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부동산 등기의 종류 _ 기능에 의한 분류

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1.부동산 표시에 관한 등기(표제부의 등기, 사실의 등기)

①부동산의 표시인 소재․지번․지목(건물의 경우에는 구조, 종류)․면적 등을 표시해서 그 등기기록이 어느 부동산에 관한 것인지를 밝혀주는 등기이다. 등기기록 중 표제부에 기록하므로 표제부의 등기라고도 한다.

②우리나라는 부동산의 표시도 등기대상으로 하여 부동산표시의 등기를 권리의 등기와 독립적인 등기로 인정하고 있다(법 제3조 등).

③ 표제부에는 ① 접수번호 ② 가등기 ③ 부기등기 ④ 추정력 ⑤ 무효등기 유용을 하지 못한다.

2.권리에 관한 등기(갑구․을구의 등기)

부동산의 권리관계를 기록하는 등기이다. 소유권에 관한 사항은 등기기록 중 갑구에 기록하고, 소유권 이외의 권리(지상권, 전세권, 저당권 등)는 을구에 기록한다. 권리에 관한 등기는 대체적으로 다음과 같이 구분된다.

(1) 보존등기

보존이라 함은 미등기부동산에 대하여 이미 취득한 소유권의 존재를 확인하고 이를 공시하기 위해 등기기록을 개설하여 등기기록에 부동산의 표시와 소유권에 관한 사항을 최초로 하는 등기를 말한다. 보존등기를 할 수 있는 권리는 소유권뿐이다(소유권보존등기).

(2) 설정등기

설정이라 함은 보존등기 후 등기기록이 개설된 후 새로이 소유권 이외의 권리(제한물권, 부동산채권인 임차권, 환매권)를 처음으로 기록하는 등기를 말한다(지상권설정등기, 전세권설정등기 등). 다만, 소유권은 설정에 의하여 창설되는 권리가 아니므로 소유권설정등기는 허용되지 아니한다.

(3) 이전등기

어떤 자에게 속하고 있던 권리가 다른 자에게 옮겨가는 것(권리주체의 변경)을 말한다. 소유권이나 소유권 이외의 권리가 모두 대상이 된다(소유권이전등기, 전세권이전등기 등).

(4) 변경등기

기존의 등기된 내용의 일부가 실체관계와 일치하지 아니하여 이를 실체관계와 일치하게 하기 위한 등기를 말한다. 변경등기를 할 수 있는 권리로는 소유권뿐만 아니라, 소유권 이외의 권리도 포함된다(소유 형태가 달라지는 소유권변경등기, 전세금의 증액이나 감액 또는 존속기간의 연장이나 단축을 내용으로 하는 전세권변경등기 등).

(5) 처분제한 등기

소유권 기타의 권리자가 가지는 처분권한을 제한하는 것을 말한다(가압류등기, 가처분등기, 경매등기 등). 처분제한의 등기는 반드시 법률에 근거하거나 규정되어 있는 경우에만 할 수 있고, 당사자 간의 계약에 의한 처분제한의 등기는 인정되지 아니한다.

(6) 소 멸

계약의 무효, 취소 또는 해제 등으로 권리가 소멸되는 경우에 하는 등기이다.