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- 32. 상가건물 임대차보호법에 따른 차임증감청구
- 32.2. 차임증감청구의 요건 및 제한
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32.2.차임증감청구의 요건 및 제한
차임증감청구의 요건 및 제한
(1) 증액 및 감액 청구 요건
임대인 혹은 임차인은 임대차계약의 중 차임이나 보증금이 임차상가건물에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증가나 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 상당하지 않게 된 경우에는 당사자는 장래에 대하여 그 증액 혹은 감액을 청구할 수 있다(상가건물 임대차보호법 제11조 제1항)
임대차계약에 있어서 차임불증액의 특약이 있더라도 그 약정 후 그 특약을 그대로 유지시키는 것이 신의칙에 반한다고 인정될 정도의 사정변경이 있다고 보여지는 경우에는 형평의 원칙상 임대인에게 차임증액청구를 인정하나, 사실상 영구 무상사용을 보장하는 임대차계약이 체결된 사안에서는, 불공정 법률행위 주장 및 차임증액청구를 모두 배척한 바 있다(대법원 1996. 11. 12. 선고 96다34061 판결)
| (대법원 1996. 11. 12. 선고 96다34061 판결 [임대차청약무효확인등]) 당사자 사이에 앞서와 같은 무상사용을 보장하기 위한 임대차의 약정이 있었다면 이는 차임불증액의 특약이 있었던 것이라고 할 것인데, 차임불증액의 특약이 있더라도 그 약정 후 그 특약을 그대로 유지시키는 것이 신의칙에 반한다고 인정될 정도의 사정변경이 있다고 보여지는 경우에는 형평의 원칙상 임대인에게 차임증액 청구를 인정하여 주어야 할 것이므로, 원심이 차임불증액의 합의가 있어 차임증액 청구가 불가능하다는 취지로 보이는 판시를 한 것은 잘못이라고 할 것이나, 한편 기록에 의하여 살펴보면 그 약정 후 위 차임불증액의 특약을 그대로 유지시킴이 신의칙에 반한다고 인정될 정도의 경제사정의 변동이 있었다고 볼 아무런 사정을 찾아볼 수 없으므로, 원심이 원고의 차임증액 청구를 배척한 것은 결과적으로 정당하다고 할 것이어서, 원심판결에 차임증액청구권에 관한 법리오해의 위법이 있다는 소론의 주장도 받아들이기 어렵다. |
(2) 증액의 제한
기본적으로 임차인에게 불리하게 되지 않도록 시간 및 액수 제한을 두고 있어, 임대차계약 혹은 증액 후 1년 이내에는 증액청구를 제한하고, 증액청구 당시 차임이나 임차보증금의 5%를 초과한 증액 청구를 제한한다. (상가건물 임대차보호법 제11조제2항, 상가건물 임대차보호법 시행령 제4조)
| 상가건물임대차보호법 시행령 제4조(차임 등 증액청구의 기준) 법 제11조제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다. |
(3) 감액의 제한
감액금지특약은 임차인에게 불리하여 효력이 없어, 불감액 특약을 했다 하더라도 경제사정의 변경 등을 원인으로 차임감액청구를 할 수 있다 (상가건물 임대차보호법 제15조, 민법 제628조).
상가건물임대차보호법 제15조(강행규정) 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다. 민법 제652조(강행규정) 제627조, 제628조, 제631조, 제635조, 제638조, 제640조, 제641조, 제643조 내지 제647조의 규정에 위반하는 약정으로 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다. |
