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법정지상권을 취득하는 자와 법정지상권의 범위, 내용

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1. 성립시기

법정지상권은 법률의 규정에 의한 물권변동이므로 등기가 불필요하다. 다만 등기를 하지 아니하면 이를 처분하지 못한다(제187조). 토지소유자가 법정지상권 등기신청에 협력하지 않으면 법정지상권자는 소를 제기할 수밖에 없다. 성립시기는 건물과 토지 소유자가 달라지는 때 즉 낙찰인이 경매절차에서 매각대금을 완납한 때이다. 법정지상권에 기한 대지점유는 정당한 것이므로 불법점유를 전제로 한 손해배상청구는 성립할 여지가 없다(1971.9.28. 71다1631).

2. 법정지상권자

법정지상권을 취득하는 자는 건물의 법률상 소유자이다. 미등기건물의 경우 법률상 소유자가 문제되는데, 예컨대 동일인의 소유에 속하던 토지와 지상건물 중 건물을 양수한 자가 미등기건물인 관계로 소유권이전등기를 경료하지 못하였다면 그 소유권은 여전히 양도인에게 남아있다고 할 것이고 그러는 사이에 토지 위에 설정된 저당권이 실행된 결과 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우에는 양도인이 건물의 소유를 위한 법정지상권을 취득하게 된다(1991.5.28. 91다6658). 따라서 건물소유자가 건물의 소유를 위한 법정지상권을 취득하기에 앞서 건물을 양도한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 건물과 함께 장차 취득하게 될 법정지상권도 함께 양도하기로 하였다고 보지 못할 바 아니므로 양수인은 채권자대위의 법리에 따라 양도인 및 그로부터 토지를 매수한 대지소유자에 대하여 차례로 지상권설정등기 및 그 이전등기절차의 이행을 구할 수 있다(1991.5.28. 91다6658).

3. 존속기간

법정지상권의 존속기간은 기간의 정함이 없는 지상권으로 보아 지상목적물의 종류에 따라 규정하고 있는 제280조 제1항 소정의 각 기간(최단존속기간)으로 봄이 상당하고 분묘기지권과 같이 그 지상에 건립된 건물이 존속하는 한 법정지상권도 존속하는 것이라고는 할 수 없다(1992.6.9. 92다4857).

4. 지료

가. 지료 결정의 방법

지료를 협의에 의하여 결정하되, 협의가 되지 않을 때는 법원이 이를 결정한다(제366조 단서). 법정지상권에 관한 지료가 결정된 바 없다면 법정지상권자가 지료를 지급하지 아니하였다고 하더라도 지료지급을 지체한 것으로는 볼 수 없으므로 법정지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 아니하였음을 이유로 하는 토지소유자의 지상권소멸청구는 그 이유가 없다(1994.12.2. 93다52297).

나. 지료결정의 소

지료결정의 소는 형식적 형성의 소로서, 법원에 의한 지료의 결정은 당사자의 지료결정청구에 의하여 형식적 형성소송인 지료결정판결로 이루어져야 제3자에게도 그 효력이 미친다(2001.3.13. 99다17142). 반면 지료결정의 소를 거치지 않고 지료지급청구의 소(이행의 소)를 바로 제기할 수 있는바(2003.12.26. 2002다61934), 이 경우 이행의 소의 선결문제로서 지료를 결정한 경우에는 판결이 확정되더라도 대세효가 없기 때문에 여기서 결정된 지료는 제3자에게 효력이 미치지 않지만 당사자 사이에는 이유 중 판단이라도 구속력이 있다고 보는 것이 판례의 태도이다(2003.12.26. 2002다61394).

다. 지료결정의 기준

타인 소유의 토지 위에 소재하는 건물의 소유자가 법률상 원인 없이 토지를 점유함으로 인하여 토지의 소유자에게 반환하여야 할 토지의 차임에 상당하는 부당이득 금액을 산정하는 경우에, 특별한 사정이 없는 한 토지 위에 건물이 소재함으로써 토지의 사용권이 제한을 받는 사정은 참작할 필요가 없으므로 법정지상권자가 지급할 지료를 정함에 있어서 법정지상권 설정 당시의 제반 사정을 참작하여야 하나, 법정지상권이 설정된 건물이 건립되어 있음으로 인하여 토지의 소유권이 제한을 받는 사정은 참작ㆍ평가하여서는 안 된다(1995.9.15. 94다61144).

라. 지료의 등기

지료액 또는 그 지급시기 등 지료에 관한 약정은 이를 등기하여야만 제3자에게 대항할 수 있는 것이고, 지료에 관하여 등기되지 않은 경우에는 무상의 지상권으로서 지료증액청구권도 발생할 수 없으며(1999.9.3. 99다24874), 토지소유자는 구 지상권자의 지료연체 사실을 들어 지상권을 이전받은 자에게 대항하지 못한다(1996.4.26. 95다52864).

5. 법정지상권의 범위

법정지상권의 범위는 건물의 부지에 국한되는 것이 아니라 그 건물의 이용에 일반적으로 필요한 범위에까지 미친다(1991.4.26. 90다19985). 법정지상권에 기한 대지점유는 정당한 것이므로 불법점유를 전제로 한 손해배상청구는 성립할 여지가 없다(1971.9.28. 71다1631).

6. 건물이 증축, 개축, 재축, 신축된 경우 법정지상권의 범위

대법원은 "민법 제366조 소정의 법정지상권이 성립하려면 저당권의 설정 당시 저당권의 목적이 되는 토지 위에 건물이 존재하여야 하고, 저당권 설정 당시 건물이 존재한 이상 그 이후 건물을 개축, 증축하는 경우는 물론이고 건물이 멸실되거나 철거된 후 재축, 신축하는 경우에도 법정지상권이 성립하며, 이 경우의 법정지상권의 내용인 존속기간, 범위 등은 구 건물을 기준으로 하여 그 이용에 일반적으로 필요한 범위 내로 제한된다(1991.4.26. 90다19985)."고 판시하여 구건물기준설의 입장이다.

생각건대, 신건물을 기준으로 할 경우 저당물의 가치가 현저하게 감소하는 경우가 있어 그로 말미암아 저당권자는 아무런 귀책사유가 없음에도 불구하고 저당권자가 당초 파악하였던 담보가치가 손상되는 경우를 피할 수 없게 되는 점이 발생할 수 있고 이는 부당하므로 구건물을 기준으로 하는 통설ㆍ판례가 타당하다.