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실권조항(자동해제조항)

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I. 서설

1. 의의

실권조항(또는 실권약관, 실권특약)이란 채무불이행의 경우에 채권자 측의 특별한 의사표시가 없더라도 당연히 계약의 효력을 잃게 하고 채무자의 계약상의 권리를 상실하게 하는 취지의 조항을 말한다. 계약을 해제하려면 ① 이행지체, ② 이행최고 및 최고기간 내의 상대방의 불이행, ③ 해제의 의사표시라는 요건을 갖추어야 하는데, 위 요건을 완화하는 약정을 하는 것이다.

2. 구별개념

실권조항은 광의로는 채무자의 채무불이행을 조건으로 하여 해제권을 유보하는 해제권 유보의 특약도 포함하나, 협의로는 위의 조건부 해제 특약만을 의미한다. 실제로 해제조건과 해제권 유보의 특약을 구별하는 것은 쉽지 않은 경우가 많다. 해제권 유보의 특약은 해제권을 행사하지 않는 한 해제의 효력은 발생하지 않지만, 조건부 해제특약은 사실에 의하여 법률행위의 효력이 당연히 실효한다.

3. 유효 여부

실권조항은 원칙적으로 유효하다는 것이 통설ㆍ판례이다. 다만 채무자에게 지나치게 불리하면 실권조항 자체가 사회질서에 반하는 것으로서 무효가 되는 경우가 있고, 불리한 정도가 심하지 않은 경우에는 실권조항으로 해석하지 않고, 조건부 해제권 유보의 특약으로 해석하여야 할 경우도 있다.

II. 실권조항의 해석

1. 계약금에 관한 실권조항

가. 판례의 태도

매도인이 위약시에는 계약금의 배액을 배상하고 매수인이 위약시에는 지급한 계약금을 매도인이 취득하고 계약은 자동적으로 해제된다는 조항은 위약 당사자가 상대방에 대하여 계약금을 포기하거나 그 배액을 배상하여 계약을 해제할 수 있다는 해제권 유보조항이라 할 것이고 최고나 통지 없이 해제할 수 있다는 특약이라고 볼 수 없다(1982.4.27. 80다851).

나. 검토

판례에 의하면 이행기일에 당사자 일방의 위약, 즉 이행지체가 있더라도 매매계약은 자동적으로 해제되지 아니하고 위약의 상대방이 상당한 기간을 정한 다음 이행최고 및 해제의 의사표시를 하여야만 비로소 매매계약이 해제할 수 있다. 다만 당사자 중 일방이 중도금 지급에 착수한 경우에는 계약을 해제할 수 없다.

2. 중도금에 관한 실권조항

가. 판례의 태도

매매계약 당시 매수인이 매도인에게 중도금을 그 약정일자에 지급하지 아니할 때에는 매매계약이 취소되는 것으로 하되, 이미 지급한 대금은 반환하지 않기로 약정하였는데, 그 후 매수인이 중도금을 그 약정일자에 지급하지 아니하였다면 위 불이행 자체로써 위 매매계약은 그 일자에 자동적으로 해제된 것으로 보아야 한다(1992.8.18. 92다5928).

나. 검토

판례는 중도금지급의무는 동시이행관계에 있지 않다는 점을 고려하여 실권약관의 효력을 인정하고 있다. 즉, 대법원은 중도금은 소유권이전등기의무에 대하여 선이행관계에 있기 때문에 잔대금의 경우와 취급을 달리하고 있다.

3. 잔대금에 관한 실권조항

가. 판례의 태도

부동산 매매계약에 잔대금지급기일까지 잔대금을 지급하지 아니할 때에는 위 매매계약은 자동적으로 해제된다고 하는 약정이 있더라도 매도인이 그 대금지급기일에 자기 채무의 이행제공을 하여 매수인으로 하여금 이행지체에 빠지게 하여야 비로소 자동적으로 매매계약이 해제되는 것이고 매수인이 그 약정기한을 도과하였다고 하더라도 이행지체에 빠진 것이 아니라면 대금 미지급으로 계약이 자동해제되는 것은 아니다(1992.7.24. 91다15614). 다만 매수인이 수회에 걸친 채무불이행에 대하여 책임을 느끼고 잔금 지급기일의 연기를 요청하면서 새로운 약정기일까지는 반드시 계약을 이행할 것을 확약하고 불이행시에는 매매계약이 자동적으로 해제되는 것을 감수하겠다는 내용의 약정을 한 특별한 사정이 있다면, 매수인이 잔금 지급기일까지 잔금을 지급하지 아니함으로써 그 매매계약은 자동적으로 실효된다(1996.3.8. 95다55467, 동시이행항변권의 포기로 봄).

