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임차권 대항력의 취득시기

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1. 대항력을 취득하는 시기

주택임대차의 경우 주택인도와 주민등록(전입신고)을 마친 익일에 대항력을 취득한다(제3조 제1항). 이는 임차권 유무를 확인하고 등기를 마치는 권리자를 주택임차인보다 우선 보호하기 위함이다. 상가임대차의 경우는 상가건물의 인도와 사업자등록 신청일 익일에 대항력을 취득한다(제3조 제1항). 익일이란 오전 영시를 가리킨다(1999.5.25. 99다9981). 따라서 익일 낮에 저당권 등기를 경료한 권리자에게 대항할 수 있다(한편 민법상 부동산임차권을 등기한 때에는 등기일로부터 대항력을 취득한다(민법 제621조 제2항)).

2. 대항력 취득시기의 법률적 의미

대항력 취득시기는 저당권 또는 가압류ㆍ압류에 의한 경매절차로 임대차목적물의 소유자가 바뀌는 경우에 그 우열을 가리는 데 법률적 의미가 있다. 즉 대항력 취득시기가 선순위 저당권설정등기일, 가압류ㆍ압류 등기일보다 앞서면 임차인은 낙찰인에게 대항할 수 있고, 만일 앞서지 않는다면 임차인은 낙찰인에게 대항할 수 없다. 또한 가압류등기, 가처분등기가 있는 경우에는 본등기일자와 비교하여 우열을 정하는 것이 아니고 가압류등기일, 가처분등기일과 비교하여 그 우열을 가려야 한다.

3. 문제되는 경우

(1) 소유자가 임차인이 된 경우

갑이 주택에 관하여 소유권이전등기를 경료하고 주민등록 전입신고까지 마친 다음 처와 함께 거주하다가 을에게 매도함과 동시에 그로부터 이를 다시 임차하여 계속 거주하기로 약정하고 임차인을 갑의 처로 하는 임대차계약을 체결한 후에야 을 명의의 소유권이전등기가 경료된 경우, 제3자로서는 주택에 관하여 갑으로부터 을 앞으로 소유권이전등기가 경료되기 전에는 갑의 처의 주민등록이 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유라는 것을 인식하기 어려웠다 할 것이므로, 갑의 처의 주민등록은 주택에 관하여 을 명의의 소유권이전등기가 경료되기 전에는 주택임대차의 대항력 인정의 요건이 되는 적법한 공시방법으로서의 효력이 없고 을 명의의 소유권이전등기가 경료된 날에야 비로소 갑의 처와 을 사이의 임대차를 공시하는 유효한 공시방법이 된다고 할 것이며, 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의하여 유효한 공시방법을 갖춘 다음날인 을 명의의 소유권이전등기일 익일부터 임차인으로서 대항력을 갖는다(2000.2.11. 99다59306).

(2) 전대차의 임차인이 소유자가 된 경우

갑이 병 회사 소유 임대아파트의 임차인인 을로부터 아파트를 임차하여 전입신고를 마치고 거주하던 중, 을이 병 회사로부터 위 아파트를 분양받아 자기 명의로 소유권이전등기를 경료한 후 근저당권을 설정한 사안에서, 비록 임대인인 을이 갑과 위 임대차계약을 체결한 이후에, 그리고 갑이 위 전입신고를 한 이후에 위 아파트에 대한 소유권을 취득하였다고 하더라도, 주민등록상 전입신고를 한 날로부터 소유자 아닌 갑이 거주하는 것으로 나타나 있어서 제3자들이 보기에 갑의 주민등록이 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유라는 것을 인식할 수 있었으므로 위 주민등록은 갑이 전입신고를 마친 날로부터 임대차를 공시하는 기능을 수행하고 있었다고 할 것이고, 따라서 갑은 을 명의의 소유권이전등기가 경료되는 즉시 임차권의 대항력을 취득하였다(2001.1.30. 2000다58026).

(3) 낙찰인이 소유권을 취득하는 경우

경매절차에서 낙찰인이, 주민등록은 되어 있으나 대항력은 없는 종전 임차인과의 사이에 새로이 임대차계약을 체결하고 낙찰대금을 납부한 경우, 종전 임차인의 주민등록은 낙찰인의 소유권취득 이전부터 낙찰인과 종전 임차인 사이의 임대차관계를 공시하는 기능을 수행하고 있었으므로, 종전 임차인은 당해 부동산에 관하여 낙찰인이 낙찰대금을 납부하여 소유권을 취득하는 즉시 임차권의 대항력을 취득한다(2002.11.8. 2002다38361).

(4) 임차인이 주민등록을 잘못 한 경우

주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있는 공시방법으로 마련된 것이라고 볼 것이므로 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차 건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 인정될 것인바, 임차인이 착오로 임대차건물의 지번과 다른 지번에 주민등록(전입신고)을 하였다가 그 후 관계공무원이 직권정정을 하여 실제지번에 맞게 주민등록이 정리되었다면 위 임차인은 주민등록이 정리된 이후에 비로소 대항력을 취득하였다고 할 것이다(1987.11.10. 87다카1573).

(5) 공무원이 주민등록을 잘못 기재한 경우

임차인이 전입신고를 올바르게(즉 임차건물 소재지 지번으로) 하였다면 이로써 그 임대차의 대항력이 생기는 것이므로 설사 담당공무원의 착오로 주민등록표상에 신거주지 지번이 다소 틀리게 기재되었다 하여 그 대항력에 소장을 끼칠 수는 없다(1991.8.13. 91다18118).