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임대인ㆍ증여자ㆍ수급인의 담보책임

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I. 서설

우리 민법은 매도인의 담보책임와 증여자의 담보책임을 기본으로 규정하면서 유상계약에 대하여는 매도인의 담보책임을 준용하고(제567조), 무상예약에 대하여는 증여자의 담보책임을 준용하고 있다(예컨대 제612조). 다만 유상계약이라도 계약의 특수성에 비추어 수급인의 담보책임은 별도로 규정하고 있다. 이하 유상계약의 대표적인 형태인 임대차에서 매도인의 담보책임이 어떻게 준용되는지를 살펴보고, 매도인의 담보책임과 비교하여 증여자의 담보책임과 수급인의 담보책임을 살펴보기로 한다.

II. 임대인의 담보책임

1. 매도인의 담보책임의 준용

임대차는 유상계약이므로 매매의 담보책임 규정이 준용되어(제567조), 임대인은 임차인에 대하여 매도인과 같은 담보책임을 부담한다. 그러나 매매와 임대차는 양도계약과 사용수익계약이라는 점에서 계약의 구체적 내용이 상이하므로, 그 결과 담보책임의 내용이 달라질 수 있다. (매수인의 매매대금지급의무와 임차인의 차임지급의무가, 매도인의 매매목적물인도의무와 임대인의 임대차목적물을 사용수익하게 할 의무가 서로 대응됨)

2. 계약해제권

ⅰ) 권리의 하자로 인하여 임대인의 목적물을 인도하여 임차인이 사용수익하게 할 의무가 전부 이행불능이 된 경우, 임차인은 계약을 해제할 수 있다(제570조 준용). 특히 임차인은 전차인에 대하여 임대인의 동의를 얻을 의무를 부담한다고 할 것이므로, 그 동의를 얻지 못하면 담보책임을 질 수 있고(제570조 준용), 전차인은 이를 이유로 전대차를 해제, 해지할 수 있을 것이다. ⅱ) 물건의 하자로 인하여 임대인의 위 의무가 전부 이행불능이 된 경우, 임차인은 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 계약을 해제할 수 있다(제580조 준용). ⅲ) 일부의 이행불능이 있는 경우에 임차인이 나머지 부분만으로 임대차의 목적을 달성할 수 없는 때 또는 임대차 계약을 체결하지 아니하였을 때에는 역시 계약을 해제할 수 있다(제627조 제2항, 제572조 제2항 준용).

3. 하자보수청구권

물건의 하자로 인하여 임대차목적물을 사용수익을 할 수 없는 경우. 임차인은 하자보수청구권을 행사할 수 있다(제623조, 제580조).

4. 차임감액청구권

임차목적물에 권리 또는 물건의 하자가 있어 사용수익할 수 없는 경우에는 임차인은 사용수익이 불가능하게 된 만큼의 차임감액청구권을 행사할 수 있다(제627조 제1항, 제572조 제1항 준용).

5. 손해배상청구권

임대차목적물의 권리 또는 물건의 하자로 인하여 임차인에게 손해가 발생한 경우 임차인은 손해배상을 청구할 수 있다. 손해배상의 범위는 이행이익의 범위로 해석된다. 다만 불가항력에 의한 하자에 대하여는 임대인에게 손해배상청구를 할 수 없고, 이 경우 제627조가 적용될 뿐이다.

III. 증여자의 담보책임

1. 원칙

증여는 무상계약이므로, 증여자는 물건 또는 권리의 하자나 흠결에 대하여 담보책임을 지지 아니한다(제559조 제1항 본문). 그러나 증여의 목적물이 종류물인 경우에는 당사자 사이에 특약이 없는 한, 흠이 없는 물건을 급부할 의사가 있었던 것으로 보아, 증여자의 완전물급부의무를 인정하여 증여자는 담보책임을 진다고 해석하는 것이 다수설이다. 이에 대하여 다수설의 해석은 명문의 규정에 반한다고 비판하면서 선의의 증여자가 목적물을 제3자로부터 매수한 것일 때에는 수증자로 하여금 증여자가 매도인에 대하여 갖는 담보책임법상의 권리를 행사할 수 있다고 보는 견해(김주수, 이은영)가 있다. 생각건대 증여계약체결 당시에 목적물이 지정 또는 특정되어 있지 않은 경우에는 증여자는 하자 없는 물건을 구해서 수증자에게 급부할 의무를 부담하므로 수증자는 하자 없는 완전한 물건의 급부를 청구할 수 있다고 보아야 한다(김형배).

2. 예외

가. 악의의 증여자

증여자는 원칙적으로 담보책임을 부담하지 않음에도, 증여자가 이미 그 하자나 흠결을 알고 있음에도 이를 수증자에게 고지하지 아니한 때에는 예외적으로 담보책임을 부담한다(제559조 제1항 단서). 손해배상의 범위는 계약이 수증자가 하자나 흠결이 없이 완전한 계약이라고 믿었기 때문에 발생한 손해 즉 신뢰이익의 배상이며, 매매의 규정을 유추하여(제575조 제3항) 1년의 제척기간에 걸린다고 해석한다(통설). 한편 신의칙상 수증자가 이미 그 하자나 흠결을 알고 있었다면 악의의 증여자에게라도 담보책임을 물을 수 없다고 하여야 할 것이다.

나. 부담부증여

부담부증여는 통상의 증여와 달리 수증자가 일정한 의무를 부담하는 내용의 증여를 말한다. 부담부증여가 비록 유상ㆍ쌍무계약은 아니라도 부담의 범위 내에서는 유상ㆍ쌍무계약이 준용되므로(제561조), 부담부 증여인은 부담의 한도 내에서 매도인과 동일한 담보책임을 부담한다(제559조 제2항).

3. 임의규정

증여자의 담보책임에 관한 제599조는 임의규정이므로, 당사자 사이의 특약으로 담보책임을 지기로 한 때에는 그에 따른다.

4. 준용

증여자의 담보책임 규정인 제559조는 무상계약인 사용대차(제612조)에 준용된다.

IV. 수급인의 담보책임

후술