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비용상환청구권 (필요비상환청구권, 유익비상환청구권)

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I. 서설

1. 의의

비용상환청구권이란 임차인이 임차목적물에 일정한 비용을 지출하였고, 그 비용이 원래 임대인이 부담하여야 할 비용이라면 임차인이 임대인을 상대로 그 비용의 상환을 요구할 수 있는 권리를 말한다. 비용은 필요비와 유익비로 구별되는데, 필요비라 함은 임차인이 임차물의 보존을 위하여 지출한 비용을 말하고, 유익비라 함은 임차인이 임차물의 객관적 가치를 중가시키기 위하여 투입한 비용을 말한다(1980.10.14. 80다1851).

2. 취지

임대인은 임차인의 차임지급의무에 대응하는 의무로서 목적물에 대한 수선의무를 부담하고 있는데(제623조), 임차인이 임대인의 부담에 속하는 임차물의 보존에 필요한 비용을 대신 지출한 경우에는 필요비(제626조 제1항)로서 상환청구를 할 수 있게 하고, 임차인의 지출에 의하여 임차물이 개량되어 그 가치가 증가된 때(제2항)에는 임대인은 임차인에게 이를 상환할 의무를 부담하게 한 것이다.

3. 본질

민법 제626조에 의한 비용상환청구권은 그 본질에 있어서 부당이득상환청구권이라 할 것이고 다만 동조는 특수한 부당이득에 관한 규정으로서 부당이득의 일반규정이 배척될 뿐이다.

II. 필요비상환청구권(제626조 제1항)

1. 의의

임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에게 그 상환을 청구할 수 있다(제626조 제1항).

2. 요건

가. 청구권자

필요비를 지출한 임차인은 임대인을 상대로, 전차인은 임차인을 상대로 필요비상환청구를 할 수 있다. 문제는 전차인이 임대인을 상대로 필요비상환청구를 할 수 있는가이다. 생각건대 전차인은 임대인에게 의무만을 부담할 뿐 권리를 갖지는 못하므로 비록 임대인의 동의가 있는 적법한 전차인이라도 임대인에게 직접 비용상환청구를 할 수 있는 것은 아니라 할 것이다.

나. 임차물의 보존에 관하여 비용을 지출하였을 것

임차물의 보존에 관한 비용을 필요비라 하는데, 필요비의 범위에 대하여 판례와 학설은 ⅰ) 단지 목적물 자체의 원상을 유지하고 또는 그 원상을 회복하는 비용에 한하지 않고 ⅱ) 임차물을 통상의 용법에 알맞은 상태로 보존하기 위하여 지출한 비용을 포함한다고 본다. 왜냐하면 임대인은 사용대주 등이 사용수익을 인용하는 소극적 의무를 부담하는 것과는 달리 더 나아가 임차인에게 목적물의 사용수익에 필요한 상태를 유지하여야 하고 그와 같은 상태에 흠결이 있을 때에는 이를 수선하여야 할 적극적인 의무를 부담하기 때문이다.

다. 임대인이 부담할 비용일 것

(1) 임대인의 수선의무가 있는 경우 : 필요비임

임대인의 목적물에 대한 수선의무는 임차인의 임료지불의무에 대응하는 것이기 때문에 목적물을 수선하는 것은 목적물에 대한 보존행위에 해당하는 것이며, 목적물의 보존을 위하여 지출한 비용은 필요비라 할 것인바 임대인이 당연히 부담하여야 할 수선비용을 임차인이 대신하여 지출한 경우에 이에 대하여는 임차인은 임대인에게 필요비로서 상환청구할 수 있다. 일반적으로는 임대인의 수선의무의 범위는 목적물의 용법에 따라 사용수익함에 필요한 한도에 그친다. 판례는 방문과 문틈사이에 0.4㎝정도의 틈이 있고 다른 목재로 부착하여 보수하는 정도로 틈을 막을 수 있는 정도의 파손수리(1985.3.12. 84도2034), 임대한 방바닥의 균열이 중앙에 97㎝, 아궁이 쪽에 30㎝의 실금형태로 형성되어 있어서 방을 사용할 수 없는 정도의 파손상태라고 할 수 없는 때(1983.9.27. 83도2096)는 임대인의 수선범위에 들어가지 아니한다고 판시하고 있다.

