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등기의 유효 요건

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1. 서설

등기가 유효하기 위한 요건으로는 우선, ｢부동산등기법｣이 정하는 절차에 따라 적법하게 행해져야 하는데 이를 절차적(형식적) 유효요건이라 한다. 또한, 등기는 물권행위(실체관계)와 부합해야 유효한데 이를 실체적(실질적) 유효요건이라 한다.

2. 절차적 유효요건(형식적 유효요건)

1)등기가 존재할 것

①등기가 유효하기 위해서는 우선 등기가 있어야 한다. 따라서 등기관이 등기신청을 수리하고 나아가 등기필정보를 작성․통지한 경우에도 등기관의 과실 등으로 인하여 등기기록에 기록되어 있지 않은 경우에는 등기가 있다고 할 수 없으므로 등기의 효력이 발생할 여지가 없다.

②또한 판례는 “등기는 물권의 효력발생요건이지 효력존속요건이 아니므로 일단 유효하게 존재하였던 등기가 불법으로 말소되거나 등기부가 멸실되었다 하더라도 그 등기가 표상하던 물권은 소멸하지 않는다.”고 한다.

2)적법한 절차에 따른 등기일 것

(1) 적법절차

적법절차에 따른 등기라 함은 ｢부동산등기법｣이 정한 절차에 따라 적법하게 이루어진 등기를 의미한다. 즉, 이는 현행 ｢부동산등기법｣에서 11개의 각하사유를 규정하고 있는바(법 제29조 제1호 내지 제11호), 등기가 유효하기 위해서는 이러한 각하사유에 해당하지 않는 등기임을 요한다. 따라서 ｢부동산등기법｣이 정한 각하사유에 해당하는 등기신청은 각하하여야 한다.

(2) 적법절차를 위반한 등기의 효력

①적법절차를 위반한 등기라는 것은 결국 ｢부동산등기법｣에서 정한 각하사유에 해당함에도 불구하고 이를 각하하지 아니하고 실행한 등기를 말한다. 판례는 이러한 절차적 하자가 있는 등기라 하더라도 당사자에게 등기신청의사가 있고 또한 실체적 유효요건을 갖추고 있는 한 대부분 유효하다는 입장이다(법 제29조 제3호 이하 각하사유).

②따라서 위조문서에 의한 등기이더라도, 그것이 실체관계에 부합하거나 추인이 있는 경우에는 그러한 등기도 유효하고, 등기신청의 대리권이 없는 자가 등기신청을 할 경우에는 등기관이 각하하여야 하지만 간과되어 등기가 이루어진 경우에는 실체관계와 부합되는 한 그 등기도 유효하다. 또한 사망자를 등기의무자로 하여 경료된 등기라도 그의 상속인들의 의사에 따라 이루어진 것이라면 실체상 권리관계에 합치되는 유효한 등기라는 것이 판례이다.

③다만, 관할 위반(법 제29조 제1호)이나 사건이 등기할 것이 아닌 사항(법 제29조 제2호)에 대한 등기신청은 각하하여야 하나 이를 간과하고 실행된 등기는 당연무효(절대무효)이며, 등기관은 일정한 통지절차를 거쳐 직권말소하여야 한다.

3. 실체적 유효요건

1) 등기와 실체관계가 부합할 것

등기가 유효하기 위해서는 그에 부합하는 실체적인 권리관계(물권행위)가 유효하게 존재하여야 하고 등기와 물권행위가 일치하여야 한다.

2) 등기에 부합하는 물권행위가 존재해야 할 것

법률행위로 인한 물권변동에 있어서 등기가 유효하기 위해서는 이에 대응하는 유효한 물권행위가 존재하여야 한다. 그러나 반드시 물권행위가 선행하거나 시간적으로 일치하여야 하는 것은 아니다.

①등기가 먼저 행하여진 경우 그에 부합하는 물권행위가 존재하지 아니하므로 일단은 효력이 없으나, 후에 그에 대응하는 물권행위가 있게 되면 유효한 등기로서 물권변동을 가져온다.

②물권행위 후 당사자의 사망 또는 행위능력을 상실한 다음에 한 등기도 유효하다.

3) 물권행위와 등기가 불일치하는 경우

(1) 질적 불일치

권리의 주체(권리자인 甲을 乙로 등기한 경우), 객체(甲지에 하여야 할 등기를 乙지에 등기한 경우), 종류(전세권을 임차권으로 한 등기) 등이 잘못된 경우에는 그 등기는 무효이다.

(2) 물권행위와 등기와의 양적 불일치

①등기된 권리내용의 양이 물권행위상의 내용보다 큰 경우에는 물권행위의 한도 내에서 유효하다. 예컨대 등기부에 등기된 저당권의 피담보채권액이 당사자 간의 합의된 금액보다 많게 등기된 경우에는 실제 합의된 금액의 한도 내에서만 등기의 효력을 인정한다.

②등기된 권리내용의 양이 물권행위상의 양보다 적을 때에는 원칙적으로 그 전부를 무효로 한다. 단, ｢민법｣의 일부무효의 법리에 따라 당사자가 원하였을 경우에는 등기의 기록 한도 내에서 그 효력이 있다.