 있는 경우, 그 특정부분에 대한 공유지분의 범위 내에서는 민법 제245조 제2항에서 말하는 「부동산의 소유자로 등기한 자」와 「부동산을 점유한 때」라는 등기부 취득시효의 요건을 충족하였으나 그 나머지 부분에 대하여는 부동산의 점유라는 요건이 흠결된 것이므로 동인은 위 부동산전체에 대한 공유지분을 등기부시효취득하였다고 볼 수 없다(대법원 1986. 5. 27. 선고 86다카280 판결). 따라서 부동산전체에 대한 공유지분의 등기부시효취득은 인정되지 않는다.