(2) 사용수익 그 자체를 위하여 필요한 비용 : 필요비 아님

이미 사용수익에 알맞은 상태에 있는 임차물의 사용수익 그 자체에 필요한 비용 예컨대 자동차임차인이 지출한 유류대, 주택 임차인의 주택청소비, 아파트임차인이 지출한 순수한 관리비 등은 임차인 자신의 사용수익에 지나지 않으므로 그것이 목적물보존의 결과를 가져온다 하더라도 이는 당연히 임차인이 부담하여야 할 것이므로 그 상환을 임대인에게 구할 수 없다.

(3) 계약당시 목적물의 하자에 대한 수선비용 : 필요비임

임대인은 계약의 목적에 따라 사용수익에 적합한 상태로 목적물을 임차인에게 인도하여 줄 의무가 있으므로 임대인이 그와 같은 의무의 이행을 하지 아니한 채 임차인에게 목적물을 인도하여 임차인이 대신 계약의 목적에 맞는 상태로 만들기 위하여 비용을 지출하였다면 그 비용은 필요비로 인정되는 것이 타당하다.

라. 임대인의 동의 또는 이익의 현존은 불문

필요비의 지출시 임대인의 동의를 받을 필요는 없으며, 유익비와 달리 이익이 현존할 필요는 없다.

3. 행사의 상대방

필요비를 지출한 임차인은 임대인을 상대로 필요비상환청구를 할 수 있으나, 대항력을 갖추지 않는 한 임대차목적물의 신소유자에게는 필요비상환청구를 할 수 없다.

4. 효과

가. 필요비상환청구의 시기

임차인은 임대차종료를 기다리지 않고 비용을 지출한 즉시 필요비를 청구할 수 있다. 따라서 그 때부터 소멸시효가 진행되는 것이 원칙이나, 특약으로 변제기를 별도로 정할 수 있다. 다만 목적물을 임대인이 반환받는 날로부터 6개월 내에 행사하여야 한다(제척기간, 제654조, 제617조).

나. 상환의 범위

필요비로 상환 청구할 수 있는 범위는 임차인이 필요비로 지출한 비용전액이다. 유익비와 달리 가격이 현존하는가의 여부는 문제되지 않는다. 또 시설이 그 후 경제사정의 변화로 그 가액이 오른다 하더라도 오른 가격에 의하여 청구할 수는 없다. 왜냐하면 임대인의 이득이 임차인의 손실에 의하여 생긴 것이 아니기 때문이다.

다. 동시이행항변권

임차인이 필요비를 지출하는 즉시 채권이 발생하므로 임대인이 그 비용상환에 응하지 않는 때에는 임차인은 동시 이행의 항변권을 행사하여(제536조) 차기의 차임의 지급을 거절할 수 있다.

라. 유치권

필요비채권은 목적물에 관하여 발생한 채권이므로 임차인은 임차목적물에 대하여 유치권을 행사할 수 있다. 유치권을 행사하는 임차인은 임대인의 목적물반환청구를 거절할 수 있다. 유치권은 물권이므로 목적물이 제3자에게 이전된 다음에도 제3자에 대하여 유치권을 행사할 수 있다. 유치권을 행사하는 임차인은 보존에 필요한 사용만을 할 수 있기 때문에 전대차는 할 수 없다고 하여야 하며, 유치권을 행사하더라도 그 동안의 사용이익은 부당이득으로서 임대인 또는 소유자에게 반환하여야 한다(1963.7.11. 63다235).

