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매매의 성립

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1. 매매의 성립

가. 합의

매매계약은 당사자 일방이 재산권(물건이 아님에 유의)을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정하는 계약으로 매도인이 재산권을 이전하는 것과 매수인이 그 대가로서 금원을 지급하는 것에 관하여 쌍방 당사자의 합의가 이루어짐으로써 성립한다(1996.4.26. 94다34432).

나. 매매계약의 특정

매매계약의 특정을 위하여는 ⅰ) 쌍방 당사자, ⅱ) 계약일시, ⅲ) 목적물, ⅳ) 매매대금의 4가지 사항을 적시하여야 한다. 특히 매매목적물과 매매대금은 매매계약의 본질적 요소로서 구체적으로 확정되어야 하나, 반드시 그 계약 체결 당시에 구체적으로 확정하여야 하는 것은 아니고 이를 사후에라도 구체적으로 확정할 수 있는 방법과 기준이 정하여져 있으면 족하다(1996.4.26. 94다34432). 또한 매매계약에 있어서의 목적물 및 대금은 특별한 사정이 없는한 그 계약체결 당시에 약정하였던 목적물 및 그 대금이어야 하고, 사후에 특정되는 목적물이나 대금은 계약체결 당시에 예정하였거나 사후기준을 정하였을 경우에 한하여 그 기준이 된다(1986.2.11. 84다카2454).

다. 타인권리매매

매매계약을 체결함에 반드시 매도인 소유의 물건이 아니라도 매매계약은 유효하게 성립할 수 있다. 다만 매수인 앞으로 소유권을 이전할 수 없는 경우(이행불능)에는 담보책임을 부담한다.

2. 매매의 성립과 관련된 문제

가. 매매의 예약과 매매예약완결권

후술

나. 계약금과 계약금약정

후술

다. 계약비용의 부담

매매계약에 관한 비용은 특약이 없는 한 당사자 쌍방이 균분하여 부담한다(제566조). 계약비용이란 계약체결에 소요되는 비용으로서 측량, 계약서 작성 비용 등이 여기에 해당한다. 한편 계약비용과 달리 변제비용(이행에 소요되는 비용)은 특약이 없는 한 채무자가 부담한다(제473조). 운송비용, 등기비용 등이 변제비용에 해당한다(등기비용은 채무자인 매도인이 부담하는 것이 원칙이나 거래관행상 매수인이 부담한다).

라. 지적도상의 경계표시와 실제 경계가 다른 경우의 매매목적물 특정

(1) 원칙 : 지적공부상의 경계

특별한 사정이 없는 한 사실상의 경계에 관계없이 지적공부에 기재된 지번, 지목, 지적 및 경계에 의하여 소유권의 범위가 확정된 토지를 매매한 것으로 보아야 할 것이다. 매매당사자가 토지의 실제 경계가 지적공부상의 경계와 상이한 것을 모르는 상태에서 실제의 경계를 대지의 경계로 알고 매매하였다고 하여 매매당사자들이 지적공부상의 경계를 떠나 현실의 경계에 따라 매매목적물을 특정하여 매매한 것이라고 볼 수 없다(1993.5.11. 92다48918). 따라서 매매계약에서 등기부상 1필 또는 수필의 토지를 매매목적물로 표시한 경우에는 특단의 사정이 없는 한 매매의 대상은 그 1필 또는 수필의 토지 전체라고 보는 것이 타당하고, 매매당사자가 매매당시 담장등으로 사실상 경계표시가 된 토지의 일부분을 매매목적물의 전체로 잘못 알고 매매계약을 체결하였다 하더라도 이러한 사실만으로는 담장안의 토지부분만이 매매의 대상이 된다고는 할 수 없다(1986.12.23. 86다카1380).

(2) 예외 : 실제의 경계

① 매매당사자들의 의사가 외형상의 경계에 따를 것이 명백한 경우

토지의 공부상 경계와 외형상의 경계가 다른 경우에, 매매당사자가 외형상의 경계대로 토지를 매매할 의사를 가지고 매매한 사실을 인정할 수 없을 때에는 공부상 경계에 의해 추정되는 토지를 매매한 것으로 보아야 한다.

② 지적도에 잘못이 있는 경우

지적도를 작성함에 있어서 그 기점을 잘못 선택하는 등 기술적인 착오로 말미암아 지적도상의 경계선이 진실한 경계선과 다르게 작성되었다든가, 또는 1필지의 토지위에 수동의 건물을 짓고 건물의 경계에 담장을 설치하여 각 건물의 부지로 사실상 구획지워 어림잡아 매도한 후 그 분필등기를 하였기 때문에 그 경계와 지적이 실제의 것과 일치하지 않게 되었고, 그 부지들이 전전 매도되면서도 당사자들이 사실상의 경계대로의 토지를 매매할 의사를 가지고 거래를 한 경우 등과 같은 특별한 사정이 있는 경우에 한하여, 그 토지의 경계는 실제의 경계에 의하여야 한다(1991.2.22. 90다12977).

(3) 1필지 중 일부의 매매

1필지의 토지 중 일부만을 매매의 목적물로 삼은 경우에도 항상 위와 같은 법리가 엄격하게 적용된다고 볼 수는 없고, 오히려 이러한 경우에는 구체적인 증거에 터 잡아 그 목적물의 범위를 확정하여야 한다고 할 것이다(1992.5.22. 91다44193).