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건물임차인의 부속물매수청구권

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I. 서설

1. 의의

건물 등의 임대인의 동의를 얻어 부속하거나 또는 임대인으로부터 매수한 부속물이 있을 때 임대차의 종료시 그 부속물의 매수를 청구할 수 있는 임차인의 권리를 말한다(제646조).

2. 취지

임차인이 그의 비용으로 한 시설이 기존 임차물과 분리되어 독립한 소유권의 객체가 될 수 없는 경우에는 필요비 또는 유익비의 상환을 청구함으로써 투하자본을 회수할 수 있지만, 그 시설이 기존 임차물과 독립되어 소유권의 객체가 되는 경우에는 임차인은 부속물매수청구권을 행사하여 그 투하자본을 회수하게 함으로써 임차인의 이익을 보호하고 더불어 사회경제적 손실을 방지하는 데 그 취지가 있다.

3. 법적성질

부속물매수청구권은 형성권의 성질을 가지므로, 건물임차인이 부속물매수청구권을 의사표시로 행사하면 건물임대인과 건물임차인 사이에 부속물에 관하여 매매계약이 성립하게 된다.

II. 요건

1. 청구권자

ⅰ) 부속물매수청구권은 건물 기타 공작물의 임차인에 한하여 행사할 수 있다. ⅱ) 건물전차인의 부속물매수청구권은 건물임차인이 건물임대인의 승낙 하에 적법하게 그 건물을 전대한 경우에만 인정되는 즉 적법한 전차인에게만 인정되는 권리이다(제647조, 임차권의 적법한 양수인도 행사할 수 있음). ⅲ) 그러나 일시사용을 위한 임차인은 부속물매수청구권을 행사할 수 없다(제653조).

2. 대상 : 동의 또는 매수의 부속물

가. 부속물

(1) 의의

민법 제646조가 규정하는 건물임차인의 매수청구권의 대상이 되는 부속물이라 함은 ⅰ) 건물에 부속된 물건으로 ⅱ) 임차인의 소유에 속하고 건물의 구성부분이 되지 아니한 것으로서 ⅲ) 건물의 사용에 객관적인 편익을 가져오게 하는 물건이라 할 것이므로, ⅳ) 부속된 물건이 오로지 임차인의 특수목적에 사용하기 위하여 부속된 것일 때는 이를 부속물매수청구권의 대상이 되는 물건이라 할 수 없을 것이나(일반적 용도에 사용하는 물건일 것), 이 경우 당해 건물의 객관적인 사용목적은 건물 자체의 구조와 임대차계약 당시 당사자 사이에 합의된 사용목적, 기타 건물의 위치, 주변의 환경 등 제반 사정을 참작하여 정하여 지는 것이라 할 것이다(1993.2.26. 92다41627).

(2) 구체적 예

① 공부상 음식점을 임차하여 대중음식점을 경영한 경우 : 객관적 편익증대

이 사건 건물 전체는 지하 1층, 지상 5층으로서 피고가 임차한 1, 2층뿐만 아니라 지하층은 그 용도가 음식점으로 되어 있고, 원ㆍ피고간의 임대차 계약서에도 그 용도가 대중음식점으로 되어 있으며, 피고가 임차한 이 사건 건물 부분은 당초 상하수도, 화장실, 전기배선 등 기본시설만 되어 있는 것을 피고가 임차한 후 이를 식당으로 사용하기 위하여 주방 또는 전기시설을 하였고, 현재 바로 그 옆에 서초갈비라는 음식점이 붙어 있는 사실 등에 비추어 이 사건 건물의 객관적인 사용목적은 음식점이라고 할 것이고, 피고가 한 각종 시설물 중 음식점 영업의 편익을 위한 것은 이 사건 건물의 객관적 편익을 가져오게 한 것이다(1993.2.26. 92다41627).

② 독립성이 없는 물건

피고는 신축건물로서 벽체와 천장, 바닥의 각 표면이 시멘트로 시설되어 있던 이 사건 점포를 원고로부터 명도받아 식당을 경영하던 중 1985. 6. 5.경 그 사용편익을 위하여 ⅰ) 점포 내부에 브록벽과 내부 목조, 창문, 보일러 등을 설치한 2개의 접객용 방시설, ⅱ) 점포 내부에 브록벽, 연탄온돌 등을 설치한 1개의 일반 방시설, ⅲ) 점포 내부에 브록벽과 타일을 부착한 1개의 주방시설, ⅳ) 점포 외부의 후면 대지상에 브록벽돌과 목재, 스레트 등으로 숯불 피우는 곳 시설, 철판조 기름탱크, 가스저장실, 보일러, 보일러실, 건물전면에 인조 조경목으로 된 휴식처 등 각 1개씩의 시설공사를 하였으며, 위 건물은 대로변에 위치하는 건물로서 인근에 온천장이 있어 식당이 위치하기에 적당한 곳이었기 때문에 원고가 위 건물을 건축함에 있어서도 그 용도를 요식시설로 하여 건축허가를 받고 등기를 경료하였고, 원ㆍ피고간의 이 사건 계약체결 당시에 합의된 사용목적도 식당경영이었던 사실을 인정할 수 있어 피고가 부속시킨 물건 중 이 사건 건물부분의 일반적 용도에 의한 사용의 편익에 제공된 물건뿐만 아니라 식당경영에 편익을 부여하는 물건도 위 건물부분의 객관적인 편익을 부여하는 물건으로 보는 것이 상당하다고 할 것이므로 이러한 기준에 따르면 위 시설들 중 위 ⅰ), ⅱ), ⅲ)의 설비는 위 건물의 객관적 가치를 증가시키는 독립성 있는 물건으로서 부속물매수청구권의 대상에 해당되나, ⅳ)의 각 설비는 모두 이 사건 임차목적물에 부속된 물건이라고 볼 수 없으므로 이 사건 부속물매수청구의 대상이 될 수 없다(1989.5.19. 88나4751).

