11.

등기사항 _ 물건

• 새 탭 열기
• 작성 이력 보기

｢부동산등기법｣상 등기할 수 있는 물건은 부동산 중에서도 토지와 건물뿐이다. 건물 이외의 토지의 정착물은 특별법상의 예외(｢입목에 관한 법률｣상의 입목 등)를 제외하고는 독립하여 등기할 수 없다.

또한 토지와 건물 중에서도 ｢부동산등기법｣상 등기대상은 사권의 목적이 되는 것에 한한다.

1.토 지

①｢공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률｣ 규정에 의한 1필지가 하나의 토지이며, 각 필지는 독립성이 인정되어 1필지 단위로 등기의 대상이 되는 것이 원칙이다. 따라서 1필지 일부에 대하여 소유권이전이나 저당권설정의 등기는 할 수 없다. 다만, 1필지 일부에 대한 지상권, 지역권, 전세권, 임차권설정의 등기는 가능하다.

②대한민국 영토 내에 있는 토지 중 사권의 객체가 되지 않는 공유수면하의 토지는 등기능력이 인정되지 않는다. 그렇지만 사권의 목적이 되는 토지는 공용의 제한을 받고 있다 하더라도 등기의 대상이 되는데, 도로의 부지나 ｢하천법｣상의 하천(국가하천 및 지방 1급 하천) 등은 등기할 수 있다.

2.건 물

①건물이란 토지에 정착하여 지붕과 벽을 갖춘 토지의 정착물로서 일정한 용도에 사용되고 쉽게 해체․이동할 수 없는 것을 말한다.

②건물도 1개 건물(1동 건물)단위로 등기대상이 된다. 따라서 1동의 건물을 구분 또는 분할의 절차를 밟기 전에는 건물의 일부를 양도하거나 저당권을 설정하지 못한다. 다만, 1동의 건물 일부에 대하여 전세권을 설정할 수 있는 예외가 인정된다.

③또한 1동의 건물을 수개로 구분한 부분의 건물이 구조상․이용상 독립성의 요건을 구비하고 있으면 소유자의 의사에 따라 그 부분을 독립한 1개의 건물로 취급할 수 있는데(예: 아파트, 연립주택 등) 이러한 건물을 구분건물이라 한다. 구분건물의 전유부분과 규약상 공용부분(예: 관리사무소, 노인정 등)은 등기의 대상이나 구분건물의 구조상 공용부분(예: 계단, 복도 등)은 등기대상이 아니다.

④ 예외적으로 ‘벽’이 없어도 등기를 허용한 예：　개방형 축사 : 토지에 견고하게 정착되어 소(牛)를 사육할 용도로 계속 사용할 수 있는 건축물 중 둘레에 벽을 갖추지 않아 소유권보존등기가 되지 않던 ‘개방형 축사’ 중에서 지붕 및 견고한 구조를 갖추고 건축물대장에 등록된 연면적 200제곱미터를 초과하는 건축물을 부동산등기법상 ‘건물’로 간주하여 건물등기부에 등기할 수 있도록 하는 제도를 도입(축사의 부동산등기에 관한 특례법)

표 : 등기할 사항인 물건과 등기할 사항이 아닌 물건