207.

상가건물임대차의 법률관계

• 새 탭 열기
• 작성 이력 보기

I. 적용범위

상가건물임대차보호법은 사업자등록의 대상이 되는 상가건물을 영업용으로 사용하는 임대차에 대하여 적용되고, 사업자등록이 없더라도 동법이 적용되는 데에는 지장이 없다(동법 제2조 제1항). 단, 대통령령으로 정하는 보증금액(서울특별시는 4억 원, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역 3억 원, 광역시 등 2억, 그 밖의 지역 1억 8천만 원)을 초과한 임대차에 대해서는 적용되지 않는다(동법 제2조 제1항 단서, 동시행령 제2조).

II. 대항력

임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다(동법 제3조).

III. 존속기간

1. 기간을 정하지 않은 임대차

기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다(동법 제9조 제1항 및 제2항).

2. 임대차의 갱신

임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다(동법 제10조 제1항). 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다(동법 제10조 제2항). 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다(동법 제10조 제3항).

한편, 임대인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다(동법 제10조 제4항).

IV. 우선변제권

대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매 시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다(동법 제5조 제2항). 그리고 주택임대차보호법과 동일하게 소액임차인 보호제도를 규정하고 있다(동법 제14조).

V. 권리금

보증금 중 권리금 부분 참조