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법률적 장애가 있는 경우의 법률관계

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I. 서설

매매의 목적물에 법률적 장애가 있어(예컨대 건물건축을 위하여 토지를 매수하였는데, 그 토지에 대하여 건축허가를 받을 수 없는 경우), 매수인이 의도했던 목적을 이루지 못한 경우 매수인은 매도인에 대하여 담보책임을 물을 수 있다. 다만 그 적용조문에 대하여 권리의 하자(제575조)로 보는 견해와 물건의 하자(제580조)로 보는 견해가 대립하고 있다.

II. 법률적 장애가 물건의 하자인지 여부

1. 하자인지 여부

가. 하자의 판단기준

판례는 "매매의 목적물이 거래통념상 기대되는 객관적 성질ㆍ성능을 결여하거나, 당사자가 예정 또는 보증한 성질을 결여한 경우에 매도인은 매수인에 대하여 그 하자로 인한 담보책임을 부담한다(2000.1.18. 98다18506).", "매도인이 매수인에게 공급한 기계가 통상의 품질이나 성능을 갖추고 있는 경우, 그 기계에 작업환경이나 상황이 요구하는 품질이나 성능을 갖추고 있지 못하다 하여 하자가 있다고 인정할 수 있기 위하여는, 매수인이 매도인에게 제품이 사용될 작업환경이나 상황을 설명하면서 그 환경이나 상황에 충분히 견딜 수 있는 제품의 공급을 요구한 데 대하여, 매도인이 그러한 품질과 성능을 갖춘 제품이라는 점을 명시적으로나 묵시적으로 보증하고 공급하였다는 사실이 인정되어야만 할 것임은 물론이다(2000.10.27. 2000다30554)."고 판시하여 객관적 하자를 기준으로 하되, 주관적 하자를 고려한다.

나. 법률적 장애가 하자인지 여부

매수인은 거래통념상 매수 이후의 사용에 법률적 장애가 없는 목적물을 기대하거나 예정하는 것이 일반적이므로, 법률적 장애는 통상적으로 갖추어야 할 성질 또는 상태를 결여한 하자에 해당한다. 판례 역시 "건축을 목적으로 매매된 토지에 대하여 건축허가를 받을 수 없어 건축이 불가능한 경우, 위와 같은 법률적 제한 내지 장애 역시 매매목적물의 하자에 해당한다 할 것이다(2000.1.18. 98다18506)."고 판시하여 같다.

2. 물건의 하자인지 여부

가. 문제점

법률적 장애가 있는 경우 그 하자에 대해 권리의 하자로 보는 견해(제575조)와 물건의 하자(제580조)로 보는 견해가 대립하고 있다. 권리의 하자로 보게 되면 경매에 대하여도 담보책임을 물을 수 있고, 담보책임을 묻기 위해 매수인의 선의로 족하고 무과실까지 요구하는 것은 아니며, 권리행사기간도 6월이 아닌 1년이 적용된다.

나. 학설

권리의 하자설(다수설)은 법률적 장애를 권리의 하자로 보아야만 경매의 경우에도 담보책임을 물을 수 있고 매수인을 보호할 수 있으며, 법률적 장애는 소유권 행사의 제한으로서 제575조와 그 성격이 유사하므로 권리의 하자라고 한다. 물건의 하자설(소수설)은 경매절차에는 많은 이해관계인들이 존재하기 때문에 절차의 안정성이 특히 요구됨에도 법률적 장애를 이유로 담보책임을 인정한다면 법률관계가 복잡하게 되므로 제578조는 제한적으로 해석하여야 한다는 견해이다.

다. 판례

대법원은 "매매의 목적물이 거래통념상 기대되는 객관적 성질ㆍ성능을 결여하거나, 당사자가 예정 또는 보증한 성질을 결여한 경우에 매도인은 매수인에 대하여 그 하자로 인한 담보책임을 부담한다 할 것이고, 한편 건축을 목적으로 매매된 토지에 대하여 건축허가를 받을 수 없어 건축이 불가능한 경우, 위와 같은 법률적 제한 내지 장애 역시 매매목적물의 하자에 해당한다 할 것이나, 다만 위와 같은 하자의 존부는 매매계약 성립시를 기준으로 판단하여야 할 것이다(2000.1.18. 98다18506)."고 판시하여 물건의 하자로 보고 있다.

라. 검토

경매목적물에 대하여 하자담보책임을 부정하는 취지는 경매 절차의 안정성을 도모하기 위함인데, 법률적 장애는 다른 하자와 달리 경매법원이 알 수 없는 경우가 대부분이어서 이를 이유로 담보책임을 묻는다면 경매절차의 안정성을 크게 해하게 될 것이므로 물건의 하자로 봄이 타당하다(물건의 하자설).