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등기절차의 개시(신청에 의한 등기, 촉탁에 의한 등기, 등기관 직권에 의한 등기, 법원명령에 의한 등기)

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등기는 당사자의 신청 또는 관공서의 촉탁에 의하여 개시되는 것을 원칙으로 하고, 이러한 신청 또는 촉탁에 의하지 않는 등기는 예외적으로 법률에 특별규정이 있는 경우에 한하여 할 수 있다. 예컨대 등기절차는 법률에 다른 규정이 있는 경우에는 등기관의 직권 또는 법원의 명령에 의하여도 개시된다.

1. 당사자의 신청

(1) 등기신청의 자유(원칙)

등기신청은 사적 자치의 원칙상 그 신청이 강제되지 않는 것이 원칙이다.

(2) 등기신청 의무(예외)

등기신청은 원칙적으로 당사자의 자유이나 등기부와 대장의 부동산의 표시를 일치시키기 위한 경우 또는 부동산 등기를 악용한 투기, 탈세 등의 반사회적 행위를 방지하기 위하여 일정한 경우에는 등기신청의무를 부과하고 있다.

①｢부동산등기법｣상 신청의무(대장과 등기부의 부동산 표시를 일치시키기 위한 경우)

㉠토지의 분할, 합병, 멸실, 토지 표시에 관한 등기사항(지목, 면적 등)의 변경이 있을 때에는 그 토지 소유권의 등기명의인은 1개월 이내에 그 등기를 신청하여야 한다(법 제35조, 제39조).

㉡건물의 분할, 구분, 합병, 건물의 번호․종류․구조의 변경, 그 멸실, 그 면적의 증감 또는 부속건물의 신축, 건물대지의 지번변경이 있을 때에는 그 건물 소유권의 등기명의인은 1개월 이내에 등기를 신청하여야 한다(법 제41조 제1항, 제43조 제1항).

㉢대지권의 변경 또는 소멸이 있는 때에는 그 건물의 소유권의 등기명의인은 1개월 이내에 등기를 신청하여야 한다.

②｢부동산등기특별조치법｣상 신청의무(위반시 과태료)

㉠부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 계약의 당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 완료된 날 또는 계약 당사자의 일방만이 채무를 부담하는 경우에는 그 계약의 효력이 발생한 날로부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청하여야 한다.

㉡미등기부동산에 대하여 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 계약체결 전에 보존등기를 신청할 수 있는 경우에는 그 계약체결일로부터, 계약체결 후에 보존등기를 신청할 수 있게 된 경우에는 보존등기를 신청할 수 있게 된 날로부터 60일 이내에 보존등기를 신청하여야 한다.

2. 관공서의 촉탁

(1) 의 의

등기절차는 관공서의 촉탁에 의하여서도 개시된다. 촉탁에 의한 등기절차는 신청에 갈음하여 촉탁에 의한다는 특색이 있을 뿐 그 실질은 당사자의 신청에 의한 경우와 다름이 없다. 따라서 촉탁에 의한 등기절차는 원칙적으로 신청에 의한 등기에 관한 규정을 준용하고 있다(법 제22조 제2항).

(2) 촉탁에 의한 등기의 유형

①체납처분으로 인한 압류등기 및 말소등기

②공매처분으로 인한 권리이전등기 및 말소등기

③경매개시신청등기 및 경락(매각)에 의한 소유권이전등기, 말소등기

④처분제한(가압류등기, 가처분등기 등)의 등기촉탁

⑤국․공유 부동산에 관한 권리의 등기

⑥ 주택․상가건물 임차권명령등기

⑦ 관공서가 사업시행자인 경우 토지수용으로 인한 소유권이전등기

(3) 관공서가 등기명의인 등을 갈음하여 촉탁할 수 있는 등기(법 제96조)

관공서가 체납처분(滯納處分)으로 인한 압류등기(押留登記)를 촉탁하는 경우에는 등기명의인 또는 상속인, 그 밖의 포괄승계인을 갈음하여 부동산의 표시, 등기명의인의 표시의 변경, 경정 또는 상속, 그 밖의 포괄승계로 인한 권리이전(權利移轉)의 등기를 함께 촉탁할 수 있다.

