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명의신탁이 무효인 경우

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1. 명의신탁의 의의

명의신탁이란 당사자 사이에서는 신탁자에 소유권을 유보하여 신탁자가 관리ㆍ수익하면서 공부상의 소유 명의만을 수탁자로 하여 두는 것을 말한다. 명의신탁은 소유권이 대내ㆍ대외적으로 완전히 수탁자에게 이전하는 신탁법상의 신탁과 구별된다.

2. 부동산실명법의 적용범위

가. 적용되는 경우

소유권의 명의신탁에 한하지 않고, 용익물권ㆍ담보물권ㆍ담보가등기의 명의신탁도 부동산실명법에 의하여 금지된다. 그러나 등기ㆍ등록에 의하여 공시되는 자동차, 항공기, 선박 등은 이 법의 적용을 받지 않는다.

나. 적용되지 않는 경우

양도담보ㆍ가등기담보(가등기담보법이 규율), 상호명의신탁(구분소유적 공유), 신탁법에 의한 신탁은 부동산실명법이 적용되지 않는다. 

한편 판례는 채권자가 아닌 제3자 명의로 설정된 저당권 또는 담보가등기는 채권자 아닌 제3자의 명의로 저당권등기를 하는 데 대하여 채권자와 채무자 및 제3자 사이에 합의가 있었고, 나아가 제3자에게 그 채권이 실질적으로 귀속되었다고 볼 수 있는 특별한 사정이 있거나, 거래경위에 비추어 제3자의 저당권등기가 한낱 명목에 그치는 것이 아니라 그 제3자도 채무자로부터 유효하게 채권을 변제받을 수 있고 채무자도 채권자나 저당권 명의자인 제3자 중 누구에게든 채무를 유효하게 변제할 수 있는 관계 즉 묵시적으로 채권자와 제3자가 불가분적 채권자의 관계에 있다고 볼 수 있는 경우에는, 제3자 명의의 저당권 등기도 유효하다 할 것이고 더불어 부동산실명법이 금지하고 있는 실권리자 아닌 자 명의의 등기라고 할 수 없다(2000.12.12. 2000다49879)고 판시하였다. 

그리고 조세포탈, 강제집행의 면탈 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 아니하는 한 종중 보유 재산과 배우자 상호간에는 명의신탁약정을 무효로 보지 않는다(제8조 제1호, 제2호).

3. 명의신탁이 무효인 경우

가. 부동산실명법 시행 이전의 명의신탁약정에 의한 등기

부동산실명법 시행(1995년 7월 1일) 이전에 명의신탁약정에 의하여 부동산에 관한 물권을 명의수탁자의 명의로 등기하도록 한 명의신탁자는 같은 법 제11조에서 정한 유예기간(부동산실명법 시행일부터 1년 등) 이내에 실명등기 등을 하여야 하고, 유예기간 사이에 실명등기를 하지 않는 경우 제4조가 적용되므로, 유예기간이 경과한 날 이후부터 명의신탁약정과 그에 따라 행하여진 등기에 의한 부동산에 관한 물권변동이 무효가 되므로 명의신탁자는 더 이상 명의신탁해지를 원인으로 하는 소유권이전등기를 청구할 수 없다(1999.1.26. 98다1027, 유예기간 방식에 의한 소급효 적용).

나. 부동산실명법 시행 이후의 명의신탁약정에 의한 등기

95년부터 시행된 부동산실명법은 명의신탁으로 발생하는 폐해를 막고자 명의신탁약정을 원칙적으로 무효로 보면서 조세포탈 등을 목적으로 하지 않는 종중재산의 명의신탁, 부부간의 명의신탁, 종교단체의 명의신탁은 예외적으로 허용하고 있다.