③ 상가건물을 임차하여 유리출입문과 샤시를 설치한 경우

유리 출입문과 새시의 설치경위 및 기록에 의하여 알 수 있는 위 유리출입문과 새시의 설치상태, 용도, 이 사건 점포가 있는 위 상가건물의 구조, 주변환경 등에 비추어 볼 때, 위 유리 출입문과 새시는 이 사건 점포의 사용에 객관적인 편익을 가져오게 하는 물건으로서 이 사건 점포의 구성부분이 되었다고 보이지는 아니하고, 한편 이 사건 점포가 소외 회사에 의하여 최초로 임대될 당시부터 임대인측의 양해 하에 비디오테이프 대여점으로 이용되어 왔으며, 위와 같은 시설은 그러한 영업에 필요하였던 것으로 보이는 점 등으로 보면, 위와 같은 시설을 부속시키는 데에 대한 임대인측의 묵시적인 동의는 있었다고 볼 여지가 많다 할 것이므로, 그 후 이 사건 점포에 대한 임대인과 임차인의 지위가 원심이 인정한 바와 같은 경위로 승계되어 온 것이라면, 그 시설대금이 이미 임차인측에 지급되었다거나 임차인의 지위가 승계될 당시 위와 같은 시설은 양도 대상에서 특히 제외하기로 약정하였다는 등의 특별한 사정이 인정되지 아니하는 한, 종전 임차인의 지위를 승계한 원고로서는 임차기간의 만료로 이 사건 점포에 대한 임대차가 종료됨에 있어 임대인에 대하여 부속물매수청구권을 행사할 수 있다고 보아야 할 것이다(1995.6.30. 95다12927).

④ 임차인의 특수한 목적에 사용하기 위한 부속물

피고가 사무실 건물을 임차한 후 그곳에서 삼계탕집을 경영하기 위하여 합계 금 9,643,000원을 들여 보일러, 온돌방, 방문틀, 주방내부, 합판을 이용한 점포장식, 가스, 실내전등, 계단전기 등을 설치하고 페인트 도색을 하는 등 공사를 한 경우, 이 사건 건물의 본래의 용도 및 피고의 이용실태 등에 비추어 피고가 지출한 위 비용은 이 사건 건물의 구성부분으로 되었거나 피고의 삼계탕집 경영이라는 특수한 목적에 사용하기 위한 것이므로 매수대상이 되는 부속물에 해당하지 않는다(1993.10.8. 93다25738).

<선택형> 부속된 물건이 오로지 임차인의 특수목적에 사용하기 위하여 부속된 것일 때에는 민법 제646조가 규정하는 부속물매수청구의 대상이 되는 부속물에 해당하지 않는다. [16변시] ( O )

⑤ 건물자체의 수선 또는 증ㆍ개축부분

건물자체의 수선 내지 증ㆍ개축부분은 특별한 사정이 없는 한 건물자체의 구성부분을 이루고 독립된 물건이라고 보이지 않으므로 임차인의 부속물 매수청구권의 대상이 될 수 없다. 따라서 종전 건물에 방 3칸, 부엌 1칸을 증 ㆍ개축하고 변소, 우물, 담장 등을 축조하여 현재와 같은 건물이 된 경우, 그 수선비용에 대하여 유익비상환청구를 할 수 있지만, 부속물매수청구권은 행사할 수 없다(1983.2.22. 80다589).

나. 임대인의 동의 또는 임대인으로부터 매수

부속물은 임대인의 동의를 얻어 부속시키거나(제646조 제1항), 또는 임대인으로부터 매수한 부속물이어야 한다(제2항). 이 점이 지상물매수청구권과 다른 점이다. 임대인으로부터 매수한 경우 임대의 동의를 얻어 부속시킨 경우와 달리 건물 등의 객관적 이용 가치를 증대시켰는지 여부를 따지지 않는다.

3. 시기 : 임대차의 종료

가. 문제점

임차인의 채무불이행으로 임대차계약이 해지된 경우에 건물임차인의 부속물매수청구권을 인정할 것인지에 대하여 견해대립이 있는바, 이는 지상물매수청구권과 부속물매수청구권의 근거 규정 및 요건이 다르기 때문에 발생하는 문제이다.

