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19.[일문일답] 차임증감청구를 하면 청구시로 소급하여 효력이 생기는가 (적극)
[일문일답] 차임증감청구를 하면 청구시로 소급하여 효력이 생기는가 (적극)
임대차 기간 중에 당사자 일방은 약정한 차임 등의 증감을 청구할 권리가 있다. 다만 임대차계약이 종료된 후 재계약을 하거나 또는 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등이 증액된 경우에는 적용되지 않음에 유의해야 한다.
대법원 2002. 6. 28. 선고 2002다23482 판결 주택임대차보호법 제7조에서 "약정한 차임 또는 보증금이 임차주택에 관한 조세·공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다."고 정하고 있기는 하나, 위 규정은 임대차계약의 존속중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 때에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료된 후 재계약을 하거나 또는 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등이 증액된 경우에는 적용되지 않는다. |
차임증감청구를 하면 그 효력은 재판시에 발생하는가 아니면 그 의사표시를 행사했을 때 발생하는지 논란이 있는데, 여기에 대하여 대법원은 소급적 효력을 인정하고 있다.
즉 대법원은 "임대인이 민법 제628조에 의하여 장래에 대한 차임의 증액을 청구하였을 때에 당사자 사이에 협의가 성립되지 아니하여 법원이 결정해 주는 차임은 증액청구의 의사표시를 한 때에 소급하여 그 효력이 생기는 것이므로, 특별한 사정이 없는 한 증액된 차임에 대하여는 법원 결정 시가 아니라 증액청구의 의사표시가 상대방에게 도달한 때를 이행기로 보아야 한다(대법원 2018. 3. 15. 선고 2015다239508, 239515 판결)."고 판시하여 재판시가 아닌 증감청구의 의사표시시에 소급하여 월차임의 액수가 정해진다는 입장이다.
이는 차임증감청구권이 형성권이라는 점에 기인한다.
