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대리인에 의한 등기 신청

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(1) 서 설

①등기신청은 반드시 본인이 하여야 하는 것은 아니며 그 대리인에 의해서도 가능하다.

②대리는 공동신청의 경우에만 대리할 수 있는 것은 아니고 단독신청, 대위신청, 촉탁의 경우에도 대리인에 의한 등기신청이 허용된다.

③등기신청의 대리인은 임의대리인이나 법정대리인 모두 포함한다. 방문신청의 경우 임의대리인의 자격에 관하여는 특별한 제한이 없으므로 누구나 등기신청의 대리인이 될 수 있다. 따라서 대리인은 변호사 또는 법무사가 아니라도 무방하나, 변호사 또는 법무사가 아닌 자는 등기신청의 대리행위를 업으로 하지 못한다. 다만, 전산정보처리조직에 의한 부동산등기를 신청(전자신청)할 수 있는 대리인은 변호사나 법무사에 한한다.

(2) 자기계약 및 쌍방대리 허용

｢민법｣ 제124조에서는 본인의 승낙이 없는 경우 또는 채무의 이행이 아닌 경우에는 법률행위에 관하여 자기계약(상대방대리)․쌍방대리를 금지하고 있으나, 등기신청행위의 대리는 법률행위의 대리가 아니고 채무의 이행에 준하는 것으로 볼 수 있으므로, 등기신청에 있어서는 자기계약 및 쌍방대리가 가능하다.

(3) 대리권의 존속시기와 대리권 흠결의 효과

①등기신청의 대리권은 그 신청행위의 종료시까지(등기관이 신청정보를 접수할 때까지) 있으면 족하고, 등기를 마칠 때까지(등기부에 등기사항이 기록되고 식별부호 기록이 있을 때) 있을 필요는 없다. 따라서 등기신청 후 등기를 마치기 전에 본인이나 대리인이 사망하더라도 그 등기는 유효하다. 판례는 더 나아가 등기신청의 대리권을 수여받은 자가 본인의 사망 후에 등기를 신청하여 경료된 등기라도 사망 전에 적법하게 수여된 대리권에 기한 등기라면 무효는 아니라고 한다(대판 1989.10.27. 88다카29986).

②대리권 없는 자의 등기신청은 이를 각하하여야 하나, 이를 간과하고 등기가 실행된 경우라 하더라도 본인의 추인이 있거나 그 등기가 실체관계와 부합하면 그 등기는 유효하다(대판 1971.8.31. 71다1163).