5. 포기특약의 유효 여부(강행규정 여부)

가. 유효 여부

필요비상환청구에 관한 제626조 제1항은 임의규정이므로(제652조 참조), 필요비의 포기특약은 유효하다. 다만 판례가 수선의무 면제특약의 범위에 포함시키지 않는 대규모 수선비용은, 비록 필요비 포기의 특약이 있더라도 그 효력이 미치지 않는다고 볼 것이다. 따라서 포기특약에 불구하고 임대인은 대규모수선비용에 해당하는 비용은 임차인에게 지급하여야 한다.

나. 포기특약의 예

판례는 “건물의 임차인이 임대차관계 종료시에는 건물을 원상으로 복구하여 임대인에게 명도하기로 약정한 것은 건물에 지출한 각종 유익비 또는 필요비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 볼 수 있어 임차인은 유치권을 주장을 할 수 없다(1975.4.22. 73다2010).”고 판시하였고, 또한 “임차인이 임차건물을 증ㆍ개축 기타 필요한 시설을 하되 임대인에게 그 투입비용의 변상이나 일체의 권리주장을 포기하기로 특약하였다면 이는 임차인이 임차건물을 반환시에 비용상환청구등 일체의 권리를 포기하는 대신 원상복구의무도 부담하지 아니한다는 내용을 포함하는 약정으로 볼 것이므로, 동 임차계약서상에 ‘임차인은 임대인의 승인하에 가옥을 개축 또는 변조할 수 있으나 차가를 반환할 기일 전에 임차인이 일체의 비용을부담하여 원상복구키로 함’ 이라는 인쇄된 부동문구가 그대로 남아 있다하여 이에 기하여 임차인의 원상복구의무를 인정할 수 없다(1981.11.24. 80다320).”고 판시하였다.

III. 유익비상환청구권(제626조 제2항)

1. 의의

임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인에게 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액의 상환을 청구할 수 있다(제2항).

2. 요건

가. 청구권자

필요비상환청구의 설명이 그대로 적용된다.

나. 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 비용을 지출할 것

(1) 유익비의 개념

유익비란 임차인이 임차물에 비용을 지출하여 임차물의 객관적 가치를 증가시킨 것이어야 하므로 임차물의 가치의 증가와 관계없는 예컨대 임차인의 주관적 취미나 특수한 목적을 위하여 지출한 비용은 이에 포함되지 아니한다.

(2) 구체적 예

① 유익비에 해당하는 경우

임차인이 임차한 물건에 덧붙여서 기존건물의 반 정도 규모로 방 1칸과 부엌 일부를 증축한 경우 그 증축에 지출한 비용은 유익비에 해당하고, 건물임차인이 방 3칸과 부엌 1칸을 증개축하고 변소 우물 담장을 축조한 비용은 임대인에게 상환청구를 할 수 있는 유익비라고 할 수 있다(1983.2.22. 80다589).

② 유익비에 해당하지 않는 경우

임차인이 임차건물부분에서 간이음식점을 경영하기 위하여 부착시킨 시설물에 불과한 간판은 건물부분의 객관적 가치를 증가시키기 위한 것이라고 보기 어려울 뿐만 아니라, 그로 인한 가액의 증가가 현존하는 것도 아니어서 그 간판설치비를 유익비라 할 수 없고(1994.9.30. 94다20389), 통상점포의 한 부분을 차용한 자가 이를 사진관영업장소로 사용하면서 특수장치를 한 것은 그것이 사진관 자체의 가치상 유익한 것이라도 통상점포의 본연의 개성을 위하여는 경제통념상 객관적 가치를 증가시킨 것이 못되고, 음식점영업을 위하여 건물을 임차한 후 기존의 방실칸막이를 뜯어내거나 새로 설치하는 등 시설의 일부를 개수하고 인터폰 및 비상등 설치공사를 위하여 투입한 비용도 임차인이 자신의 음식점영업을 위하여 지출한 비용이고 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 유익비가 아니며(1980.10.14. 80다1851), 또한 건물을 임차한 자가 임대인의 승낙 아래 다방영업을 위하여 의자 전축 전기 기타의 실내장치를 한 비용도 임차인이 다방을 경영하기에 필요한 시설을 하기 위하여 지출한 것일 뿐 유익비가 아니다(1968.12.17. 68다1923).

