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임대차 보증금

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I. 서설

1. 의의

부동산임대차 특히 건물임대차에 있어서 임차인의 채무를 확보하기 위하여 임차인 또는 제3자가 임대인에게 교부하는 금전 기타의 유가물을 말한다.

2. 기능

임차인이 차임을 연체하거나 임차물을 훼손하였을 경우 발생하는 임차인의 차임지급의무와 손해배상의무에 대한 담보가 주된 기능이나, 보증금의 이자를 통한 차임의 변칙적 지급수단으로서도 기능을 하고 있다.

II. 보증금계약

1. 종된 계약

보증금을 수수하기로 하는 보증금계약은 임대차에 부수하는 종된 계약이므로 임대차계약의 성립과 유효를 전제로 한다. 그러나 보증금계약이 반드시 임대차계약과 동시에 성립되어야 하는 것은 아니다. 이러한 임대차보증금의 수수관계의 법률적 성질에 관하여는 여러 가지 학설이 있으나 통설은 신탁적 소유권양도설의 입장이다.

2. 낙성계약

보증금은 금전 내지 유가물의 수수를 수반하는 요물계약으로 행하여지는 것이 보통이나, 보증금을 교부한다는 채권ㆍ채무를 발생케 하는 낙성계약도 유효하다. 따라서 보증금은 임대차계약의 성립요건은 아니다. 보증금 계약의 당사자는 임대인과 임차인이지만 임차인에 갈음하여 제3자가 당사자가 될 수 있으며, 보증금액의 제한은 없다.

III. 보증금의 효력

1. 담보적 효력

부동산 임대차에 있어서 수수된 보증금은 임료채무, 목적물의 멸실ㆍ훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차관계에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다(2005.9.28. 2005다8323, 우선변제적 효과). 그러므로 보증금이 수수된 임대차계약에서 차임채권이 양도되었다고 하더라도, 임차인은 임대차계약이 종료되어 목적물을 반환할 때까지 연체한 차임 상당액을 보증금에서 공제할 것을 주장할 수 있다(2015.3.26. 2013다77225).

만일 보증금이 채무액에 미달인 경우에는 법정충당의 규정에 따라 충당되며, 충당을 마친 나머지는 임차인의 채무로서 여전히 잔존한다.

<선택형> 보증금이 수수된 임대차계약에서 임대차가 종료되어 목적물을 반환할 때까지 연체한 차임액이 위 보증금에서 전액 공제된 경우, 임차인은 임대차 종료 전에 차임채권을 양수한 자의 양수금청구에 대해 연체된 차임액이 보증금에서 공제되었음을 주장하여 양수금지급을 거절할 수 없다. [17변시] ( X )

2. 임대차 존속 중의 보증금 충당

임대인은 임대차의 존속 중이라도 보증금을 연체 차임 등에 충당할 수 있다(전세금은 전세권 종료 후에만 충당 가능한 점과 비교). 그러나 당연히 충당되는 것은 아니고 충당 여부는 임대인의 자유이므로 임대인은 임대차보증금으로 연체 차임을 충당하는 대신 차임 연체를 이유로 계약을 해지할 수 있다. 한편 임차인은 보증금의 존재를 이유로 차임의 지급을 거절하거나 그 연체에 따른 채무불이행 책임을 면할 수는 없고(1994.9.9. 94다4417), 더 나아가 임대차보증금은 임대차계약이 종료된 후 임차인이 목적물을 명도할 때까지 발생하는 차임 및 기타 임차인의 채무를 담보하기 위하여 교부되는 것이므로 특별한 사정이 없는 한 임대차계약이 종료되었다 하더라도 목적물이 명도되지 않았다면 임차인은 보증금이 있음을 이유로 연체차임의 지급을 거절할 수 없다(1999.7.27. 99다24881).

<선택형> 특별한 사정이 없는 한 임대차가 종료되었더라도 목적물이 반환되지 않았다면 임차인은 임대차보증금이 있음을 이유로 임대인에 대하여 연체차임의 지급을 거절할 수 없다. [13변시] ( O )

3. 계약의 갱신과 보증금

① 합의에 의하여 임대차 계약이 갱신이 된 경우에는 임차인이 제공한 보증금이든 제3자가 제공한 보증금이든 상관없이 보증금으로서 효력을 유지하나, ② 묵시적 갱신의 경우에는 제639조 제2항에서 말하는 담보라 함은 질권, 저당권 그 밖의 보증 등을 가리키는 것으로 보아야 할 것이고 건물의 임차보증금채권이 양도되었을 경우까지도 포함되는 개념이라고 해석할 수 없으므로(1977.6.7. 76다951), 제3자가 제공한 담보는 소멸하나 제3자가 제공한 보증금은 효력을 그대로 유지하는 반면, 임차인이 제공한 것이라면 담보든 보증금이든 모두 그 효력을 유지한다.