나. 검토

실권조항은 유효하며 이행기에 상대방의 이행지체가 있으면 최고나 해제의 의사표시 없이 계약이 자동적으로 해제되나, 당사자 쌍방이 이행이나 이행제공 없이 이행기를 도과한 때에는 계약이 자동해지되지 않고 존속한다. 즉, 당초 약정한 이행기일에 당사자 쌍방이 채무를 이행하지 않은 경우에는 기한의 정함이 없는 채무로 되어 실권조항은 그 효력이 상실되고, 그 후에 당사자 일방이 이행을 제공하고 상대방이 이행제공을 하지 아니하여 이행지체가 생기더라도 그것만으로는 계약이 자동적으로 해제되지 않으므로, 최고 및 해제의 의사표시를 하여야만 비로소 계약이 해제되는 효과가 발생하게 된다. 다만 매수인이 자기의 동시이행 항변권을 포기하였다고 볼 수 있는 특별한 사정이 있는 경우에는 잔대금 미지급만으로 계약이 자동해제되었다고 볼 수 있다. 동시이행 항변권의 포기는 반드시 명시적일 필요는 없으므로, 매도인이 이전등기 소요서류를 현실적으로 갖추지 않고 있지만 이를 언제라도 갖출 수 있는 준비가 되어 있는 반면에 매수인이 자금을 준비하지 못하여 수차례 지급기일 연기를 요청해 왔고 실제로는 매수인이 연기된 지급기일을 도과하지 않고 잔대금을 지급하느냐의 여부만이 당사자 사이에 문제시 되었다는 등의 특별한 사정이 있다면 매수인이 동시이행의 항변권을 포기하였다고 볼 수 있다.

4. 임대차계약과 관련된 판례

임대차계약을 체결하면서, '임대차계약은 임차인이 임차보증금을 완급한 때부터 효력이 생기고, 그 때부터 한 달 이내에 임차인이 임차부분에 입점하지 아니하면 자동적으로 해지된다.'고 약정하였는데, 그 후 임차인이 위 기한 내에 입점하지 않았다면 해지의 의사표시를 요하지 않고 그 불이행 자체로써 위 임대차계약은 그 일자에 자동적으로 해지된 것으로 보아야 한다(2003.1.24. 2000다5336). 왜냐하면 소외 회사의 입점의무는 원고의 어떤 의무와 동시이행관계에 있다고 볼 수 없으므로, 소외 회사가 위 기간 내에 입점을 하지 않으면, 이행지체에 빠지는 것이고, 소외 회사의 채무불이행으로 인하여 계약은 당연 해제되어 효력을 상실하게 되는 것이다. 따라서 이 사건 임대차계약은 소외 회사가 정해진 기일까지 입점을 하지 않음으로써 그 날짜로 위 자동해지조항에 따라 자동해지되었다고 할 것이다.

III. 실권조항에 의한 해제의 효력

1. 원상회복의무

실권약관부 매매계약이 기간의 도과로 그 매매약정이 실효된다고 하더라도 그 효력은 민법 제548조의 적용을 받는다고 할 것이다. 따라서 원칙적으로 당사자에게는 원상회복의무가 발생하나 제3자의 권리를 해하지 못한다.

2. 제3자의 범위

계약 당사자의 일방이 계약을 해제하였을 때에는 계약은 소급하여 소멸하고 각 당사자는 원상회복의 의무를 지게 되나, 이 경우 계약해제로 인한 원상회복등기 등이 이루어지기 전에는 계약의 해제를 주장하는 자와 양립되지 아니하는 법률관계를 가지게 되었고 계약해제 사실을 몰랐던 제3자에 대하여는 계약해제를 주장할 수 없으며, 이러한 법리는 실권특약부 매매계약이 그 특약에 의하여 소급적으로 실효되는 경우에도 마찬가지로 적용된다(2000.4.21. 2000다584).