다. 임차인의 지출의 결과가 임차물의 구성부분으로 된 것

임차인의 지출의 결과가 임차물의 구성부분으로 되어 있어 부합의 법리에 의하여 임대인의 소유에 속하는 경우에는 비용상환청구권을 행사할 수 있지만, 구성부분으로 되어 있지 않아 임차인의 소유에 속하는 경우에는 부속물매수청구권의 대상이 된다. 예컨대 유리출입문, 샤시, 계단 등은 임차물의 구성부분으로 볼 수 없으므로 유익비상환청구의 대상이 될 수 없다.

라. 임대인의 동의는 불필요하나 가액의 증가가 현존할 것

임대인의 동의가 불필요한 점은 필요비상환청구의 경우와 동일하나, 부속물매수청구의 경우와는 다르다. 유익비의 지출은 반드시 임차물 자체에 지출할 필요는 없지만 그로 인하여 임차물의 가액의 증가가 현존하여야 한다.

3. 행사의 상대방

필요비상환청구의 설명이 그대로 적용된다.

4. 효과

가. 유익비상환청구의 시기

임차인은 임대차 종료시에 비로소 그 종료원인에 상관없이 유익비의 상환청구를 할 수 있다(제626조 제2항, 여기서 '임대차 종료시'는 '임차목적물 반환시'로 봄). 따라서 임차인은 임대차가 종료할 때까지는 어떤 주장도 할 수 없고 임료채권을 가진 임대인은 임차인의 유익비상환청구권을 갖고 있다 하더라도 임료의 지불을 최고할 수 있고 계약을 해제할 수 있다. 다만 목적물을 임대인이 반환받는 날로부터 6개월 내에 행사하여야 한다(제척기간). 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 기간을 허여할 수 있고(제2항, 유익비가 다액인 경우 이를 일시에 지급하기 어려우므로), 이 경우 임차인은 허여한 기간 동안 유치권은 행사할 수 없다.

나. 상환의 범위

임차인은 그가 지출한 금액이나 현존하는 증가액 중에서 청구할 수 있다(선택채권). 유익비의 상환범위는 임차인이 유익비로 지출한 비용과 현존하는 증가액 중 임대인이 선택하는 바에 따라 정하여진다고 할 것이고, 따라서 유익비상환의무자인 임대인의 선택권을 위하여 그 유익비는 실제로 지출한 비용과 현존하는 증가액을 모두 산정하여야 할 것이다(2002.11.22. 2001다40381). 이득이 현존하고 있다는 사실에 대한 입증책임은 임차인이 부담한다.

다. 동시이행항변권

유익비상환청구권은 임대차가 종료하지 않으면 발생하지 않기 때문에 차임지급채무와의 사이에는 동시이행의 문제가 생기지 않는다. 하지만 임대차 종료 이후의 목적물반환 의무와는 동시이행의 관계에 있으므로 임차인은 유익비 미지급을 이유로 목적물반환을 거절할 수 있다. 다만 동시이행항변권을 행사하면서 목적물을 사용 수익한 경우에는 임료상당의 부당이득을 반환하여야 한다(1963.7.11. 63다235).

라. 유치권

필요비상환청구의 설명이 그대로 적용된다.

5. 포기특약의 유효 여부(강행규정 여부)

가. 유효 여부

판례는 "임대차계약 체결시 임차인이 임대인의 승인 하에 임차목적물인 건물부분을 개축 또는 변조할 수 있으나 임차목적물을 임대인에게 명도할 때에는 임차인이 일체 비용을 부담하여 원상복구를 하기로 약정하였다면, 이는 임차인이 임차목적물에 지출한 각종 유익비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 봄이 상당하다(1994.9.30. 94다20389)."고 판시하여 포기특약의 유효성을 인정하고 있다.