나. 판례

대법원은 "임대차계약이 임차인의 채무불이행으로 인하여 해지된 경우에는 임차인은 민법 제646조에 의한 부속물매수청구권이 없다(1990.1.23. 88다카7245)."고 판시하여 부속물매수청구권을 부정하였다.

III. 행사

1. 행사방법

부속물매수청구권은 건물임대인에 대한 일방적 의사표시로 하여야 한다. 매수청구권은 그 행사에 특정의 방식을 요하지 않는 것으로서 재판상으로 뿐만 아니라 재판 외에서도 행사할 수 있다.

2. 상대방

ⅰ) 건물임차인의 부속물매수청구권 행사의 상대방은 통상의 경우 임대차 종료 당시의 건물임대인이나, ⅱ) 임대차 종료 이후 건물이 제3자에게 양도하는 등 그 소유권이 이전되었을 때에는 대항력을 갖춘 건물임차인은 그 신소유자에 대하여도 매수청구권을 행사할 수 있다.

IV. 효과

1.매매계약의 성립

임대차가 종료한 때에 건물임차인이 부속물의 매수를 청구하면, 그 결과 부속물에 대한 매매계약이 성립하게 되고, 부속물의 매매대금은 매수청구권 행사 당시의 건물시가를 기준으로 하되(1995.6.30. 95다12927), 부속되어 있는 상태대로 평가하여야 한다.

2. 동시이행의 관계

가. 매매대금과 부속물

부속물매수청구권의 행사로 매매계약이 성립하므로, 매매의 목적물인 부속물의 인도의무와 부속물의 대금지급의무가 서로 동시이행관계에 있는 것은 당연하다.

나. 매매대금과 임차목적물

판례는 "임차인이 임대인의 동의를 얻어 전대한 경우에 전차인은 임대인에 대하여 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 시설한 부속물의 매수청구권을 행사할 수 있고, 임대인을 대위하여 명도청구를 하는 원고에 대하여도 부속물 매수대금 지급시까지의 연기적 항변권을 주장할 수 있다(1981.11.10. 81다378)."고 판시하여 부속물 대금지급의무와 임대차목적물 인도의무 사이에 동시이행관계를 인정하고 있다.

3. 유치권

판례는 "토지임차인은 임차지상에 설치한 시설물에 대한 부속물매수청구권으로서 임대인에게 임차물인 토지에 대한 유치권을 주장할 수 없다(1977.12.13. 77다115)."고 판시하여 부정설의 입장이다.

V. 포기특약의 유효 여부(강행규정 여부)

원칙적으로 건물의 소유를 목적으로 한 토지의 임차인이 임대차계약을 체결하거나 임차인으로서의 지위를 승계할 당시 임대인과의 사이에 건물 기타 지상시설 일체를 포기하기로 약정을 하였다고 하더라도 임대차계약의 조건이나 계약이 체결된 경위 등 제반 사정을 종합적으로 고려하여 실질적으로 임차인에게 불리하다고 볼 수 없는 특별한 사정이 인정되지 아니하는 한 위와 같은 약정은 임차인에게 불리한 것으로서 민법 제652조에 의하여 효력이 없다(편면적 강행규정, 1993.6.22. 93다16130).

그러나 일정한 예외가 있는데, 판례는 ⅰ) 건물임차인인 피고들이 증ㆍ개축한 시설물과 부대시설을 포기하고 임대차 종료시의 현상대로 임대인의 소유에 귀속하기로 하는 대가로 임대차계약의 보증금 및 월차임을 파격적으로 저렴하게 하고, 그 임대기간도 장기간으로 약정하고, 임대인은 임대차계약의 종료 즉시 임대건물을 철거하고 그 부지에 건물을 신축하려고 하고 있으며 임대차계약 당시부터 임차인도 그와 같은 사정을 알고 있었다면 임대차 계약시 임차인의 부속시설의 소유권이 임대인에게 귀속하기로 한 특약은 단지 부속물매수청구권을 배제하기로 하거나 또는 부속물을 대가없이 임대인의 소유에 속하게 하는 약정들과는 달라서 임차인에게 불리한 약정이라고 할 수 없고(1982.1.19. 81다1001), ⅱ) 갑이 을에게 건물부분을 임대할 때 그 임차보증금과 임료를 시가보다 저렴하게 해 주고 그 대신 을은 임대차가 종료될 때 그가 설치한 부속물에 대한 시설비나 필요비, 유익비, 권리금 등을 일체 청구하지 아니하기로 약정하였고 병 등이 을로부터 위 임차권을 양수할 때에도 갑에게 위 시설비 등을 일체 청구하지 아니하기로 약정하였다면 을이나 병 등은 매수청구권을 포기하였다 할 것이고 또 위와 같은 약정이 임차인에게 일방적으로 불리한 것이라고 볼 수도 없다(1992.9.8. 92다24998)고 판시하였다.