(4) 관공서의 촉탁에 따른 등기(법 제98조)

①국가 또는 지방자치단체가 등기권리자인 경우에는 국가 또는 지방자치단체는 등기의무자의 승낙을 받아 해당 등기를 지체 없이 등기소에 촉탁하여야 한다.

②국가 또는 지방자치단체가 등기의무자인 경우에는 국가 또는 지방자치단체는 등기권리자의 청구에 따라 지체 없이 해당 등기를 등기소에 촉탁하여야 한다.

3. 등기관의 직권에 의한 등기

(1) 소유권보존등기

미등기부동산에 대한 법원의 처분제한(가압류, 가처분 경매 등)의 등기촉탁 또는 주택․상가건물에 대한 임차권 등기명령촉탁을 한 경우 등기관은 직권으로 소유권보존등기를 하고 위의 처분제한등기 및 주택․상가건물임차권등기를 하여야 한다.

(2) 변경등기

①소유권이전등기를 신청함에 있어 주소증명서면에 의하여 주소변경사실이 명백한 경우 주소변경등기(등기명의인의 표시변경등기)는 직권으로 한다.

②행정구역 또는 그 명칭이 변경된 경우에 등기관은 직권으로 부동산의 표시변경등기 또는 등기명의인의 주소변경등기를 할 수 있다.

(3) 경정등기

등기의 착오 또는 유루가 등기관의 과오로 인한 경우 등기관은 직권으로 이를 경정하여야 한다.

(4) 말소등기

①관할 위반의 등기와 사건이 등기할 것이 아닌 경우를 위반하여 등기한 경우 등기관은 일정한 절차를 거쳐 직권으로 말소한다.

②수용으로 인한 소유권이전등기시 소유권 또는 소유권 이외의 권리의 등기는 직권으로 말소한다(다만, 지역권등기와 토지수용위원회의 재결로 존속이 인정된 등기는 제외).

③환매권행사로 권리취득등기를 한 때에는 환매특약등기를 직권으로 말소한다.

④어느 등기의 말소등기를 하는 경우에는 그 말소할 권리를 목적으로 하는 제3자의 권리에 관한 등기도 직권으로 말소한다.

⑤가등기에 의한 본등기를 하는 경우 본등기와 양립할 수 없는 가등기 후에 경료된 제3자의 등기는 등기관이 직권으로 말소한다.

(5) 말소회복등기

등기가 부적법하게 말소된 경우에 그 말소의 사유가 등기관의 과오에 의한 경우에는 직권으로 말소회복등기를 한다.

(6) 지역권등기

승역지의 등기기록에 지역권등기를 함에 있어서는 동일 등기소 관할 내의 요역지의 지역권의 등기는 직권으로 하게 된다.

(7) 공동담보라는 뜻의 등기

추가 공동저당권등기 신청이 있는 경우 그 등기와 종전의 등기에 각 부동산에 관한 권리가 함께 담보의 목적이라는 뜻을 직권으로 적어야 한다.

(8) 대지권이 있다는 뜻의 등기

건물의 등기기록에 대지권의 등기를 한 때에는 그 권리의 목적인 토지의 등기기록 중 해당구 사항란에 대지권이 있다는 뜻의 등기를 직권으로 하여야 한다. 단, 대지권은 구분건물과 분리해서 처분하지 못한다.

4. 법원의 명령에 의한 등기

①등기관의 결정 또는 처분이 부당하다고 하는 자는 관할 지방법원에 이의신청을 할 수 있고, 법원은 재판 전에 가등기 또는 이의가 있다는 뜻의 부기등기를 명할 수 있다.

②이와 같이 등기관의 처분에 대한 이의신청이 있는 경우에 법원의 명령에 의하여 등기가 이루어지는 것을 법원의 명령에 의한 등기라고 한다.