나. 임차인의 원상회복의무와의 관계

상환청구권의 포기특약에는 임대차종료시에 임차인이 부착한 물건을 수거하는 의무(원상회복의무)를 포함하고 있는 경우가 많다. 그러나 사회통념상 철거하는 것이 불가능한 경우에는 그와 같은 특약은 무효라고 할 것이다. 임차인이 임대인의 승낙을 얻어 증개축한 경우에는 원상회복의 특약이 있어도 임차인은 원상회복이 불능인 부분에 관하여는 유익비의 상환을 청구할 수 있다할 것이다.

다. 포기특약의 예

임대인과 임차인 사이의 약정에 유익비상환청구의 포기특약이 포함되어 있는지 여부는 법률행위 해석의 문제이다.

(1) 원상회복의무 있는 유익비 포기 특약

임대차계약 체결시 "임차인은 임대인의 승인 하에 개축 또는 변조할 수 있으나 부동산의 반환기일 전에 임차인의 부담으로 원상복구키로 한다." 또는 "임차인이 임대인의 승인 하에 임차목적물인 건물부분을 개축 또는 변조할 수 있으나 임차목적물을 임대인에게 명도할 때에는 임차인이 일체 비용을 부담하여 원상복구를 하기 한다."고 약정하였다면, 이는 임차인이 임차목적물에 지출한 각종 유익비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 봄이 상당하다(1994.9.30. 94다20389, 1995.6.30. 95다12927). 이에 상응하여, 임차인이 임차건물을 증ㆍ개축 기타 필요한 시설을 하되 임대인에게 그 투입비용의 변상이나 일체의 권리주장을 포기하기로 특약하였다면 이는 임차인이 임차건물을 반환시에 비용상환청구등 일체의 권리를 포기하는 대신 원상복구의무도 부담하지 아니한다는 내용을 포함하는 약정으로 볼 것이므로, 동 임차계약서상에 ‘임차인은 임대인의 승인하에 가옥을 개축 또는 변조할 수 있으나 차가를 반환할 기일 전에 임차인이 일체의 비용을부담하여 원상복구키로 함’ 이라는 인쇄된 부동문구가 그대로 남아 있다하여 이에 기하여 임차인의 원상복구의무를 인정할 수 없다(1981.11.24. 80다320).

(2) 유익비 포기 특약으로 보지 않은 경우

임야 상태의 토지를 임차하여 대지로 조성한 후 건물을 건축하여 음식점을 경영할 목적으로 임대차계약을 체결한 경우, 비록 임대차계약서에서는 필요비 및 유익비의 상환청구권은 그 비용의 용도를 묻지 않고 이를 전부 포기하는 것으로 기재되었다고 하더라도 계약 당사자의 의사는 임대차 목적 토지를 대지로 조성한 후 이를 임차 목적에 따라 사용할 수 있는 상태에서 새로이 투입한 비용 만에 한정하여 임차인이 그 상환청구권을 포기한 것이고 대지조성비는 그 상환청구권 포기의 대상으로 삼지 아니한 취지로 약정한 것이라고 해석하는 것이 합리적이며(1998.10.20. 98다31462).

IV. 제203조의 비용상환청구권과의 비교

점유자가 점유물을 반환하는 경우에 있어서의 비용상환에 관한 규정으로는 민법 제203조에 포괄적인 규정이 있고 특별규정으로는 민법 제626조(임차인의 비용상환청구권) 외에 민법 제325조(유치권자의 비용상환청구권), 제594조 제2항(환매의 실행), 제611조(사용대차의 비용부담), 제701조(임치의 준용규정) 등이 있다. 따라서 임대차계약이 있는 경우에는 제203조가 적용되지 않고, 그 특칙인 제626조가 적용된다.