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구분소유적 공유란?

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1. 구분소유적 공유의 의미

1필지의 토지 중 일부인 특정부분이 거래의 목적물이 된 경우 편의상(법의 무지, 분필절차의 번거로움 회피 등) 분필하지 않은 채 전체 토지 중 면적비율에 따른 공유지분등기를 마치는 일이 빈번하다. 

그 결과 등기상으로는 1필지 전체에 관한 공유지분등기로 되어 있지만, 내부적으로는 각 공유자들이 그 토지의 위치와 면적을 특정 부분으로 구분하여 배타적으로 사용ㆍ수익하게 되는데, 이러한 법률관계를 구분소유적 공유관계라고 한다.^[1]

2. 구분소유적 공유의 법적 성질

구분소유적 공유관계에 대하여 외부관계에서는 물론이고 그 내부관계에 있어서도 완전한 공유로서 취급하되 전공유자들의 약정에 의하여 각자 특정 부분을 소유자와 완전히 동일한 방식으로 사용ㆍ수익하고, 장래의 분할시 각기 그 특정 부분을 나누기로 하였다고 법률구성하는 견해(공유설)도 있지만, 판례는 일관되게 각 공유자는 내부관계에서는 각 특정 부분에 관한 소유권을 취득하였지만 등기는 토지 전체에 대한 공유지분등기를 하였으므로 각 공유자와 다른 공유자는 상호 명의신탁관계에 있는 것으로 보고 있다(상호명의신탁설).

구분소유적 공유관계에서의 문제점은 공유지분의 매수인이 다른 공유자들과의 관계에서 공유지분 매도인과 같이 특정부분의 소유권자로 볼 수 있는가이다. 이 점에 대하여 판례는 명의신탁약정의 승계로 해결하고 있는 반면, 공유설은 공유물의 관한 약정의 승계로 해결하고 있다. 하지만 공유설은 공유자 1인이 공유물에 관해 다른 공유자들에 대하여 가지는 채권의 특정승계를 인정하지 않는 우리민법의 태도에 반한다는 문제점이 있으므로 확립된 판례이론인 상호명의신탁설이 타당하다.

3. 구분소유적 공유의 성립

가. 구분소유의 약정

구분소유적 공유관계는 어떤 토지에 관하여 그 위치와 면적을 특정하여 여러 사람이 구분소유하기로 하는 약정이 있어야만 적법하게 성립할 수 있고, 이러한 약정은 묵시적인 방법으로도 가능하므로 공유자들 사이에 그 공유물을 분할하기로 약정하고 그 때부터 각자의 소유로 분할된 부분을 특정하여 각자 점유ㆍ사용하여 온 경우에도 구분소유적 공유관계가 성립할 수 있지만, 공유자들 사이에서 특정 부분을 각각의 공유자들에게 배타적으로 귀속시키려는 의사의 합치가 이루어지지 아니한 경우에는 이러한 관계가 성립할 여지가 없다(2005.4.29. 2004다71409).

나. 공유지분의 등기

구분소유의 표상으로서 공유지분등기가 마쳐져야 한다. 

이러한 형태의 명의신탁 등기가 무효인지 문제되는바, 부동산실명법은 명시적으로 금지하는 명의신탁의 형태가 아니라고 밝히고 있다(제2조 제1호 나목). 

지분비율은 각 공유자의 면적 비율에 따르는데 이 경우 등기된 어느 일방의 공유지분이 그 특정 부분을 분자로 하고 토지 전체 면적을 분모로 한 비율보다 적게 되어 있다고 하더라도 그 특정 부분 전부에 대한 다른 등기명의자들의 공유지분등기는 마찬가지로 상호명의신탁에 의한 수탁자의 등기로서 유효하고(1995.10.12. 95다26131), 반대로 초과되어 있다고 하더라도 역시 상호명의신탁에 의한 수탁자의 등기로서 유효하다. 

이러한 등기는 실체관계에 부합하지 않는 원인무효의 등기로서 무효라고 볼 소지도 있지만(공유설의 입장임), 그러나 상호명의신탁설에 따르는 판례는 이러한 등기도 유효의 등기로 보고 있다.